Изрядная часть земельных участков, выставленных на продажу в Свердловской области, имеет проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, отсутствие официально проведённых границ. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки.
Как перед покупкой самому провести экспертизу юридической чистоты земельного участка под индивидуальную застройку
Законы и нормативы, регулирующие операции с земельными участками во многом отличаются от нормативов для операций с жильем. Вот показательный пример: договор купли-продажи жилья считается заключенным с момента регистрации в Управлении Росреестра, а сделка с землей – с момента подписания договора купли-продажи, то есть еще до похода в упомянутое Управление. Соответственно в процедуре покупки земельного участка существуют свои специфические подводные камни, самые крупные из которых можно обойти, внимательно изучив бумаги на участок. Многие риэлторы в принципе считают, что при покупке земли, изучению документов следует уделить больше внимания, чем при покупке любой другой недвижимости. Лучше привлечь к проверке профессионала. Однако первичный «фейс-контроль» вы можете провести сами. Для этого ознакомьтесь со следующими бумагами:
• правоустанавливающие документы;
• выписка из ЕГРН;
• расширенная выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт участка;
Теперь подробно о каждой бумаге…
Правоустанавливающие документы
Правоустанавливающие бумаги указывают, на каком основании земля оказалось в собственности нынешнего хозяина. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство; акт местного органа власти о предоставлении участка в собственность. Идеальный вариант, если нынешний продавец не купил участок и не унаследовал его, а получил у администрации. То есть, в постановлении о выделении земельного участка стоит его фамилия. Это является неплохой гарантией того, что у участка нет темного прошлого. Как замечают екатеринбургские риэлторы, большинство участков выставленных сегодня на продажу продают именно первые собственники.
Если же участок продает не тот человек, которому земля выделялась, а более поздний владелец, то, как советует юрист Людмила Плотникова, следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Из договора можно проследить, как часто земля переходила из рук в руки. Допустим, предыдущий собственник, и сам продавец оба владели участком совсем недолго. Это настораживающий фактор. К приобретению такого объекта стоит подходить осторожно. С другой стороны, если продавец владел участком уже много лет – то это хорошо. Ниже вероятность того, что у земли темное прошлое. В крайнем случае, можно обратиться за помощью к юристу или риэлтору.
Выписка из ЕГРН
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости – основной документ при покупке участка (как и любого объекта недвижимости). Она подтверждает право собственности владельца, кроме того, содержит сведения об имеющихся обременениях – ипотеке, аренде, арестах и т.д.
Вот что говорит екатеринбургский юрист Ирина Карпухина: «Выписка из ЕГРН отражает правовое положение участка на сегодняшний день. Изучая эту бумагу необходимо обращать внимание на информацию о собственнике земельного участка, а также об обременениях и арестах».
Напоминаем, что с 1 марта 2023 года выписка из ЕГРН с персональными данными собственника выдаётся только самому собственнику другим совладельцам объекта, супругу/супруге собственника, хозяевам смежных земельных участков и нотариусу, действующему на основании письменного заявления заинтересованного лица в целях защиты его прав. Поэтому теперь заказать полноценную выписку без привлечения к этому процессу собственника невозможно. Выписку вы получите, но в графе «собственник» будет стоять «физическое (или юридическое) лицо».
Впрочем, по новому закону владелец объекта недвижимости сможет дать распоряжение Росреестру о предоставлении его персональных данных третьим лицам. И тогда потенциальный покупатель (его риэлтор или юрист) всё-таки смогут получить выписку из ЕГРН, в которой будут указаны ФИО владельца.
Расширенная выписка из ЕГРН
Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.
Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 460 руб., в электронном виде – 290 руб.
Расширенная выписка из ЕГРН – это полная информация об объекте недвижимости. Она позволяет уточнить сведения о переходе земельного участка или иного объекта из рук в руки. Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.
Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий владельцы объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.
Кадастровый паспорт
Еще один обязательный для сделки документ – кадастровый паспорт (до марта 2008г. – кадастровой план). В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет и получили кадастровый номер. Поэтому, если владелец действительно продает участок, то у него должен быть на руках кадастровый паспорт. В нем должны быть указаны ФИО владельца, категория земли, сведения о частях земельного участка, а также иметься план границ участка. Кроме того, в документе должны содержаться данные об обременениях.
Под обременениями подразумеваются возможные ограничения по пользованию участком, например, если через него проходят коммуникации (трубопроводы, ЛЭП, подъездные пути). Не надейтесь, что все эти объекты вы сможете увидеть, просто осмотрев участок. Был случай, когда в окрестностях Екатеринбурга был куплен большой участок под коттедж, и его новый владелец узнал о подземной трубе газопровода, только когда заказал топосъемку. Наличие подземной трубы наложило ограничения на застройку и нарушило планы владельца.
Но продолжим изучать кадастровый паспорт. Обратите внимание на указанный в нем размер участка. Важно чтобы эти цифры совпали с теми, что стоят в выписке из ЕГРН.
* * *
Из важных бумаг, можно упомянуть оформленное нотариально согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка. Как замечает Людмила Плотникова, эту бумагу покупателю надо потребовать у продавца если тот приобрел участок по возмездной сделке, будучи в браке.
* * *
Выбрать дом/участок в коттеджном посёлке можно здесь.
Выбрать готовый дом для покупки можно здесь.
Выбрать свой земельный участок можно здесь.
Выбрать садовый участок с домом можно здесь.
Статьи по теме:
