Миллион новых квадратов жилья на севере Екатеринбурга. Что сделают с рынком новостройки от «ПИК» и УГМК?

  • 21.11.2018
  • 1692

В этом году в Орджоникидзевском районе и вплотную к его границам стартовали две новостройки, благодаря которым Екатеринбург получит объём нового жилья, сравнимый с ещё одним Академическим. Портал METRTV.ru разбирался, как появление этих двух кирпично-бетонных монстров скажется на рынке недвижимости города.

Иногородние застройщики после долгой раскачки начали массированную экспансию на север Екатеринбурга. В рамках запущенных ими проектов здесь должен быть построен миллион квадратных метров жилья. Имеются в виду два крупных жилых комплекса: ЖК «Космонавтов 11» (застройщик – московская ГК «ПИК») и ЖК «Изумрудный бор» (застройщик – УГМК).

Жилой комплекс «Космонавтов 11» возводится в Завокзальном жилом районе, на бывшей территории завода «Уралпластик». Здесь на площади 27 гектаров планируется поставить около дюжины жилых высоток общей площадью 300 тыс. кв. м, школу, 2 детских сада и многоуровневый паркинг на 3 тыс. машиномест. Предполагаемое количество жильцов – 10 тыс. человек. Сегодня в рамках первого этапа строительства возводятся два корпуса «1.1» и «1.2» переменной этажности (16 и 25 этажей), общей площадью 57 тыс. кв. м. Официальная сдача объектов запланирована на III квартал 2020,но в офисе застройщика сообщили, что передача ключей новосёлам должна начаться уже в июле 2020 года. Квартиры сдаются с чистовой отделкой. Сегодня в ЖК «Космонавтов 11» можно купить однокомнатную квартиру по цене от 2,508 млн., двухкомнатную – от 3,339 млн и трёхкомнатную – от 4,242 млн руб.

Жилой комплекс (фактически новый микрорайон) «Изумрудный бор» займёт площадку в 124,9 гектара, расположенную севернее перекрёстка ул. Шефской и пр.Космонавтов. Жилая застройка займёт 40,7 гектаров, кроме жилья на территории «Изумрудного бора» будут построены несколько школ, детских садов и ТРЦ VEER-mall площадью 180 тыс. кв. м. Объём жилищного фонда всего микрорайона составит 712,12 тыс. кв. м. Предполагается, что здесь будут проживать больше 24 тыс. человек. Первый этап строительства предполагает возведение первого и второго кварталов, в границе улиц: Ново-Садовая, Широтная-Южная, Меридиональная и проспекта Космонавтов. Кварталы займут 9,05 гектаров и будут включать в себя 13 домов (от 20 до 32 этажей) на 2 500 квартир. Сегодня в продаже находится первый дом на 170 квартир, его сдача планируется в декабре 2019 года. В квартирах отделка «под чистовую». Сегодня в ЖК «Изумрудный бор» можно купить двухкомнатную квартиру по цене от 3,696 млн и трёхкомнатную – от 4,702 млн руб.

Новостройки-однофамильцы

Помимо иногородних застройщиков, описанные выше жилые комплексы объединяет то, что они оба «нанизаны» на главную транспортную артерию северной части Екатеринбурга – на проспект Космонавтов. Название проспекта отражено в названии жилого комплекса «Космонавтов 11», второй жилой комплекс, хотя и называется «Изумрудный бор», зато адрес его официального сайта – http://космонавтов108.рф. Так что новостройки можно считать если не братьями, то однофамильцами.

Сергей Меньшенин
руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»
Можно говорить ещё об одном моменте, который объединяет эти новостройки – они обе расположены в точках, отдалённых от сформированных кварталов жилой многоэтажной застройки. ГК «ПИК» строит свой ЖК «Космонавтов 11» в промзоне, причём на одной из самых депрессивных территорий города. По этой причине у ГК «ПИК» в какой-то степени существует риск, так как предугадать интерес покупателей к объекту, построенному в окружении промышленных зон довольно сложно. УГМК застраивает район, где раньше почти не было жилья, но в условиях низкой конкуренции новостроек на Эльмаше и Уралмаше спрос на «Изумрудный бор» будет обеспечен жителями этих районов, также проект может заинтересовать и жителей близлежащего города-спутника Верхней Пышмы.

Участники рынка жилья заметили и ещё одну особенность, определённым образом связывающую новостройки Группы «ПИК» и УГМК.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
Есть такое ощущение, что новостройки случайно поменялись местами. На мой взгляд, кварталу уровня «Космонавтов 11» следовало быть на месте «Изумрудного бора», а «Изумрудному бору» на месте ЖК «Космонавтов 11». Микрорайон, расположенный рядом с центральной частью Екатеринбурга, застраивается стандартным жильём, а на окраине возводятся кварталы класса «комфорт». Поставить себе такую планку – это смелый поступок. Такой шаг УГМК вызывает уважение.

Как Завокзальный может конкурировать с Центром?

Квартал Группы «ПИК» возводится на территории Завокзального жилого района. То есть формально он находится во втором ценовом поясе по классификации УПН, однако, как замечают риэлторы, близость ЖК «Космонавтов 11» к центру, а также солидный объём вводимого жилья могут привести к тому, что жилой комплекс станет в определённой степени конкурировать с новостройками в Центральном жилом районе.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
После того, как «ПИК» распродаст квартиры в первой очереди своего квартала, с наличием этой новостройки придётся считаться продавцам жилья в центре города. «ПИК» предлагает качественный продукт за адекватную цену. Вполне может оказаться, что ЖК «Космонавтов 11» перетянет на себя часть покупателей, в том числе из центра.

Павел Репин замечает, что новостройка ГК «ПИК» может повлиять ещё на один аспект рынка жилой недвижимости. А именно – на технические характеристики возводимого жилья. Например, уже несколько лет как екатеринбургские застройщики полностью перешли на проекты с горизонтальной разводкой коммуникаций. Вертикальная разводка в екатеринбургских новостройках считается уже «дурным тоном». Однако «ПИК» пришёл со своими стандартами и прямо заявил, что в его домах будет вертикальная разводка (которая, хотя и считается менее эстетичной, зато стоит дешевле и гораздо более ремонтопригодна, чем горизонтальная). Кстати, подобное решение сегодня вновь применяют и местные компании. Например, «Группа ЛСР» вывела на рынок дома с вертикальной разводкой отопления в ЖК «Мичуринский» и ЖК «Восход». Кстати, и при такой схеме разводки в квартирах будет обеспечен индивидуальный учёт потреблённого тепла.

Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
У Группы «ПИК» есть решения отличные от тех, что приняты екатеринбургскими застройщиками. Сдача первых домов ЖК «Космонавтов 11» покажет, насколько эти новинки годятся для местного рынка. Возможно, что какие-то решения будут в дальнейшем использованы и другими застройщиками. В принципе, это хорошо, если на рынке появляется компания-раздражитель, это дополнительный стимул для развития рынка.

«Изумрудный бор» на дефицитном Уралмаше

«Изумрудный бор» должен стать одним из крупнейших новых микрорайонов Екатеринбурга. По своим размерам (0,71 млн кв. м жилья) это половина Академического (на сегодня – 1,5 млн кв.м жилья). Тем не менее, большинство опрошенных экспертов считает, что поступление в продажу такого количества новой жилой недвижимости не приведёт к радикальным переменам на рынке.

Александр Матофаев
генеральный директор ALEKA GROUP
Во-первых, подобные объемы осваиваются в течение нескольких лет. Во-вторых, есть естественная емкость рынка (сегодня рынок Екатеринбурга поглощает примерно 700-800 кв. м в год), и за её границы выходить экономически нецелесообразно. В-третьих, эта территория давно заслуживает развития, так как здесь проходит огромный автомобильный трафик. В итоге, не вижу серьезных катаклизмов для строительного рынка, кроме того, что очередной игрок будет претендовать на долю рынка. Но для конечного покупателя это хорошая новость, так как появление новых игроков провоцирует большую конкуренцию, а значит, неизбежную потребность застройщиков бороться за качество продукта по адекватной цене.

Именно на Эльмаше и Уралмаше (и в целом в Орджоникидзевском районе Екатеринбурга) сегодня существует неудовлетворённый спрос на новостройки.

Сергей Меньшенин
руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»
В последние годы строительство более активно ведётся в южной части Екатеринбурга – на Широкой речке, в УНЦ в Академическом, на Уктусе. В свою очередь, на Эльмаше и Уралмаше – дефицит новостроек. И хотя эти районы относятся к второму ценовому поясу, но здешние квартиры в новых домах по цене сравнимы с жильём в первом ценовом поясе. То есть на Эльмаше-Уралмаше есть неудовлетворённый спрос на новостройки. Об этом свидетельствует, в том числе, динамика продаж в ЖК «Изумрудный бор». За четыре месяца продаж в первом доме ЖК застройщик уже реализовал более 80% объектов, при этом строительство находится на стадии монтажа фундамента.

Как замечает руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, в ближайшие годы ввод жилья в жилом комплексе «Изумрудный бор» будет удовлетворять накопленный спрос. И завышенные цены на первичку на Эльмаше-Уралмаше будут продолжать держаться ещё довольно длительное время.

Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Тем не менее, после ввода в эксплуатацию первых очередей «Изумрудного бора» этот жилой комплекс, вероятно, начнёт влиять на местный рынок недвижимости. В частности, он может составить конкуренцию точечной застройке в Орджоникидзевском районе, однако о реальном обвале цен речи не идёт. Застройка «Изумрудного бора» будет вестись постепенно – девелопер сможет выводить на рынок объём жилья, сообразно спросу. Если же спрос снизится, то вывод новых объектов в продажу будет отложен.

Эксперты называют ряд факторов, сочетание которых может либо стимулировать спрос на квартиры в «Изумрудном боре», либо наоборот – ограничивать его.

Сергей Меньшенин
руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»
В последний год на рынок первичного жилья постепенно возвращаются инвесторы. Правда, теперь у них иная стратегия. Если до последнего кризиса инвесторы покупали квартиры, чтобы перепродать с прибылью, то сегодня люди вкладывают деньги в недвижимость не чтобы заработать, а чтобы сохранить средства от обесценивания. Тем не менее, появление инвесторов – это дополнительный спрос. Причём квартиры в «Изумрудном боре» могут представлять определённый интерес именно для инвесторов. Вероятно, по мере развития микрорайона недвижимость в нём станет цениться более высоко.

Но есть и иная точка зрения на перспективы новой застройки.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
В условиях дефицита новостроек на Уралмаше спрос на жильё в «Изумрудном боре» будет высоким. Но по мере насыщения рынка ситуация может поменяться. Есть сомнения, что много людей, нацеленных на жильё класса «комфорт», согласятся на данную локацию. «Изумрудный бор» достаточно удалён от метро, с центром его связывает проспект Космонавтов, нагрузка на который, благодаря активной застройке Верхней Пышмы всё время растёт. К тому же застройщик намерен строить высотки до 32 этажей – для класса «комфорт» это слишком много. Сегодня, на мой взгляд, есть новостройки, которые за тот же ценник, что в «Изумрудном бору», предлагают не худшее качество жилья (причём с чистовой, а не с черновой отделкой), но лучшую локацию и готовую инфраструктуру. Подобное есть, например, на Уктусе.

По мнению риэлторов, конкуренцию «Изумрудному бору» могут также составить несколько новостроек, которые должны стартовать на Эльмаше и Уралмаше в ближайшее время. Это, в частности, ЖК «Северные кварталы» от «Брусники» (на ул. Стачек) и новая очередь ЖК «Северное сияние» от «Атомстройкомплекса». Кроме того, у «Атомстройкомплекса» есть планы по реновации кварталов двухэтажек на Эльмаше (документы на землю уже оформлены), а на Уралмаше возможно возобновление работ на заброшенной площадке ЖК «Комиссар».

comments powered by HyperComments
Прямая линия: