Вопрос: Покупка квартиры несовершеннолетним
Здравствуйте, в собственности наших детей есть 1 ком квартира по 1/2 доли у каждого, общая площадь квартиры 24 кв. м, это студия. Эту квартиру детям подарила при жизни моя свекровь. В этой квартире мы никогда не жили, жила она, в январе этого года она умерла. Мы решили продать эту квартиру, так как в ней жить мы не сможем, нас 4 человека, квартира маленькая. Сейчас наша семья живет в квартире моей мамы, квартира 2 ком об пл 50 кв. м., рыночная стоимость 5 млн руб, моя мама живет в другой своей квартире и предложила выкупить нам эту квартиру, в которой мы проживаем за ту сумму, за которую продадим квартиру детей, без вложения мат капитала, так как его мы оставили на образование детей, безвозмедно она ее нам отдавать не хочет. Мы нашли покупателя на 1 ком квартиру за 2200000 р, подали в опеку документы для продажи, дали разрешение с учетом того, что мы положим деньги от продажи на счета детей и в течении 6 месяцев выделим детям доли в новом жилье. В опеке я уточнила, что нам потребуется для снятия денежных средств со счетов детей для покупки квартиры, мне ответили оформляете покупку, в договоре купли продажи прописываете, что оплата с продавцом будет произведена после выдачи разрешения органов опеки на снятие ден средств, квартира до полного расчета находится в залоге у продавца. Какое жилье мы будем и у кого приобретать не уточняли. От знакомых узнали, что у родственников купить не сможем на эти деньги, залезла в инет, пишут про ст 37 гк рф... Как нам быть, подскажите пожалуйста, на данный момент оформляем продажу, сдали документы в Россреестр... Оформлять потом покупку у мамы, и если опека не разрешит после регистрации покупки квартиры расчитаться, возможно их через суд обязать. Мы хотим улучшить жилищные условия детей, оформить по 1/2 доли, дети рядом с этим домом, где сейчас живем ходят в сад и школу, за 2200000 купить в нашем городе 2 ком квартиру не реально, ипотеку нам с мужем не дают, наша семья имеет статус малоимущей. Посоветуйте, пожалуйста.
Ответов: 1
Учитывая судебную практику, отказ опеки оспорить проблематично. В основном суды исходят из того, что на момент до совершения сделок, несовершеннолетние имеют право пользоваться и своей квартирой и квартирой, где зарегистрированы родители.
При продаже своей квартиры (студии) право собственности на одну квартиру будет утрачено. Этот факт расценивается как ухудшение жилищных условий и нарушением ст. 37 ГК РФ п.2 – действия, влекущие уменьшение имущества подопечного.
Читательница пишет о том, что приобретать двухкомнатную планируют без привлечения материнского капитала, на сумму, вырученную от продажи студии. Таким образом, квартира стоимостью 5 миллионов приобретается несовершеннолетним за менее половины стоимости, плюс у бабушки. Это оспоримая сделка, впоследствии любое заинтересованное лицо может её признавать недействительной, в том числе и органы опеки.
Органы опеки руководствуются Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ, Гражданским и семейным кодексами РФ и исключительно в интересах несовершеннолетних. В каждом отдельном случае заявления родителей, опекунов рассматриваются индивидуально, нет четкого регламента действий, которому органы опеки должны следовать неукоснительно.
Если у бабушки другая фамилия, опека может и не установить степень родства и дать согласие на покупку.
При обращении в органы опеки читательнице следовало просить/указать в заявлении намерение продажи студии с одновременным наделением долями несовершеннолетних в двухкомнатной квартире. Тогда они смогли бы провести две сделки в один день и не обращаться вновь в опеку за разрешением о распоряжении средствами, зачисленных от продажи студии.
На практике встречались случаи, когда органы опеки выдавали решения на заключения договоров мены. Казалось бы, прекрасный выход из ситуации, дети становится собственниками большей жилплощади, бабушка становится обладателем квартиры-студии и распоряжается её по своему усмотрению. Но согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, и следовательно, договор мены имущества нарушает требования п.3 ст.37 ГК РФ о недопустимости возмездных сделок между родственниками.
Законом не запрещено и является единственно верным решением продать принадлежащее детям жилье с одновременным или последующим приобретением собственности детей в другом жилье, не принадлежащим близкому родственнику или путем дарения от бабушки, но с зачислением денежных средств на счет несовершеннолетних. Поскольку бабушка не может принять деньги от продажи квартиры студии в качестве встречного обязательства за подаренную детям свою двухкомнатную квартиру. В силу п.1 ст.572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п.2 ст.170 ГК РФ о недействительности притворной сделки.
Анна Мананкова
директор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»
24.4.2023
