В последние полтора года одной из наиболее острых проблем на рынке складов стал дефицит предложения. Особенно заметен он в сегменте современных качественных объектов, сообщается в отчете аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. Сегодня компании, сдающие в аренду оснащенных современным оборудованием склады класса «А» и «В+», не испытывают проблем с поиском арендаторов. Подбор клиентов на высвобождающиеся площади проходит в кратчайшие сроки. Для строящихся объектов покупатели или арендаторы находятся еще на стадии строительства.
Стимулом для сохранения стабильного спроса на склады и складские услуги в Екатеринбурге остаются высокие объемы потребительского рынка и обороты оптовой торговли. Интерес к городу со стороны крупных федеральных и международных торговых сетей, как к одному из наиболее развитых региональных рынков, по-прежнему высок. С другой стороны в период кризиса активность девелоперов, возводящих склады, упала практически «до ноля». За 2009-2010 годы было построено только 33 тыс. кв.м складов. Притом, что в предыдущие два года было введено почти 360 тыс. кв. м. Эти причины и привели к возникновению дефицита, который не смотря на возобновление в последние три года работ на строительных площадках, так и не был преодолен.
Надо отметить, что в 2011-2013 гг. объем рынка складов увеличивался достаточно высокими темпами. За три года в Екатеринбурге и ближайших городах-спутниках было построено 300 тыс. кв. м новых объектов. Большинство из этих объектов относятся к наиболее качественному сегменту – классам «А» и «В+», а также к современным складам класса В. В результате динамика роста за три года составила +19%, а общий объем складских площадей, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, достиг уровня 1,8 млн. кв. м.
Тем не менее, не смотря на достаточно интенсивное пополнение рынка, девелоперы не могут полностью удовлетворить спрос на современные склады со стороны оптовых и розничных торговых компаний. В итоге объем вакантных площадей в сегменте наиболее качественных складов класса «А» и «В+» составляет сегодня 0%. То есть свободных площадок такого уровня в городе просто нет. Управляющие этими комплексами компании имеют списки ожидания, и если какие-либо склады высвобождаются, процесс ротации занимает считанные недели. В сегменте складов класса В показатель наполнения практически также высок. Здесь свободно не более 2% площадей.
Не смотря на высокий уровень спроса и дефицит предложения, уровень ставок аренды на складские площади классов «А» и «В+» за последние два года менялся незначительно.
Последний раз заметный рост показателей отмечался в конце 2011 – начале 2012 гг. Тогда они вышли на докризисный уровень, и после этого динамика на рынке была невысокой. По сравнению с первым кварталом прошлого года рост ставок аренды в сегменте складов «А» и «В+» на сегодня составил +3,6 %. Сейчас такие объекты сдаются в среднем по 420-430 руб./кв. м в месяц. В наиболее качественных терминалах, работающих на рынке уже несколько лет, ставки аренды заметно превышают ту «высоту», которая фиксировалась до кризиса. В классе В динамика схожая. Здесь прирост за четыре квартала составил лишь 4%. В абсолютных значения стоимость аренды помещений такого уровня сегодня составляет в среднем 360 руб./кв. м/мес.
Низкая динамика цен на аренду в качественном сегменте обусловлена двумя основными причинами. Во-первых, это появление новых комплексов, запрашиваемые ставки в которых для привлечения арендаторов были изначально установлены ниже «среднегородского» уровня.
Во-вторых, долгосрочные договоры аренды. В комплексах класса «А» и «В+» они не редко заключаются на три, пять и более лет. При этом плата может быть как фиксированной, так и с ежегодной индексацией. В последнем случае процент, на который увеличивается арендная плата, может быть невысоким. Наконец, в-третьих, текущие цены достигли того предела, который не готовы перешагнуть многие компании, нуждающиеся в складских площадях. Позволить себе хранение в комплексах класса «А» и «В+» сегодня может только бизнес с высокой и хорошо прогнозируемой доходностью.
Что касается складов низкого качества (класс «С» и «D»), то в течение первого полугодия 2013 года ставки аренды на «теплые» склады вновь показали интенсивную положительную динамику. Летом показатели скорректировались и стабилизировались на уровне 300-320 руб./кв. м/мес. С конца 2013 г. в сегменте отмечается невысокая положительная динамика. За три месяца рост составил 3%. За последний год динамика ставок аренды на отапливаемые склады класса «С» и «D» составила в среднем по рынку +12%. По сравнению с июлем 2010 г. (на тот момент фиксировался наименьший «кризисный» показатель) ставки в сегменте выросли уже на +50 %. Тем не менее, они по-прежнему остаются на –9 % ниже уровня, фиксировавшегося в декабре 2008 года.
В сегменте неотапливаемых складов рост ставок прекратился в сентябре прошлого года. Затем стала фиксироваться резкая отрицательная динамика. По базе данных УПН снижение за два квартала составило -26 %. Тем не менее, ставки в сегменте сегодня вышли на докризисный уровень, то есть поднялись на +44 % по сравнению с показателями июля 2010 г. В целом можно констатировать, что текущее возвращение рынка к условиям локального дефицита может привести в ближайшей перспективе к очередной корректировке ставок. Уже сегодня некоторые управляющие заявляют о планах по их повышению в первом-втором кварталах. В то же время появление на рынке новых объектов и перспектива ввода еще нескольких, не позволят расти показателю слишком высокими темпами. По итогам 2014 года динамика цен аренды складов вряд ли превысит уровень инфляции, то есть составит +4-7%.
Источник: УПН
