Рынку вторичного жилья столицы Урала грозит затоваривание (местами). А покупателям вторичных квартир грозят новые напасти – почти все сделки стали нести чуть-чуть больше риска. Эксперты рассказывают о новых вызовах рынка недвижимости и о способах их преодолеть.
На заградительные ставки по ипотеке наложилась сезонная составляющая. Многие покупатели и продавцы жилья взяли тайм-аут до конца лета. Но рынок отнюдь не обезлюдел. Ведь многим необходимо срочно найти ответ на назревший жилищный вопрос, другие спешат повернуть рыночный расклад в свою пользу, третьих вдохновило (чисто эмоционально) решение Центробанка по ключевой ставке.
Павел Сенюк
эксперт по рынку недвижимости «Бюро Недвижимости Зыряновой»
Покупатели квартир сегодня готовы брать ипотеку по действующей рыночной ставке. А ведь ещё несколько месяцев назад о получении кредита на таких условиях никто не помышлял. Да, ставка сегодня высокая, но напомню, что в нулевые ипотеку давали под 37% годовых. И её брали.
В ближайшей перспективе на рынке ожидается рост спроса на квартиры для студентов и всё более активный переток накоплений граждан с банковских депозитов на рынок жилья.
Владимир Петренко
руководитель отдела центра недвижимости NEXT
Многие продавцы вторичных квартир сняли их с продаж до осени, заняли выжидательную позицию. В ситуации низкого предложения особого снижения ждать не приходится. Сейчас до середины августа вторичный рынок Екатеринбурга будет в относительно стабильном состоянии. Потом оживится спрос в районах где есть учебные заведения. Так происходит каждый год.
«Золотая середина» вторичного рынка
На вторичном рынке Екатеринбурга сегодня явно прослеживается спрос на «золотую середину». Под «серединой» имеются в виду квартиры среднего метража, в первую очередь – двухкомнатные. Именно они сегодня на пике популярности. Но реально ликвидная двушка – это та, в которой сделан свежий и желательно дизайнерский ремонт. То есть квартира должна быть красивой – золотой, но не в смысле дорогой, а в смысле блестящей.
Вот что о спросе в разных сегментах вторичного рынка говорят риэлторы Екатеринбурга.
Лилия Кабища
эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Сегодня покупатели мало интересуются трёх- четырёхкомнатными квартирами даже в очень популярных локациях. Например, в Ботаническом микрорайоне квартиры семейного формата могут зависнуть в продаже. Раньше такого не бывало. А дело в том, что такие квартиры покупают большие семьи, которые сегодня, благодаря семейной ипотеке, в большинстве своём ориентируются на квартиры в новостройках. На покупку которых можно взять кредит на 6 миллионов под 6%. Плюс красивый двор, инфраструктура. То есть большие квартиры на вторичном рынке интересны большим семьям, не подпадающим под семейную ипотеку. А таких семей не так много.
В свою очередь, самые компактные квартиры, ещё недавно бывшие на острие спроса, сегодня теряют популярность.
Ксения Лазарева
специалист агентства недвижимости «Макромир»
Сегодня востребованы двухкомнатные квартиры не дороже 11-12 миллионов в районах Ботанический, Автовокзал. А студии – устаревший товар. По ним будет затоваривание. По стоимости метра они очень дорогие. Покупать невыгодно. Лучше добавить совсем чуть-чуть и купить однокомнатную. Это касается как покупки квартиры для себя, так и для инвестирования.
Аналогичными наблюдениями делятся другие эксперты.
Ольга Гагарина
брокер агентства «Ориентир Недвижимость»
Рынок вторичного жилья переполнен студиями. Сегодня студию или однушку сложно продать или сдать в аренду. Зато ощущается нехватка двухкомнатных. И они становятся всё более популярными. Именно двухкомнатные квартиры я бы рекомендовала приобретать инвесторам.
Как замечает Ольга Гагарина, сегодня покупатель квартир молодеет, а люди, родившиеся в 90-х годах и позже (в отличие от представителей старших поколений) не готовы заниматься ремонтом в квартире. Соответственно, сегодня в тренде квартиры с готовым ремонтом.
Собственно о спросе на квартиры с ремонтом эксперты говорят уже давно. Но за последнее время наличие ремонта стало ещё более важным фактором при осуществлении выбора покупателем.
Анфиса Мурашова
брокер по недвижимости
Сегодня покупатели реально готовы переплатить за квартиру с ремонтом. За квартиру в 50 квадратных метров, если в ней свежий дизайнерский ремонт могут отдать 12 миллионов. Свежий случай – сСамая дорогая квартира «на районе» ушла без торга. Там помимо отделки была дополнительная шумоизоляция от соседей, плюс продавец оставил столовый гарнитур – стильные стол и стулья. Бывает спрос на ремонт выходит за рациональные рамки. За квартиру с отделкой покупатель готов переплатить 3 миллиона, хотя такой ремонт можно сделать за гораздо меньший ценник, если организовать ремонт самому. Причём работы там не более чем на 30-40 дней.
Риски растут
Многие наблюдатели отмечают, что сегодня растут риски покупателей квартир на вторичном рынке.
Валерия Кудряшова
директор агентства недвижимости «Альянс»
Сегодня высока вероятность купить банкротную квартиру. Причём в эту категорию попадет, в том числе квартира, продавец которой в течение трёх лет после сделки будет признан банкротом. Предугадать подобное развитие событий не всегда удаётся. Грамотная подготовка сделки сегодня предполагает проверку финансового состояния продавца, в договор купли-продажи включается пункт о благополучии продавца, но это не даёт гарантии, что он в последующие три года не окажется банкротом.
Как замечает специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС» Елена Рямова, сделки, в которых присутствуетипотека и банковская проверка, также не гарантируют от неожиданностей. Банк проверяет платёжеспособность заёмщика (покупателя), а до продавца банку дела нет.
Участники ранка сегодня вырабатывают приёмы снижения рисков хотя бы, до какого-то приемлемого уровня.
Ольга Гагарина
брокер агентства «Ориентир Недвижимость»
Хорошо, если риэлтор, при подготовке сделки попросит продавца запросить его (продавца) кредитную историю «с двух точек» – то есть у двух кредитных бюро. Например, у НБКИ и «Скоринг бюро». Такое дублирование может помочь, если в каком-то бюро произошла задержка с внесением данных по заёмщику. Когда в кредитной истории есть долги, надо смотреть, насколько они критичны для конкретного человека.
Ещё одна опасность, подстерегающая покупателей вторички, касается не финансового, но душевного состояния продавца.
Валерия Кудряшова
директор агентства недвижимости «Альянс»
В Москве справку из психо- и наркодиспансера сейчас просят предоставить даже молодых продавцов недвижимости. Психологических заболеваний стало больше, они помолодели. Плюс наркомания…. А в Екатеринбурге по старинке проверяют только пожилых продавцов, у которых возможна деменция. Мне кажется, нам пора перенимать московский опыт.
Опрошенные нами эксперты назвали и ещё одно явление, способное увеличить степень риска для покупателей вторичного жилья.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Сегодня многие покупатели квартир в эконом-сегменте стараются совершить сделку самостоятельно, без риэлтора. По-видимому, это делается из экономии. В последние месяцы все объекты в эконом-сегменте, реализуемые моими клиентами, раскупили люди без риэлторов.
Инвесторы покинули чат. Или нет?
Все (или почти все) эксперты регионального и всероссийского уровня предсказывают грядущий рост цен на рынке жилья. Одним из следствий этого станет возврат на рынок инвесторов.
Владимир Петренко
руководитель отдела центра недвижимости NEXT
Сейчас подавляющее большинство инвесторов отказались от активной деятельности – ничего не покупают. Пока банки дают хороший процент по вкладам, люди держат деньги на депозитах. При этом все находятся в ожидании. Осенью или в начале 2026 года начнут снимать средства с вкладов и понесут в недвижимость.
Впрочем, как замечает Ольга Гагарина, среди инвесторов есть те кто затих, но есть и те, кто продолжает активную деятельность. Благо сегодня можно поймать хорошую скидку, как на первичном, так и на вторичном рынке. Или еще один вариант – искать новые способы заработать.
Александр Чехомов
частный брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
Всё меньше инвесторов покупают квартиру для арендного дохода в Екатеринбурге. Год-два назад многие «инвесторы» купили квартиры для перепродажи на котловане, а сейчас продать по желаемой цене не могут и уходят в аренду. Из-за большого количества таких людей выросло количество сдаваемых квартир и, как следствие, снижается цена аренды, что не интересно инвесторам. Но могут быть альтернативные решения, например – недвижимость в курортных городах. Гостиничный номер в пятизвёздочном отеле в Крыму можно купить за 10 млн, и он будет приносить в два раза больше доход, чем двухкомнатная квартира на Автовокзале или ВИЗе в Екатеринбурге. Причём инвестору не нужно самому искать постояльцев: отельный оператор обеспечивает загрузку и поток денег.
Впрочем, альтернативные схемы заработка можно найти и в Екатеринбурге. Например, Владимир Петренко рассказал, что в последнее время наблюдается интерес к покупке квартир в домах, которые могут попасть в программу комплексного развития территории (КРТ). Теоретически такая схема позволяет удвоить вложения – купить квартиру в старом доме по цене 60 тыс. за квадратный метр, а от застройщика получить 120 тыс. за квадрат. Но открытым остаётся вопрос продолжительности инвестиционного периода. Вполне может случиться, что дом, в котором была приобретена квартира, попадёт в программу КРТ лишь через много лет.
Ранее по теме:
