За последние месяцы в Екатеринбурге скачкообразно выросло число покупателей жилья, имеющих в анамнезе процедуру банкротства. И именно таким клиентам купить квартиру иногда сложно, иногда – очень сложно. Такие люди сталкиваются с проблемами гораздо более серьезными, нежели им удалось решить, пойдя на банкротство. Кстати и продавцы жилья, прошедшие через банкротство испытывают массу трудностей. И об этом следует помнить тем гражданам, которые пока не ушли туда.
Вслед за бабками-скамщицами на рынок недвижимости пришли банкроты (физические лица). Правда, если скамщицы портят жизнь другим, то банкроты – большей частью – себе. Хотя и другим тоже. В наиболее запущенном случае гражданин-банкрот полностью отсекается от любых сделок с жильём. Когда такой человек спрашивает у риэлтора: «Что вы можете мне предложить?», то ответ обычно такой: «Ещё одно банкротство через пять лет».
Мария Веприцкаяброкер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDomaМного стало обращений от граждан, прошедших через процедуру банкротства. В последнее время каждое третье заявление на покупку квартиры – от таких лиц. При этом мне не встречалось ни одного случая, когда человек пошёл на банкротство по действительно серьёзной причине. Просто не хотел кредитку закрывать и решил, что банкротство – лучший выход.
Аналогичными наблюдениями делятся другие эксперты.
Ирина Халиковаипотечный брокер (Екатеринбург)Человек идёт на банкротство, имея долг 500 тысяч рублей. А потом удивляется, что ему ни один банк кредитку не оформляет. Поддался на уговоры фирм, помогающих пройти эту процедуру. Сейчас много рекламы, которая уверяет, что банкротство – это решение всех проблем. Хотя на практике именно после банкротства начинаются реальные сложности.
Невозможно продать квартиру
По итогам процедуры банкротства у человека (как правило) остаётся объект недвижимости, который является его единственным жильём. Это объёкт гражданин-банкрот имеет право продать, подарить и т.д. Вот только покупателя на такое найти сложно. Если, например, квартиру продаёт человек, находящийся в процессе банкротства, то высока вероятность, что такую сделку отменит суд. Но даже если процесс банкротства завершён, квартира банкрота продолжает нести риски. Например, может оказаться, что конкретно эту квартиру он скрыл от конкурсного управляющего, она должна была войти в конкурсную массу.
Ксения Лазареваспециалист агентства недвижимости «Макромир»Даже если процедура банкротства завершена, но осталась непогашенной часть требований кредиторов, есть вероятность появления новых претензий к банкроту. Поэтому если такой человек продаёт недвижимость, следует выяснить, все ли требования выполнил управляющий. Уже на этом этапе можно ошибиться. То есть даже если всё вроде чисто, риски остаются. Я бы рекомендовала рассматривать квартиру банкрота как предмет покупки не раньше чем через три года после завершения процедуры.
Кстати, банки также считают такие объекты рисковыми и ипотеку на них не дают.
Юлия Романоваведущий специалист компании «Брусника-Обмен»Случай из нашей практики. История такая – семейная пара развелась, через некоторое время бывший супруг прошёл процедуру банкротства, а вскоре погиб. У бывшей жены остался дом с участком. Это имущество ничем не обременено. Женщина решила дом продать, и покупатель быстро нашёлся. Но банк отказался давать ипотеку на это имущество. В итоге дом продался через 11 месяцев, когда нашёлся покупатель с наличкой.
Самые страшные продавцы квартир
Ещё более опасная категория продавцов недвижимости – люди, находящиеся в предбанкротном состоянии.
Екатерина Горноваэксперт Российской Гильдии риэлторов по правовым вопросамЛюбая сделка, совершённая в течение трёх лет до начала процесса банкротства, может быть оспорена в судебном порядке. Например, если должник, предвидя банкротство, решил спрятать имущество и переписал его на ребёнка, такие сделки могут оспорить.
Если наличие банкротства легко проверить через федеральный реестр, то «безнадёжного» должника так просто не опознаешь. Именно поэтому продавцы недвижимости, пребывающие в предбанкротном состоянии, и представляют большую проблему.
Елена Касаткинаспециалист по недвижимости АН «ДРАЖЕ»Семейная пара решила приобрести квартиру стоимостью 37 миллионов. Банк им одобрил ипотеку. Продавец квартиры – предприниматель. В ходе проверки продавца юристы обнаружили, что на нём есть несколько судебных процессов на сумму 5 миллионов. Мы решили, что покупка квартиры у него достаточно рискованный вариант. Покупатели нашли себе другой объект.
С ипотекой всё ясно. Или нет
Понятно, что банки оценивают банкротов, как ненадёжных заёмщиков и кредиты им не дают.
Ирина Халиковаипотечный брокер (Екатеринбург)Я не встречала на практике банки, которые одобряют банкротов. Сколько пробовала, везде были отказы.
Впрочем, есть мнение, что по прошествии некоторого времени после банкротства вопрос получения кредита будет решаться не столь однозначно.
Екатерина Горноваэксперт Российской Гильдии риэлторов по правовым вопросамБанки относятся к бывшим банкротам с осторожностью, особенно в первые 2–3 года после завершения процедуры. Решение о выдаче кредита зависит от кредитной истории, платёжеспособности, наличия залога и поручителей. Важно отметить: информация о банкротстве хранится в кредитном бюро в течение семи лет с момента передачи сведений.
Теоретически, человек, прошедший через банкротство, может попытаться ускорить процесс восстановления доверия банков. Это похоже на процесс восстановления кредитной истории.
Екатерина Чистяковаброкер по недвижимости (Екатеринбург)Неважно сколько лет прошло после банкртоства – три, пять, семь. Банк либо вовсе не рассматривает такого заёмщика, либо рассматривает на индивидуальных условиях. Если человек покажет, что у него серьёзно изменились личные обстоятельства, что его материальное положение стало более стабильным, то банк это может учесть. Также банкрот может обратиться к другим кредитным учреждениям – брать займы, гасить – нарабатывать себе кредитную историю. Впрочем, если сегодня есть понимание, как восстановить просто испорченную кредитную историю, то с технологией реабилитации после банкротства пока не всё так ясно.
Как правило, банк отказывает в кредите не только самому банкроту, но и его супруге (супругу). А в некоторых случаях такой отказ просто гарантирован.
Мария Веприцкаяброкер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDomaПо действующим правилам семейная ипотека оформляется на обоих супругов. Если кто-то из них прошёл через процедуру банкротства, то семья льготную ипотеку не получит. Правда наши люди нашли выход. Если папа и мама в разводе, то кредит может получить один человек. Вот тут-то кривая разводов и пошла вверх.
Купить квартиру тоже нельзя?
Понятно, что недоступность ипотеки сильно усложняет покупку недвижимости человеком, прошедшем через банкротство. Но ведь есть другие инструменты покупки. В конце концов, у такого человека может появиться сумма, достаточная для покупки. Неужели и здесь будут запреты?
Оказывается да. Как замечает Мария Веприцкая, банкроту не стоит покупать квартиру в рассрочку от застройщика. Рассрочку ему оформят, но когда она закончится, надо будет выходить в ипотеку. А это фиаско.
Нередко застройщики в принципе отказываются продавать квартиры банкротам, даже если те готовы купить за наличные.
Юлия Романоваведущий специалист компании «Брусника-Обмен»Каждого покупателя проверяем на банкротство. И его супругу тоже, даже если человек приобретает объект в единоличную собственность. Если есть малейшее подозрение на банкротство – мы ему отказываем. Позиция застройщика такова: во-первых, может быть конкурсный управляющий строгий, и в течение трех лет следить за тем, какое имущество появляется у банкрота, во-вторых, должники могут отследить сделку и обратиться к управляющему, сообщить, что у банкрота есть средства. В результате сделку могут развернуть. Риск не так уж велик, но и его хотелось бы избежать.
В целом, даже поверхностное изучение вопроса приводит к пониманию того, что в подавляющем большинстве случаев решение пройти через процедуру личного банкротства не решает проблемы, а создаёт новые.
Ранее по теме:
