Банкроты, банкиры, разрыв цепочек и Иран – новые источники нестабильности на рынке жилья Екатеринбурга. Эксперты говорят о появлении целого ряда факторов, ощутимо усложнивших проведение сделок с недвижимостью в столице Урала. Сами эти проблемы имеют разную природу, но так получилось, что на наши головы они обрушились практически одновременно.
Сразу несколько участников рынка говорят о серьёзном влиянии на рынок более жёстких правил выдачи ипотеки, введённых Центробанком с 1 апреля 2026 года. С указанной даты жилищные кредиты стали практически недоступны гражданам, не имеющим официального дохода. Теперь для подтверждения дохода требуется справка 2 НДФЛ, налоговая декларация или что-то в этом роде.
Елена Завьяловаспециалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»Многие клиенты хотят купить квартиру в новостройке в ипотеку с субсидированной ставкой. Это популярный инструмент. Но теперь ипотеку обычную или субсидированную невозможно получить без официального трудоустройства. Многим клиентам хочется сказать: «Где ж вы раньше были?»… Сегодня ряд банков перестал работать с самозанятыми и ИП-шниками. А которые работают – требуют показать, что у клиента есть реальный доход, поступления средства на счёт.
Снижение доступности ипотеки повлекло за собой увеличение числа отказов заёмщикам. Причём отказ теперь может получить уже одобренный клиент.
Лариса Завьяловаброкер юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»Банки ужесточили проверку ипотечных заёмщиков. Из-за этого сильно вырос риск разрыва обменных цепочек. Вот свежий случай. Наш клиент продавал квартиру, мы нашли покупателя, который планировал воспользоваться ипотекой. Ждали решение банка две недели, но в итоге человек получил отказ и вернул аванс нашему клиенту. Ещё один эпизод: покупатель квартиры – первое звено в цепочке сделок – получил одобрение банка, но когда цепочка выстроилась, банк отказал этому уже одобренному клиенту. Теперь срочно ищем замену первого звена.
Ещё одно явление, усложнившее ситуацию на рынке жилья – появление на нём большого количества людей, прошедших через процедуру личного банкротства.
Мария Веприцкаяброкер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDomaМного стало банкротов. Семья собирается купить квартиру с помощью семейной ипотеки, заёмщик жена, но банк ей отказывает, так как муж – банкрот. Логично, что кривая разводов пошла вверх. Или такая весьма распространённая ситуация – человек после банкротства хочет купить квартиру в рассрочку. Застройщик ему рассрочку предоставит, но когда её период закончится, надо брать ипотеку. А её банкроту не дадут. Всё, тупик… Если банкрот квартиру не покупает, а продаёт, то тоже не всё гладко. Да, по итогам процедуры банкротства квартиру человеку оставили, и он имеет право её продать, но все боятся покупать такой объект. И банк ипотеку на него не даст.
Один из самых сложных вариантов, когда ужесточение правил оформления ипотеки (или банкротство) накладывается на необходимость выкупить квартиру, приобретённую в рассрочку у застройщика.
Анна Лапшинаведущий специалист по операциям с недвижимостью ЦН «БЭСТ»Участились обращения людей, которые не могут «выйти» из квартиры купленной в рассрочку. Кто-то за период рассрочки успел обанкротиться, понятно, кредит на остаток суммы он не получит. Кто-то просто не смог оформить ипотеку. Были даже случаи, когда застройщик мешал получить ипотеку. Продать такую квартиру сложно даже с хорошим дисконтом. В итоге завершается период рассрочки, а человек выкупить квартиру не может. Квартиры возвращаются застройщикам. У неудавшегося покупателя – финансовые потери.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как с минимумом потерь расторгнуть договор о покупке квартиры в рассрочку.
Некоторые риэлторы называют ещё один фактор, вероятно повлиявший на екатеринбургский рынок недвижимости. Это ситуация в Иране. После объявления начала боевых действий в том регионе некоторые клиенты агентств недвижимости отказались продавать свои объекты, а другие передумали обращаться за ипотекой.
Квартиры под снос
Но объективное увеличение рисков на сделках – это ещё не всё. В Екатеринбурге появилась категория покупателей недвижимости, сориентированная именно на схемы с неоднозначным итогом. Речь идёт о покупке объектов, способных попасть под снос. Это квартиры в старых домах, которые пока ещё не внесены в программу реновации, но в более-менее обозримом будущем могут попасть в поле зрения застройщиков.
Мария Радостеваспециалист по операциям с недвижимостью ЦН «БЭСТ»Есть покупатели интересующиеся квартирами и комнатами в старых двухэтажных домах. Это инвестиционный проект – купить в расчете на то, что когда то этот дом начнёт расселять компания-застройщик. В этом случае владелец, например, комнаты может рассчитывать получить студию в относительно свежем доме. С таким расчетом покупают двухэтажки на Эльмаше или на Ботанике. До тех пор, пока до сноса дело не дошло, квартиру или комнату в двухэтажке можно сдавать. Доход минимальный, но и цена покупки невелика. Сейчас, например, можно приобрести комнату на ул. Краснофлотцев за 1,3 миллиона. В комнате свежий ремонт и даже обустроен свой санузел с душем. Фактически студия. Вполне можно сдать в аренду. А когда этим домом заинтересуется застройщик, то можно будет выгодно избавиться от комнаты. Хотя следует понимать, что застройщика можно ждать долго.
Многие эксперты считают подобный инвестиционный проект весьма спорным.
Татьяна Савченкодиректор офиса агентства недвижимости «Новосёл»Неизвестно сколько ждать, пока дом реально пойдёт под снос. Может случиться, что застройщиков этот дом не заинтересует еще много лет. А если владельцу квартиры понадобятся деньги? Продать жильё в старой двухэтажке очень сложно. Лучше средства держать на вкладе. А если дом всё-таки начнут расселять, то неизвестно какие будут условия для собственников. Людям из расселяемых домов девелолпер сейчас не будет выделять квартиры в своих строящихся объектах – он дорожит репутацией своих проектов и не хочет, чтобы там жил определённый контингент. В общем, покупка квартиры под снос – это рулетка. Хочешь – сыграй.
Ипотека. Разбег ставок
Часто участники рынку упоминают ещё одно обнаружившееся недавно явление, усложняющее проведение сделок с недвижимостью. Имеется в виду изменение стиля работы некоторых банков и большой разбег ипотечных ставок.
Елена Николаевауправляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»Обратились за одобрением одной и той же суммы в два банка в Сбер и в Тиньков. В Тинькове ежемесячный платёж получился 60 тысяч рублей, в Сбере – 80 тысяч. Это из-за того, что процентные ставки по кредиту для конкретного заёмщика различались на три процентных пункта. Чтобы найти оптимальное решение надо сравнивать разные варианты. При этом не забывать об ужесточившемся отборе заёмщиков.
Мария Веприцкая также говорит о привлекательных условиях Тинькова (у всех 19,9% ставка, а у Тинькова – 16,9%), но напоминает, что банк «Т» не кредитует возрастную вторичку. Что касается уже упомянутого Сбербанка, то как отмечают риэлторы, Сбер, ранее считавшийся одним из наиболее гибких и дружелюбных ипотечных банков, в последнее время стал «дорогим и неинтересным». Популярность его просела.
Ранее по теме:
