Сегодня любой может найти на карте свободную землю и получить её в собственность за символическую плату. Конечно в центре города (даже небольшого) свободной земли уже нет. Но в доступе ещё имеются пустующие окраины классических посёлков. Можно найти вполне годный земельный надел под строительство индивидуального дома. Даём инструкцию для будущих земле/домовладельцев.
В 2024 году в России заработал портал «Национальная система пространственных данных» (НСПД). Здесь собрана информация ранее разбросанная по хранилищам разных ведомств (Минсельхоза, Минстроя, Рослесхоза, Росреестра и т. д.). Теперь с помощью сервиса «Земля просто» (один из сервисов НСПД) любой пользователь интернета может, по сути, сам создавать земельные участки любого размера, любой формы и под разное использование (под жильё, под коммерцию и пр.).
Главное — суметь найти подходящую территорию на неразграниченных землях — то есть на территории, у которой нет конкретного владельца.
Как замечает директор компании «Кадастр.про» Павел Чернов, найти подходящий земельный надел – вполне решаемая задача. Понятно, что, например, в Екатеринбурге и ближайших окрестностях свободных земель уже совсем мало, но на расстоянии порядка 50 километров от столицы Урала ещё есть бесхозные территории. Более того, муниципальные власти городов/районов, окружающих Екатеринбург, жалуются, что на организуемые ими торги (на которых землю можно купить ощутимо ниже рынка) часто вовсе не заявляются желающие купить эту землю.
В целом схема создания и выкупа участка выглядит следующим образом
- С помощью НСПД находим подходящий участок и обозначаем его границы.
- Подаём в муниципалитет заявку о предварительном согласовании предоставления участка.
- Муниципалитет публикует извещение о предоставлении участка.
- Если в течение месяца других желающих на участок не находится, мы получим его без торгов.
- Если нашлись другие желающие, то муниципалитет реализует участок через торги.
- Принимаем участие в торгах. Если выигрываем, то получаем землю в собственность (или в аренду).
- Если участок взят в аренду, то строим на нём дом, после чего выкупаем землю за 0,9-1,5% кадастровой стоимости.
Павел Чернов: «Получить без торгов участок в радиусе 100 километров от Екатеринбурга – это как выиграть в лотерею. Такое случается, но редко. В большинстве случаев будут торги. Впрочем, даже через них можно приобрести землю по цене гораздо ниже рынка. Например, если участок расположен в Белоярском районе, в 50 км от Екатеринбурга, то есть немалая вероятность, что заявитель окажется единственным участником торгов и приобретёт лот по начальной цене. А вот в Екатеринбурге другие участники торгов обязательно будут и будет реальный торг».
…Сегодня мы поговорим о создании земельного участка под строительство частного дома. Понятно, что такой участок можно без хлопот купить на рынке. Но если создавать самому, то можно серьёзно сэкономить. При хорошем раскладе созданный участок обойдётся в 100 раз дешевле покупного.
Свой участок мы будем создавать из неразграниченных земель, находящихся в распоряжении муниципальных властей. Созданный участок можно получить у муниципалитета через выкуп (за 15% кадастровой стоимости) или через оформление в аренду. Во втором случае участок арендуется за плату в размере 0,6% кадастровой стоимости за год (внимание, не за месяц, а за год). Как правило, участок находится в аренде до завершения строительства дома. После ввода дома в эксплуатацию участок можно выкупить. В Екатеринбурге цена выкупа — 1,5% кадастровой стоимости участка, в других муниципалитетах Свердловской области — 0,9% кадастровой стоимости.
Как замечает Павел Чернов, если будущий собственник планирует сразу начать строительство дома, то арендная стратегия будет более выгодной. Если построить дом за один год (и это не Екатеринбург), то затраты на приобретение земли составят: 0,6% кадастровой стоимости за год аренды плюс 0,9% кадастровой стоимости размер выкупа. Итого 1,5% кадастровой стоимости участка (или примерно 1%-2% его рыночной стоимости).
Рисуем себе участок с помощью НСПД
Портал Единой цифровой платформы «Национальная система пространственных данных»
Теоретически он работает с разными браузерами (MozillaFireFox, Google Chrome…), но практика показывает, что лучше пользоваться Яндексом (версия не ниже 23.11.1). Кроме того, чтобы воспользоваться НСПД, надо иметь учётную запись в Госуслугах.
На сервисе НСПД находим сервис «Земля просто» . Слева откроется столбик меню, в нём кликнуть по строке «Выбрать участок из ЕГРН». Откроется карта, на которой ищем подходящий участок. Нас интересуют только неразграниченные земли – белые клочки на карте между розовыми (с красными границами) размежёванными участками.
На нашем рисунке приведён фрагмент территории села Кочневского Белоярского района Свердловской области. Здесь мы видим неразграниченные земли недалеко от берега пруда.
Как замечает соучредитель компании «Белая земля» Константин Черепанов, подходящую территорию обычно можно найти на окраинах многих старых деревень или посёлков. Но это должен быть именно классическая деревня – не садовое товарищество, не дачный посёлок (не СНТ). По закону 219-ФЗ вся земля в СНТ считается размежёванной. Нарисовать здесь участок с помощью НСПД невозможно.
А значит, ищем землю на окраинах старых деревень. Когда найдена подходящая территория, надо убедиться, что она фактически не используется. Если на неразграниченной земле есть постройки, дороги и т. д., то она нас не интересует. Для проверки идём в правое меню к самому верхнему значку (выбор карты). При клике на значок выпадает список, из которого можно выбрать карту «Ортофотопланы 2000». На ней обычно можно разглядеть, насколько участок задействован в человеческой деятельности. Если выбранный нами клочок пуст, то переходим к следующей проверке.
Надо узнать, в какой территориальной зоне находится эта земля. Нам подходит зона индивидуальной жилой застройки. Обычно она обозначается как «Ж-1», но в некоторых муниципалитетах могут применяться иные сокращения. Чтобы узнать территориальную зону идём в левое меню в строку «Зонирование и планирование территории». Она раскрывается на несколько подпунктов, из которых нас интересует «Территориальные зоны». Жмём сюда, потом кликаем по выбранному клочку земли. Сервис нам покажет статус территории.
В нашем случае выбранный кусок земли относится к территориальной зоне Ж-1. Это жилая зона индивидуальной застройки села Кочневское Белоярского городского округа. Это то, что нам надо.
Нужно нарисовать на местности участок, которым мы хотим завладеть. Для этого надо вернуться на страницу назад. Нажимаем на стрелочку (указывающую влево) рядом с надписью «Добавление объекта из реестра земельных участков ЕГРН» вверху экрана.
Теперь в левом меню нам нужна кнопка «Нарисовать территорию». Переходим по ней, выбираем строку «нарисовать произвольный полигон» и очерчиваем приглянувшуюся нам местность. Сервис нам, кстати, сразу укажет размер очерченной территории. В нашем случае это 2796 кв. м. Для индивидуальной застройки годится.
Слева внизу жмём клавишу «Сохранить объект», потом клавишу «Провести проверку». После чего сервис укажет, что мы сделали не так (например, залезли за чужие границы) и предложит клавишу «Вырезать пересечения». Жмём на неё и получаем участок приведённый «в норму». Теперь его площадь 2613 кв. м.
Павел Чернов: «В этот момент следует обратить внимание на размер участка. Участок под ИЖС не может иметь площадь ниже оговоренного минимума. В Белоярском районе под ИЖС годится территория от 6 соток, в Ревде и в Первоуральске – от 5 соток. В Екатеринбурге земля под ИЖС может быть в зоне Ж-1 или в зоне Ж-2; в первом случае минимальный участок под застройку это 7 соток, во втором – 4 сотки».
Следующий шаг – клавиша «Выбрать услугу». Переходим сюда и вверху слева видим надпись «Выберите услугу для перехода на портал Госуслуг». Из предложенных значений надо выбрать «Предварительное согласование предоставления земельного участка». Ниже вводим адрес (в нашем случае можно написать «с. Кочневское»). Выбираем вид разрешённого использования по ПЗЗ (индивидуальная жилая застройка)
И жмём клавишу «Продолжить».
В этот момент на наш компьютер в папку «Загрузки» приходит автоматически сформированная схема участка с координатами, картой и т. д. А сервис НСПД предлагает перейти в Госуслуги, чтобы провести предварительное согласование предоставления участка. На Госуслугах выбираем «Цель обращения». Это может быть «Предоставление земельного участка в аренду» или «Предоставление земельного участка в собственность за плату».
После чего подтверждаем свои данные и прикрепляем файл с только что присланной нам схемой участка (сайт нам всё подскажет), далее указываем цель использования испрашиваемого участка («для индивидуального жилищного строительства») и срок аренды (обычно ставят 20 лет). Переходим на следующий уровень, где надо выбрать орган, в который мы отправим заявку. Здесь всё просто – на карте или по списку выбираем Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Белоярского городского округа. Ещё один переход и отправляем заявление. Всё!
Осталось дождаться ответа муниципалитета.
Портал НСПД достаточно дружелюбный – помогает завершить одну процедуру и перейти к следующей. Если что-то не получилось, можно пробовать ещё раз, можно тестировать предлагаемые инструменты и в итоге самому найти нужное решение. Автор этих строк, после небольшой оффлайн консультации смог в течение получаса самостоятельно нарисовать себе участок под ИЖС и оправить заявку муниципальным властям.
Что нам ответят власти?
Муниципальные власти, которым мы отправили заявление, должны в течение месяца дать на него какую-то реакцию. Если на участке нельзя строить частный дом (участок находится в защитной зоне, по нему проходят коммуникации и т. д.) то мы получим отказ. Если земля всё-таки годится под ИЖС, то муниципалитет публикует извещение о предоставлении участка. И тут возможны два варианта.
Вариант первый: в течение месяца на публикацию не откликнулся ни один претендент на этот участок, в этом случае муниципалитет пришлёт нам предварительное согласование участка. На основании этой бумаги можно будет приобрести землю без торгов.
Вариант второй: кто-то претендует на заявленный нами участок. В этом случае муниципалитет будет проводить аукцион, на котором будет торговаться право собственности или право аренды (в зависимости от того, что мы указали в заявке).
Как пояснил Павел Чернов, на практике муниципалитет не всегда присылает заявителю информацию о том, что «его» участок выставляется на торги. Поэтому имеет смысл через один-два месяца после отправки заявления, позвонить в администрацию, назвать номер заявки и спросить, какое по ней вынесено решение. Также имеет смысл мониторить торговые площадки (Сбербанк-АСТ, РТС-Тендер) на предмет поиска торгов по «своему» участку.
Если муниципалитет продаёт участок без торгов, то на кадастровый учёт землю ставит покупатель. Если же организуются торги, то кадастровым учётом должны озаботиться муниципальные власти. Но, как пояснил Константин Черепанов, этот процесс может сильно затянуться. Начала торгов можно ждать несколько лет. Поэтому покупателю имеет смысл предложить муниципалитету самому поставить вожделенный участок на кадастровый учёт. Это сильно ускорит процесс – торги будут назначены во вменяемые сроки. Правда, есть риск, что заявитель, заплативший за кадастровый учёт (порядка 10 тыс. руб.) не победит в торгах. Но, как считает эксперт, в этой ситуации можно рискнуть.
Чтобы участвовать в торгах, надо зарегистрироваться на площадке и сделать электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Возможно, для участия в торгах потребуется помощь. По оценке Павла Чернова, например площадка Сбербанк-АСТ довольно сложна в освоении. Чтобы зарегистрироваться и работать на ней, можно обратиться в техподдержку и проходить весь квест, пользуясь подсказками оператора. После завершения аукциона победителю даётся 10 дней на заключения договора купли-продажи участка с продавцом (с муниципалитетом).
