Покупка квартиры в строящемся доме в рассрочку – хит сезона (уже второй год). И это привело к тому, что появились люди, для которых внесение платежей по рассрочке стало непосильной ношей. Вариантов выхода из такой ситуации несколько, но все они не бесплатные. Постараемся выяснить, сколько стоит то или иное решение.
Немало граждан, купивших в рассрочку квартиры в новостройках, в итоге не смогли (или осознали, что не смогут) внести застройщику остаток суммы. Люди изначально рассчитывали, что к окончанию периода рассрочки в стране вновь появится доступная ипотека, но этого не случилось. Соответственно, личный проект по покупке квартиры с минимальным начальным взносом провалился. Самое умное, что можно сейчас сделать – выйти из проекта с минимальными потерями.
У человека, не имеющего средств, чтобы рассчитаться с дольщиком, есть три варианта дальнейших действий: 1) Ничего не делать; 2) Продать квартиру по переуступке; 3). Расторгать договор с застройщиком.
Первый путь
Первый путь (недеяние) – весьма непредсказуем. Почти наверняка он приведёт к судебным разбирательствам, штрафам. А главное, деньги, уже переданные застройщику (и лежащие на эскроу счёте), будет фактически недоступны в течение длительного времени. А немалая часть их окажется «утрачена» в ходе судебных разбирательств.
Второй путь
Продать «неподъёмную» квартиру по переуступке – очень хороший вариант. Ранее METRTV.ru подробно рассказал о том, как это можно сделать. Но в условиях низкого спроса продавать объект придётся с существенным дисконтом.
Александр Федорченко
руководитель офиса агентства недвижимости «Гранат»
Основной инструмент покупки на первичном рынке жилья – семейная ипотека. Но недавно государство запретило использовать семейную ипотеку при покупке квартиры по переуступке. Что резко снизило спрос на такие объекты. Поэтому сейчас многие такие квартиры через расторжение договора возвращаются застройщику.
Похожими наблюдениями делится юрист агентства недвижимости ДРАЖЕ Ксения Шашкова. Хотя на рынке наблюдается рост цен, но фактически, если смотреть не ценники на сайтах, а на суммы реальных сделок, то окажется, что цены ушли вниз. Продавцы предлагают скидку 25% от цены покупки. Эксперт приводит реальный пример – год назад квартира была приобретена 9,17 млн руб. после того, как дольщик расторг договор с застройщиком, тот повторно выставил эту квартиру на продажу – теперь она реализуется за 8,26 млн руб. Минус 900 тысяч.
Тем не менее, продажа по переуступке сегодня – достаточно популярный вариант.
Третий путь
Расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) можно по соглашению сторон, через суд или по инициативе одной из сторон. Дольщик вправе требовать расторжения договора ДДУ, если дольщик нарушил сроки сдачи новостройки, допустил серьёзный брак и т.д.
Екатерина Горнова
эксперт Российской Гильдии риэлторов по правовым вопросам
Все основания расторжения ДДУ по инициативе дольщика прямо или косвенно связаны с наличием нарушений со стороны застройщика. То, что дольщик передумал покупать квартиру или не имеет финансовой возможности выплатить её стоимость – не является причиной для расторжения ДДУ. Расторгнуть договор, не придя с застройщиком к двустороннему соглашению о расторжении договора практически невозможно.
Но беда в том, что расторжение ДДУ по двустороннему соглашению – совеем не в интересах застройщика.
Ксения Шашкова
юрист агентства недвижимости ДРАЖЕ
Застройщику невыгодно расторгать договор с дольщиком. Уже говорилось о том, что сегодня он эту же квартиру будет вынужден продавать по более низкой цене, чем год назад. А это не в интересах застройщика. Кроме того, у застройщика есть процент проданных квартир, исходя из которого, ему рассчитывают ставку проектного финансирования, соответственно, если у него сокращается коэффициент проданных квартир, банк увеличивает ставку по проектному финансированию. Из-за этих двух причин застройщики очень не любят расторгать договоры с дольщиками.
Гражданин-дольщик должен понимать, что уговаривать застройщика на расторжение ДДУ – занятие почти бесполезное. Застройщик пойдёт на расторжение либо если будет заинтересован материально, либо если дольщик найдёт слабину в позиции застройщика (что случается крайне редко).
Екатерина Горнова
эксперт Российской Гильдии риэлторов по правовым вопросам
К нам обратилась женщина. У нее квартира строится, а она поняла, что не хочет её покупать. Хочет другую. Впрочем, в письме застройщику она написала, что не может платить рассрочку и даже приложила справку о расторжении с ней трудового договора. Застройщик в ответе посоветовал продать квартиру по переуступке. С его стороны нарушений условий ДДУ нет, и на расторжение договора он не идёт. В этой ситуации нет оснований для расторжения договора в добровольном порядке, равно как и в судебном порядке.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон может случиться, если застройщик найдёт способ получить от гражданина сумму, которая покроет потери застройщика (от произошедшего удешевления квартиры и от уменьшения суммы на эскроу, как говорилось выше). Обычно такая схема работает, если в договоре долевого участия есть пункт о штрафе для дольщика при расторжении договора по его вине. Причём, как подчёркивает Ксения Шашкова, речь идёт не о неустойке за задержку платежа, а о штрафе за расторжение договора по инициативе дольщика в отсутствие причин для одностороннего отказа от исполнения договора.
Конечно, бывают и исключения из правил…
Алексей Мананков
специалист по недвижимости ЮРК «Уральское юридическое общество»
Человек приобрёл квартиру в рассрочку, так как в перспективе рассчитывал взять ипотеку с господдержкой под 8%. Но госпрограмму закрыли. Иной возможности получить средства, чтобы платить по рассрочке у человека не было. Он обратился к нам за помощью. В итоге удалось найти другого покупателя на эту квартиру и застройщик пошёл навстречу нашему клиенту – договор с ним был расторгнут, а с новым покупателем заключён новый ДДУ.
В целом же эксперты сходятся в том, что универсального выхода из ситуации с непосильными платежами по рассрочке не существует. Каждый кейс будет уникальным. При этом, вариант с расторжением через суд может оказаться самым выгодным решением с точки зрения дольщика (покупателя квартиры). Но нужен грамотный «подход к снаряду».
Ксения Шашкова
юрист агентства недвижимости ДРАЖЕ
Если застройщик соглашается расторгнуть договор по соглашению сторон, он старается взыскать штраф с дольщика – это обычно 5% от суммы договора. Дольщик, что логично, не хочет терять эти деньги. Поэтому предпочитает не договариваться с застройщиком, а идти в суд. Но тут есть тонкость – юрист, представляющий дольщика должен найти зацепку в договоре, чтобы у дела появилась судебная перспектива. Это получается не у всех, почему, кстати, за расторжение ДДУ берётся не всякий юрист.
Как замечает Ксения Шашкова, если всё-таки договор с застройщиком расторгается через суд, то высока вероятность, что дольщику вернётся вся сумма, внесённая им за квартиру. Без штрафных санкций.
Ксения Шашкова
юрист агентства недвижимости ДРАЖЕ
Бывает, что расторжение договора происходит даже в досудебном порядке, причём без штрафов. Но такое возможно, только если юрист – представитель дольщика – убедит застройщика, что в состоянии выиграть дело в суде. Хотя, конечно, чаще дело реально доходит до суда.
* * *
Ранее по теме:
