Граждане, купившие в рассрочку квартиры в новостройке, массово задерживают платежи по договору. Некоторым застройщикам вовремя не платят до 70% покупателей квартир. У людей просто нет денег. Лучший выход из подобной ситуации – продать квартиру в строящемся доме по договору переуступки. Но есть одна проблема – на такой объект нужен очень уж специфический покупатель. И продавать его (объект) нужно по-особенному.
О том, что многие покупатели квартир в новостройках не платят вовремя, сообщил главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. «В отдельных компаниях доля неоплаченных продаж достигает 70%», – сообщил эксперт.
Конкретно в Екатеринбурге настолько запущенные случаи пока не наблюдались, тем не менее, в продажу поступает всё больше квартир в строящихся домах, владельцы которых отчаялись найти средства на погашение рассрочки.
Полина Дейнеко
агент по недвижимости АН «ДОМОС»
В строящихся домах можно встретить объекты в срочной продаже. Их реализуют люди, купившие квартиру в рассрочку. Кто-то рассчитывал погасить рассрочку за счёт продажи уже имеющегося жилья, но не смог его продать. В такой ситуации можно попытаться расторгнуть договор долевого участия, заключённый с застройщиком. Но это не всегда удаётся. И тогда единственный выход – срочно найти покупателя на неготовую квартиру.
О сложностях расторжения договора на квартиру, купленную в рассрочку, говорят и другие эксперты
Анна Мананкова
директор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»
К нам обратилась девушка с просьбой помочь продать квартиру в стройке. Она купила эту квартиру, когда ещё действовала ипотека с господдержкой под 8% годовых. Но у девушки не было средств на первый взнос, поэтому квартира была приобретена в рассрочку – 500 тыс. сразу, по 50 тыс. ежемесячно, а когда сумма достигнет размеров первоначального взноса, предполагалось оформить ипотеку. Но госпрограмму свернули, ипотека стала неподъемной, под 24-26%. Размер ежемесячного платежа в её случае составил бы 160 тыс. Плюс, поскольку расчета за объект не произошло, застройщик включил в договор удорожание квартиры на 20%. То есть на миллион. Подошёл срок расчета. Застройщик предложил клиентке найти нового покупателя и переуступить права. С этим она и пришла к нам. Но найти сейчас покупателя по такой цене непросто. Нам удалось договориться с застройщиком о расторжении договора и возврате внесенных средств без штрафных санкций. Но это скорее исключение, чем норма.
Как замечает Анна Мананкова, оснований для расторжения договора с застройщиком нет, если тот не нарушает срок сдачи. По договору внесенные деньги не возвращаются, уходят на неустойки и накладные расходы застройщика. Причём, как напоминает эксперт, именно такую схему покупки предлагали три застройщика в одной локации в Академическом.
Впрочем, есть мнение, что в подобной ситуации неплатёжеспособному владельцу выгоднее всё-таки найти покупателя на неготовую квартиру, нежели возвращать её застройщику.
Александр Федорченко
руководитель офиса агентства недвижимости «Гранат»
В 2023 году можно было купить квартиру в новостройке в рассрочку с начальным взносом от 300 тыс. Этим поспешили воспользоваться инвесторы. Они планировали продать квартиру до истечения периода рассрочки. Но государство запретило использовать семейную ипотеку при покупке квартиры по переуступке. Что резко снизило спрос на такие объекты. Поэтому сейчас многие такие квартиры через расторжение договора возвращаются застройщику. А вот он уже может продавать их по льготной ипотеке. То есть человек два года назад купил квартиру за 3 миллиона, застройщик два года пользовался его деньгами, а в итоге вернул себе квартиру и сегодня продаёт её уже за 5 миллионов.
С точки зрения покупателя расклад совсем не выгодный.
Можно ли сегодня продать «переуступку»?
Как отмечает директор офиса агентства недвижимости «Новосёл» Ольга Новосёлова, объекты в несданных домах, реализуемые по переуступке — одни из самых сложных для продажи.
Ольга Новосёлова
директор офиса на Грибоедова АН «Новосёл»
Продавать квартиру в несданном доме сложнее, чем просто вторичку. В отличие от вторички неготовую квартиру невозможно улучшить в плане потребительских характеристик. К тому же она конкурирует с предложениями от застройщика, у которого гораздо больше возможности предложить льготные условия продажи.
Тем не менее, риэлторское сообщество ищет (и находит) методы продвижения переуступки на рынке.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Квартира по переуступке продаётся дольше, чем вторичка. Если вторичку, даже убитую, но с адекватным ценником можно реализовать в течение полугода, то переуступка продаётся больше полугода. Одна из причин – их очень сложно рекламировать. Переуступка конкурирует с новостройками. Сайты-агрегаторы завалены предложениями от застройщиков, которые платят за продвижение и их лоты всегда предлагаются первыми. Продавец квартиры по переуступке не имеет таких возможностей по продвижению объявления. Как правило, мы продаем такие квартиры по агентскому каналу (фактически через личные связи в риэлторском сообществе) за встречное вознаграждение. Ну а клиенту приходится закладывать в цену чуть ли не две комиссии двум агентам.
Надо ли покупать «переуступку»?
Мнения экспертов рынка о целесообразности покупки квартир в строящихся домах сильно рознятся. Кто-то считает эти объекты весьма интересными для покупателя, кто-то наоборот.
Татьяна Савченко
директор офиса на пл. Обороны АН «Новосёл»
Квартира в несданном доме — неперспективный объект, туда нельзя заехать, высок риск задержки ввода дома в эксплуатацию. Чтобы продать такой объект надо закладывать дисконт до 30%. Учтём, что квартиры по переуступке интересны в основном инвесторам. Чтобы инвестор мог заработать, дисконт приходится закладывать не 30%, а 40%. Собственник на такое не согласится.
О том, что квартиры по переуступке интересны в первую очередь инвесторам (и редко приобретаются для себя) говорят и другие эксперты.
Ольга Шабурова
директор агентства недвижимости «Самолет плюс, Азина 31»
Так называемые договоры переуступки сейчас готовы рассматривать покупатели только с целью инвестирования и с хорошим дисконтом. Так вышло, что ранее договоры уступки прав требований подходили под программы льготного кредитования, более того, буквально пару лет назад это были самые популярные способы приобретения для молодых семей. Сегодня же ситуация в корне изменилась, такой формат приобретения не интересен для покупателя, так как ключевая ставка не стимулирует приобретение по ипотеке, поэтому приобретаются такие квартиры в основном за наличные денежные средства.
С другой стороны, именно стеснённое положение продавца квартиры по переуступке часто делает его объект интересным для покупки.
Ольга Хейло
брокер по недвижимости АН «Пространство»
Квартиры в строящихся домах покупают люди, снимающие наличные с депозитов. Если не подпадаешь под семейную ипотеку, нет смысла покупать у застройщика. Лучше приобрести по переуступке квартиру в этом же доме. Цена, как правило, будет на 10-20% ниже, чем у застройщика и ниже чем на квартиры в уже сданных соседних домах.
Похожие реализованные кейсы сегодня есть в «послужном списке» многих риэлторов.
Александр Чехомов
частный брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
В сегменте жилой вторички мы с инвесторами радостно покупаем лоты по уступке. Вот недавняя сделка – приобретена квартира в Солнечном с дисконтом к цене застройщика 21%. Покупатель заплатил за «огненную» трёшку 7,8 миллиона вместо 9,9 миллиона рублей.
И всё же, несмотря на зачастую очень интересный ценник квартиры по переуступке сегодня как бы «провалились» в сумеречную зону между рынками первичного и вторичного жилья. Тот, кому нужна готовая квартира в принципе не обращает внимания на строящиеся дома. А покупатель, пришедший за новостройкой, часто просто не сможет разглядеть предложение по переуступке за большим количеством объявлений от застройщика.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Когда я представляю интересы покупателя с наличными, то ищу вариант на рынке уступок. Там можно получить хороший дисконт. Когда люди сами ищут себе квартиру, они в сторону переуступок даже не смотрят. Человек идёт к застройщику. Если ничего подходящего по цене у него не находит, то просто перестаёт искать в этом направлении. Хотя можно сделать ещё один шаг — зайти на сайт-агрегатор, отсортировать объявления так, чтобы отсечь предложения от застройщика и поискать квартиры в новостройке, реализуемые с рук.
Альтернативное решение для квартиры, купленной в рассрочку
Возможна ситуация, когда проблему слишком дорогой квартиры, купленной в рассрочку можно решить, не прибегая к её продаже и не разрывая договор с застройщиком. Правда, ситуация, прямо скажем, редкая.
Юлия Романова
ведущий специалист компании «Брусника-Обмен»
Есть застройщики, которые соглашаются «выкупить» квартиру у дольщика в своём недостроенном доме, при условии, что этот дольщик приобретёт другую квартиру у этого же застройщика. Проще говоря, человек может вернуть застройщику одну квартиру и купить у него же другую. Теоретически можно так подобрать объекты, что платежи по новой квартире окажутся для человека посильными. Просто когда дольщик понял, что не способен вытянуть платежи по рассрочке, ему не следует прятать голову в песок, надо выходить на переговоры с застройщиком. Есть шанс, что вопрос будет решён с минимальными потерями.
* * *
Ранее по теме:
