Квартиры в новостройках Екатеринбурга могут подорожать в 2026 году на 15%, но вряд ли больше. Зато появилась надежда, что новые условия по семейной ипотеке всё-таки не обвалят рынок в феврале. Что касается вторичного жилья, то оно продолжит всё более чётко расслаиваться на новую и старую вторичку. Одна будет расти в цене, другая – нет. Екатеринбургские профи дают прогнозы на 2026 год.
Портал METRTV.ru спросил у нескольких десятков экспертов в сфере недвижимости, что они ждут от следующего (2026-го) года. В целом специалисты смотрят в ближайшее будущее со сдержанным оптимизмом. Большинство предполагает, что в наступающем году рынок Екатеринбурга по числу сделок несколько превысит нынешний год, цены продолжат расти, хотя и неспешно.
Никита Словиковский
владелец портала по аренде жилья «ДРАЖЕ»
В декабре рынок первичного жилья будет достаточно активным. В январе обычно спад, но январь 2026 года будет более активным, чем январь этого года. А дальше включаются новые условия по семейной ипотеке. Мы не знаем, какой она станет. Понятно, что уберут две ипотеки в одни руки. Останется одна. Ходят разговоры о дифференцированной ставке в зависимости от количества детей, о запрете покупки студий, о новых стандартах проверки заёмщиков. Но всё это непредсказуемые факторы, как они проявятся на рынке неизвестно. Тем не менее, мой базовый прогноз – 2026 год будет как минимум не хуже нынешнего по объему сделок, как на первичном так и на вторичном рынках.
Практически все опрошенные эксперты в принципе не предпологают возможность возникновения масштабного кризиса на рынке жилья столицы Урала.
Елена Завьялова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Рынок недвижимости Екатеринбурга в 2026 ожидает фаза зрелого, умеренного роста. Шансы на «пузырь» или резкий обвал минимальны при текущих условиях. Основной сценарий – стабильность с увеличенными возможностями для взвешенного выбора.
Тем не менее, есть и менее позитивные прогнозы.
Татьяна Савченко
директор офиса агентства недвижимости «Новосёл»
Вероятно, 2026 год будет сложнее, чем уходящий, если не будет никаких регулирований со стороны правительства и Центробанка. Сейчас мы видим всплеск спроса – те, кто может взять семейную ипотеку, пытаются запрыгнуть в уходящий поезд. Но уже сегодня банки менее охотно одобряют семейную ипотеку. Плюс застройщики свернули программы субсидирования первоначального взноса. Всё это скажется на спросе. Проблемным будет февраль, когда в силу вступят новые условия по семейной ипотеке. Ожидается, что ставка вырастет до 12% годовых. Если взять максимальную сумму по «семейке» (6 миллионов) на стандартные 20 лет, то ежемесячный платёж составит 70 тысяч. Покажите мне человека, который с платежом 70 тысяч возьмёт какую-нибудь студию в Академическом?
Впрочем, рецессия, вызванная изменением условий по семейной ипотеке не должна иметь очень уж продолжительное влияние на рынок.
Александр Федорченко
руководитель офиса агентства недвижимости «Гранат»
Сейчас, в конце 2025 года может повториться ситуация, случившаяся в 2024 году – когда у банков закончились лимиты на выдачу льготных жилищных кредитов. Ходят слухи, что в этом декабре может произойти то же самое. Плюс банки могут сейчас искусственно ограничить выдачу семейной ипотеки, чтобы потом выдавать кредиты по этой программе но уже под 12% годовых (такие условия начнут действовать в феврале 2026 года). Сейчас, возможно, банки «прикрутят» скоринг, будет меньше одобрений. Но в любом случае, когда всё прояснится, когда ключевая ставка снизится ещё немножко, банки опять «открутят» скоринг и одобрений кредитов станет больше.
Также не стоит забывать об изобретательности наших сограждан, каковая может уменьшить негативное влияние на рынок обновлённой семейной ипотеки.
Алина Голдобина
риэлтор АН «Магазин новостроек»
Люди привыкают к условиям, ищут дыры. Уже есть такое, что супруги, чтобы каждому воспользоваться правом на семейную ипотеку по новым условиям, собираются развестись. Тогда смогут взять две ипотеки. Один супруг возьмёт ипотеку на студию, а когда появится возможность, уже второй супруг оформит «семейку», чтобы поменять студию на двушку. А в общем ситуация получилась парадоксальная – семейная ипотека провоцирует людей на развод.
Есть, кстати, точка зрения, согласно которой благодаря новым правилам семейной ипотеки на рынок могут выйти новые покупатели.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Главный тренд, который я жду: увеличение покупательской активности за счет изменений в семейной ипотеке, так как в программу добавятся семьи, где есть двое, трое, четверо детей, но все они старше 6 лет. Если новые правила примут в том виде, что были озвучены, то под действие семейной ипотеки попадут новые семьи.
Помимо обновления семейной ипотеки эксперты выделяют ещё несколько факторов, которые станут «драйверами» рынка (в плюс или в минус, это уж как повезёт) в 2026 году.
Елена Завьялова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Жду от 2026 года плавного снижения ключевой ставки Центробанка. Правда, это снижение растянется на более долгий период, чем многие думают. Ещё один важный момент – в начале 2026 года перестаёт действовать мораторий на штрафы застройщикам за задержку сдачи новостроек. Многим застройщикам будет тяжело.
Ранее неоднократно высказывалось мнение, что по мере снижения ключевой ставки (которое повлечёт за собой снижение доходности банковских депозитов), будет происходить переток денег граждан с банковских вкладов в недвижимость. Сегодня ни один из опрошенных экспертов не сказал, что ждёт, что в 2026 году начнёт активно отыгрываться данный сценарий. Брокер Александр Чехомов при этом заметил, что: «Депозиты в рынок недвижимости потекут только когда ставка по вкладам будет 5-6%».
Первичный рынок
Спрос на первичном рынке в 2026 году продолжит расти. А при некоторых вариантах развития событий рост может быть весьма существенным.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости (Екатеринбург)
У людей все равно лежат деньги на вкладах. Сейчас, конечно, это не так интересно, но кто-то может вложить эти средства в недвижимость. Ну и будем ждать, конечно, появления ипотечной программы для участников СВО. Я не представляю, как это взвинтит рынок, потому что в каждой условной семье есть участник СВО. Это взвинтит спрос и цены, особенно на фоне уменьшающегося предложения – застройщики очень аккуратно выходят с новыми проектами на рынок, откладывают старты новостроек.
Отдельно стоит рассмотреть спрос на разные типы квартир. Статистика этого года показывает, что в Екатеринбурге наиболее активно дорожают двухкомнатные квартиры. Причём, как в плане покупки, так и аренды. Но это вовсе не означает, что именно они станут хитом сезона с точки зрения покупателей.
Анна Мананкова
директор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»
Сейчас и в 2026 году будут в тренде маленькие квартиры. Студии и «однушки» легко сдавать, поэтому их берут и для жизни, и для инвестиций. Будут развиваться новые районы, например, Новокольцовский, Сибирский тракт, Вторчермет: там строят не только дома, но и школы, сады, ТЦ — это притягивает покупателей.
Конечно же, стимулировать спрос на новостройки продолжат и сами застройщики – через механизмы, снижающие финансовую нагрузку на покупателя. В девелоперской компании «Практика» считают, что в 2026 году продолжат развиваться инструменты покупки. Ключевыми механизмами входа в сделку останутся рассрочки и совместные ипотечные программы банков и застройщиков. В частности, в компании сегодня наблюдают рост интереса к траншевой ипотеке. Субсидированные (сниженные) ставки по ипотеке также продолжат активно применяться.
Почти все эксперты сходятся в том, что цены на новостройки продолжат расти. Хотя бы ненамного.
Елена Завьялова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
На новостройки ожидаю стабильный рост – на 5-15% в год. Не будет скачков как в 2020-2021 годах. Застройщики будут использовать акции и скидки для ускорения продаж, поэтому «средняя цена по рынку» может расти медленнее, чем цена «коробки». При этом возможен рост числа объектов-долгостроев от менее надежных застройщиков. Важность репутации застройщика станет ключевой.
Дополнительно стимулировать рост цен будут возросшие расходы застройщиков.
Анна Мананкова
директор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»
Думаю, что новостройки будут востребованы. При этом строители будут тратить больше на материалы и налоги (с 2026 года НДС вырастет до 22 %), так что цены потихоньку пойдут вверх. Но резкого скачка ждать не стоит, поскольку предложений много, конкуренция держит цены.
Кстати, есть мнение, что конкуренция в 2026 году может быть настолько серьёзной, а спрос настолько ограниченным, что застройщики не смогут поднимать цены вовсе.
Александр Чехомов
частный брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
Цены на новостройки будут держаться на уровне 2025 года. С подъемом НДС маржа застройщиков ещё снизится, но в связи с низким спросом поднимать цены застройщики не будут, возьмут НДС-ный удар на себя.
Отдельно эксперты отмечают, что ситуация на рынке сегодня такова, что квартиры в новостройках оказались весьма спорным инструментом в плане вложения средств (для инвестиций).
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Сейчас новостройки стартуют по ценам, которые на вторичке будут через два-три года. У большинства застройщиков сегодня цены на таком уровне, который мы будем наблюдать на вторичном рынке в 2027 году. То есть, после завершения строительства квартиру в новом доме придётся продавать за цену, по которой она была куплена, если не дешевле. Сейчас видимо имеет смысл покупать новостройку за «дешевые деньги» только для себя лично. Точно не для инвест-стратегии. Или же надо готовиться играть в долгую – сдавать квартиру лет пять-семь, пока рынок догонит цены.
Вторичный рынок
Рост спроса на вторичном рынке все однозначно связывают со снижением ключевой ставки Центробанка и ставок по рыночной ипотеке.
Татьяна Савченко
директор офиса агентства недвижимости «Новосёл»
Об ипотечной ставке на уровне 12-14% в сегодняшних реалиях можно мечтать. Но если банки выйдут на такую ставку, рынок вторичной недвижимости заживёт. Многие предпочтут купить за адекватные деньги вторичку с ремонтом готовую для проживания, нежели вкладываться в новостройку с голыми стенами, которую ещё и ждать два года, в течение которых платить за аренду. В общем, значимое снижение ключевой ставки разморозит рынок вторички.
Впрочем, не стоит забывать о факторе, который может испортить рынок вторичного жилья в 2026 году. Имеются в виду бабки-скамщицы и неуклюжие попытки властей с ними бороться.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Произойдёт усложнение сделок на рынке вторичной недвижимости в виду раздутого «эффекта Долиной». Возможно, сделки будут переведены на безналичный расчет целиком, плюс введён мораторий на использование денежных средств. А это означает удорожание всех процессов покупки и как следствие – рост цены.
Ещё один локомотив роста цен на вторичку – это уже ранее упомянутое (возможное) подорожание первички.
Никита Словиковский
владелец портала по аренде жилья «ДРАЖЕ»
По ценам думаю, что первичка в Екатеринбурге будет дорожать, может быть процентов на 5-10 в год. Вторичка, скорее всего, будет подтягиваться за первичкой, или даже начнёт дорожать опережающими темпами, из-за того что к концу года станет более активной обычная рыночная ипотека и на рынок вторичной недвижимости прольется дождь из покупателей, который откладывали покупку последние три года.
Эксперты, впрочем, напоминают, что в плане динамики цен на рынке вторичного жилья Екатеринбурга ясно прослеживается «дискриминация» по возрасту – новая вторичка может достаточно активно дорожать, на фоне стагнирующей пожилой вторички.
Анна Дорохова
специалист по недвижимости Квартирное бюро «Ярмарка»
Рост цен на новостройки, как и ранее, будет подтягивать за собой цену на вторичку – на дома, которые моложе 10 лет. По жилью, построенному в 60-х, 80-х годах прошлого века особо роста не наблюдается. Я думаю, примерно так оно и будет продолжаться.
Похожие мысли высказывают и другие эксперты
Елена Завьялова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Предполагаю, что в среднем квартиры на вторичном рынке могут за год подорожать на 0-5%. Но стоит учесть дифференциацию. В каких-то сегментах рост цен может быть существенным. В частности, элитная недвижимость будет жить по своим законам. На неё спрос стабилен, но избирателен. В цене локации (Центр, Октябрьский район, набережные), охраняемые территории, уникальные объекты. Рост цен может опережать средний по рынку (5-20%) на лучших объектах.
Коммерческая недвижимость
В 2026 году в Екатеринбурге может случиться серьёзный дефицит офисных помещений и некоторое затоваривание в сегменте складских помещений.
Илья Пархимчик
руководитель Бюро недвижимости №1
Рынок офисов Екатеринбурга продолжает испытывать острый дефицит качественных площадей. По данным на конец 2025 года, вакантность в классе А составляет менее 2%, в классе В+ — менее 1%. Это исторически низкие показатели, которые стимулируют рост арендных ставок. В 2026 году ввод новых офисных площадей ожидается в объеме 58 тыс. кв. м, что недостаточно для покрытия дефицита на рынке Екатеринбурга.
Понятно, что дефицитный сегмент рынка может быть интересен для инвесторов.
Александр Чехомов
частный брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
Фиксирую острую нехватку маленьких офисных помещений площадью 8-12 кв.м. Люди не могут работать дома и им нужно личное пространство, предприниматели уходят из коворкингов, от разговорчивых коллег, посещающих офис, чтобы потусить. Информационный шум и так запредельный, люди просят тихие офисы. В связи с этим, получила некоторое распространение следующая стратегия – инвестор покупает большое коммерческое помещение и делит его на маленькие кабинеты.
В противоположность офисам, спрос на склады расти не спешит.
Илья Пархимчик
руководитель Бюро недвижимости №1
В 2025 году в Екатеринбурге введено около 300 тыс. м² складов, в 2026 году ожидается ввод в эксплуатацию еще примерно такого же объема складских площадей. На фоне этого желание собственников «переложить» на арендаторов быструю компенсацию затрат на строительство путем повышения арендных ставок – привело рынок складской недвижимости в состояние «пата». Учитывая стагнацию рынка, рост ставок будет «на паузе», возможно снижение на некоторых объектах.
Илья Пархимчик называет следующие явления на рынке коммерческой недвижимости, на которые стоит обратить внимание в 2026 году:
- Гибкие форматы офисов: рост спроса на коворкинги, сервисные офисы и офисы с небольшими «чистыми» производственными процессами, особенно среди малого бизнеса.
- Редевелопмент: перепрофилирование устаревших офисов в склады или апарт-комплексы.
- Зависимость от ключевой ставки: ее снижение ниже 12% может оживить рынок, но в 2026 году это маловероятно.
* * *
Ранее по теме:
