Не надейся на завтра. Возможно это главный принцип, которым сегодня руководствуются покупатели недвижимости в Екатеринбурге. Люди перестали рассчитывать на скорое снижение ипотечной ставки, плюс допускают возможность личных (и не только личных) экономических катаклизмов в скором будущем. В такой ситуации сделки совершаются очень аккуратно, спрос перетекает в бюджетные сегменты, а плюшки первичного рынка оказываются не очень востребованными.
Рынок недвижимости Екатеринбурга перестал с оптимизмом смотреть в будущее. Если до недавнего времени едва ли не мейнстримом было ожидание скорого появления ипотеки под 13%, то сегодня надежды на позитивные перемены – как сказал один из наших экспертов – «подсдулись».
Мария Веприцкаяброкер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDomaПокупатели квартир очень осторожно заходят в сделки. Свою роль сыграли и «эффект Долиной» и обилие банкротных квартир на рынке, но не только это. Люди всё более ориентируются на возможное неблагоприятное развитие событий в целом. Есть, например, хорошее предложение от застройщика – ставка по ипотеке 7% на семь лет. Потом можно рефинансироваться. Но клиенты уже сомневаются, что через семь лет рыночная ипотечная ставка будет достаточно низкой, и выбирают другое предложение от застройщика – ставка 12,9%, но на весь срок. Люди предпочитают максимально безопасный, предсказуемый вариант покупки, чтобы без неожиданностей.
Покупатели жилья ставят под сомнение не только светлое будущее ипотечной ставки, но и собственные финансовые возможности в ближайшем будущем.
Кирилл Гнётовисполнительный директор АН «Новосёл»Перед обещанной реформой семейной ипотеки ожидался ажиотажный спрос на квартиры в новостройках. Но его на этот раз не случилось. Покупка в ипотеку – это всегда про стабильность, про понятный прогноз на перспективу. А сейчас у людей с уверенностью в будущем – не очень. Человек смотрит на ситуацию в экономике и предпочитает не брать нагрузку, с которой потом может не справиться.
Подобные настроения покупателей сильно ударили по спросу на квартиры в новостройках. Именно в этом сегменте покупка – это процесс растянутый далеко в будущее – при покупке в ипотеку, в рассрочку, в лизинг – платежи придётся вносить в течение нескольких лет (а то и десятков лет). В такой ситуации отсутствие оптимистического взгляда в будущее убивает идею на корню.
Чтобы хоть как-то выровнять ситуацию, некоторые застройщики идут на непопулярные и даже повышающие риск, меры.
Татьяна Ежоваруководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»К моему сожалению, на рынок новостроек Екатеринбурга вернулись рассрочки с маленьким первоначальным взносом. Некоторое время назад застройщики перестали предлагать клиентам такой вариант покупки квартир. Но вот, опять вернули.
Ещё одно следствие неуверенности в перспективах отечественной экономики – опасение инфляции/девальвации рубля.
Мария Моричеваэксперт по недвижимости «Агентства Солдатовой»Многие из тех, кто продаёт сегодня квартиру, опасаются, что деньги могут обесцениться. Сегодня продашь квартиру, а завтра на эту сумму уже ничего не купишь. Поэтому люди стараются одномоментно продать и купить объект, чтобы не остаться с деньгами на руках.
Следует отметить, что ситуация в стране сказывается не только на рынке купли-продажи жилья. Аренда тоже попала под удар.
Екатерина Моторовазаместитель генерального директора по направлению «Аренда» АН «Находка»Обычно в июне начинается сезон высокого спроса на посуточную аренду квартир. Но в этом году этот сегмент рынка растёт очень вяло. Основной спрос на посуточную аренду обеспечивают туристы. Но сегодня мы видим, что туристов в Екатеринбург приезжает меньше чем обычно.
Ренессанс хрущёвок
Многие участники рынка (потенциальные покупатели) похоже, пришли к выводу, что ждать существенного снижения ипотечной ставки пока не стоит и надо играть с теми картами, которые есть на руках. То есть сейчас на рынок постепенно выходит отложенный спрос, копившийся последние два года. Понятно, что в сложившихся условиях этот спрос концентрируется в самом бюджетном сегменте жилья.
Ольга Лисицкаяруководитель риэлторского кабинета Ольги ЛисицкойВ Екатеринбурге оживает рынок вторичного жилья. Много звонков от покупателей. Хотят одно- или двухкомнатную в бюджете до пяти миллионов. В основном берут на будущее детям, а пока те растут – квартира будет сдаваться. Интерес есть к пяти- и девятиэтажкам и к объектам в отдалённых районах города. Желательно, чтобы квартира была с мебелью и техникой. Хотя убитые квартиры тоже покупают. Их берут для себя и сами делают ремонт.
Похожими наблюдениями делятся и другие эксперты.
Елена Малаховаброкер по недвижимости КБ «Ярмарка»Хрущёвки и брежневки имеют невысокую цену, и часто – очень неплохую локацию. Сейчас их смотрят весьма активно. Компактная квартира в кирпичной пятиэтажке – очень популярный вариант. А вот трёхкомнатные в таких домах – уже не очень. Если ищут большую квартиру, то хотят что-то более свежее.
Кстати, о больших (относительно больших) квартирах. На них сегодня есть заметный спрос со стороны семей, давно планировавших «расширение».
Елена Рямоваспециалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»Люди берут двухкомнатные в девяти- шестнадцатиэтажках. Такие квартиры сейчас активно вымываются с рынка. И цены на них за последнее ощутимо выросли – за полгода на 800 тысяч и больше. Основной спрос на квартиры в хорошем состоянии, но и на двушки со старым ремонтом есть покупатели. Кто на всём экономит – берет убитую квартиру и делает ремонт сам.
Кирилл Гнётов также говорит о повышении спроса на относительно габаритные квартиры на вторичном рынке.
Кирилл Гнётовисполнительный директор АН «Новосёл»Потребность в более просторном жилье никуда не делась, а в новостройках в основном студии и однокомнатные. И цены высокие. Люди вынуждены идти на вторичный рынок. Ведь выбор такой – однушка в новостройке или 10-летняя двушка. На вторичном рынке спрос есть, в том числе покупают в ипотеку. Все-таки 16,9% годовых – уже посильная ставка.
При этом эксперты напоминают, что случившийся ренессанс хрущёвок вероятно будет не таким уж долгим.
Вера Кузнецоваспециалист агентства недвижимости «Добрадом»Сейчас квартиры в пятиэтажках покупают, в том числе, на будущее для детей или чтобы «припарковать» деньги. И в том и в другом случае, предполагается, что квартира какое-то время будет сдаваться в аренду. Но именно такой объект рынку аренды не очень интересен. Квартиры снимает в основном молодёжь, а она предпочитает новые дома с закрытым двором и другими опциями, которых нет в хрущёвке.
С такой позицией согласны все эксперты. Елена Рямова прямо говорит, что пятиэтажки для рынка аренды умерли. Инвестировать в эту категорию жилья не стоит.
Наплыв иногородних и пожилых
Как отдельную примету времени можно упомянуть рост интереса к екатеринбургской вторичной недвижимости со стороны иногородних покупателей. Люди переезжают сами или покупают квартиры детям. Нередко для покупки используются средства, полученные за участие в СВО.
Ольга Новосёловадиректор офиса на Грибоедова АН «Новосёл»Из городов области и из других регионов приезжают покупатели. В основном с наличкой, без ипотеки. Смотрят отдалённые районы – Вторчермет, Широкую речку, ЖБИ. Если в Екатеринбург переезжает семья, то стараются найти компактную двушку, можно со смежными комнатами. Главное – демократичная цена.
Сразу несколько из опрошенных нами риэлторов отметили, что иногородние пожилые родители, чьи дети обосновались в Екатеринбурге, сегодня прямо таки массово переезжают к детям в столицу Урала.
Юлия Романоваведущий специалист компании «Брусника-Обмен»Пошли переезды взрослых родителей в Екатеринбург к детям. Сегодня это довольно распространённое явление. Кстати, сейчас на всём рынке вторичного жилья видим наплыв пожилых продавцов и покупателей. У пожилого продавца, перед совершением сделки мы просим справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Плюс ещё одну справку – о сделкоспособности. Для её получения человеку надо лично пройти консультацию в областной психиатрической больнице на Сибирском тракте. Действует справка один день. Кстати, если покупателю недвижимости исполнилось 64 года, то его мы также просим предоставить три справки.
В целом можно назвать два основных фактора, запускающие сегодня новые тренды на рынке недвижимости Екатеринбурга – это стремление снизить риски и стремление сэкономить. Любопытным следствием этих стремлений (помимо перечисленных выше), например, стал массовый уход с рынка флипперов – предпринимателей покупающих убитые квартиры с целью заработать на их ремонте и перепродаже. Как заметила Мария Моричева, последние изменения, внесённые в Налоговый кодекс, повысили финансовую нагрузку на этот бизнес. Соответственно он стал или невыгодным или рискованным.
Или вот ещё одна «примета дня», позволяющая сэкономить, совершая операции с недвижимостью.
Татьяна Антоноваэксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»Существует система льгот по налогу на недвижимость. Есть категории граждан, полностью освобождённые от налога. Сменив собственника можно снизить или сделать нулевым размер налога на объект недвижимости. В последнее время граждане всё чаще прибегают к такому инструменту – человек, например, дарит квартиру родственнику и семья экономит на налоге.
Ранее по теме:
