На рынке недвижимости Екатеринбурга всё больше появляется так называемых, напуганных покупателей. Они отказываются от годных, проверенных объектов из-за своих личных фобий или непонимания чего действительно надо бояться. Такой покупатель скорее перейдёт к другому объекту, чем будет разбираться, безопасен ли этот. Благо выбор широк, а покупателей немного. Плюс к этому появляются всё новые (как реальные, так и выдуманные) риски. Мы разбирались, в каких ситуациях страх может помешать совершить хорошую покупку.
Наблюдаемый в последнее время рост тревожности в российском обществе сказался, в том числе, на поведении покупателей недвижимости. Даже при небольших сомнениях в безупречности сделки люди стали отказываться от объекта. На эту же мельницу льёт воду дело Долиной и, как ни странно, искусственный интеллект.
Анна Лапшинаведущий специалист по операциям с недвижимостью ЦН «БЭСТ»Обычно проблемный участник сделки – это «мамкин юрист», который может нагнать страху на покупателя в ситуации, когда бояться в общем то нечего. А сейчас к этому добавился искусственный интеллект, который предупредит покупателя о проблемах, которых в реальности не существует, либо посоветует запросить у продавца бумаги, которых у того нет и быть не может.
В итоге напуганный и плохо информированный покупатель отказывается от достаточно надёжного варианта. Либо может сложиться, пожалуй, даже более обидная ситуация – пока покупатель колеблется и кормит свои страхи, понравившийся ему объект уходит к другому.
Станислав Галкиндиректор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФМы подбирали квартиру для молодой пары, искали объект в бюджете 20+ миллионов. Как правило, продавец такого объекта – это собственник бизнеса со всеми сопутствующими рисками. При должной проверке, найти объект, у которого нет вообще никаких нюансов, довольно сложно. И вот, смотрим какой нибудь классный объект, полностью попадающий в потребности клиентов. Квартира им нравится, но в сделку мы так и не заходим. Всё потому, что у меня, каждый раз, уходит куча времени, чтобы убедить их, что имеющиеся нюансы не критичны и не повлияют на безопасность сделки. А за это время на квартиру находится покупатель, и она уходит с рынка. После того, как от нас ушла вторая такая квартира, я принял решение расстаться с этими клиентами.
Как замечает специалист АН «Макромир» Ксения Качусова, степень и типы страхов покупателей недвижимости зависят от общего информационного поля, от ситуации в стране. В последнее время, например, появился новый тренд – люди отказываются покупать квартиры на высоких этажах – боятся прилёта беспилотников.
Появились и другие страхи, связанные с «информационной повесткой».
Ольга Гагаринаброкер агентства «Ориентир Недвижимость»Сейчас наблюдаем новую волну боязни перепланировок. Был период послаблений, банки давали ипотеку на квартиры с неузаконенной перепланировкой. Потом к этому начали относиться строже. А недавно прошла серия публикаций об ужесточении требований к переустройству квартир. В итоге многие покупатели стали отказываться от объектов, где есть минимальные несовпадения с техническим паспортом. Например, если заложен один из двух имевшихся входов в комнату или демонтирован стенной шкаф.
И ещё один недавний случай, возможно, связанный именно с сегодняшними реалиями.
Анфиса Мурашоваброкер по недвижимостиПокупатель отказался от приглянувшейся ему квартиры, когда узнал, что её владелица последние пять лет проживает в Таиланде. Я объясняла, что женщина приедет на сделку сюда, но покупатель решения не изменил. После этого случая мы поговорили с собственницей квартиры, и она решила, что приедет в Россию и будет продавать квартиру, находясь здесь.
Но есть и вечная классика
Впрочем, самыми распространёнными страхами сегодня остаются классические бабки-скамщицы, продавцы-банкроты и квартиры с детскими долями.
Бабки-скамщицы – это пожилые продавцы жилья, рассчитывающие после получения денег от покупателя вернуть себе квартиру, сославшись на собственный отрыв от реальности. После случая с квартирой Ларисы Долиной, многие покупатели просто отказались рассматривать объекты, реализуемые возрастными владельцами. Справедливости ради стоит сказать, что конкретно в Екатеринбурге страх перед пожилыми продавцами не стал всеобъемлющим. Квартиры у них всё-таки покупают.
А вот к продавцам-банкротам относятся действительно с опаской.
Ольга Новосёловаспециалист по недвижимости КБ «Ярмарка»Если человек официально признан банкротом, процедура по нему завершена и ему оставлено единственное жильё, на это жильё никто не может обратить взыскание. Даже если новые кредиторы появятся, на эту квартиру они не могут претендовать. Точка. Покупка такой квартиры достаточно безопасный вариант. Тем не менее, очень многие покупатели однозначно отказываются рассматривать подобные объекты.
Порой копилку покупательских страхов пополняет недостаточно квалифицированно выполненная проверка объекта.
Мария Моричеваэксперт по недвижимости «Агентства Солдатовой»Был в Екатеринбурге случай – покупатель заказал проверку объекта через сервис Сбербанка «Сделка с гарантией», а там сообщили, что продавец объекта обанкротился. Хотя на самом деле с продавцом ничего подобного не случилось. Оказалось, что сервис выдал информацию о полном тёзке реального продавца. На поиск истины и убеждение покупателя в том, что всё в порядке ушло несколько недель.
И подобные ошибки эксперты Сбербанка (и других проверяющих инстанций) допускают не так уж редко.
Татьяна Антоноваэксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»По итогам проверки сервисом «Сделка с гарантией» было сказано, что квартира спорная, так как нынешние её собственники (продавцы) купили квартиру у мужчины, не предоставившего согласие супруги на продажу. Притом, что квартира была приобретена в браке. Понятно покупатель отказался от сделки. Но мы то знали, что квартира чистая. Тот самый мужчина выкупил долю супруги и на момент продажи был единоличным собственником. Имеется договор купли-продажи от жены мужу и платёжный документ. И в выписке из ЕГРН указаны сначала два собственника, а потом один, ну а потом другие собственники, которые купили этот объект у мужчины и сейчас выставили на продажу. Когда потенциальному покупателю показали все документы, он успокоился и вышел на сделку.
Объект с арестом/обременением
Рынок недвижимости Екатеринбурга давно приспособился совершать сделки с квартирами, на которые наложен арест или обременение. Висящий на квартире долг погашается за счёт средств покупателя, остальное уходит продавцу. Ничего сложного. Однако и сегодня встречаются покупатели, избегающие таких ситуаций.
Анфиса Мурашоваброкер по недвижимостиЕсть такое наблюдение – покупатель, у которого у самого непростая ситуация, с пониманием относится к приобретаемому объекту, у которого есть нюансы и особенности. И наоборот, если покупатель просто с наличкой, то он хочет такой же ясный прозрачный объект. Простраивать сделку и гасить ипотеку продавца он, скорее всего, откажется.
Как замечает руководитель агентства DomaDoma Мария Веприцкая, снять с продаваемой квартиры арест или обременение несложно, но сегодня покупатель, столкнувшийся с таким предложением, скорее всего, уйдёт на другой объект. И не будет разбираться в ситуации. Хотя иногда обременение совсем не то, что мы думаем.
Мария Веприцкаяброкер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDomaЕсли квартира находится в доме, признанном объектом культурного наследия, то информация об этом имеется в выписке из ЕРГН, причём в разделе об ограничении прав и обременении объекта. То есть любая квартира в доме-памятнике автоматически оказывается с обременением. Недавно продавалась такая квартира в доме по ул. Физкультурников 30. Информацию из выписки ЕГРН поместили в объявление. И по этому объявлению никто не звонил. Человек видит, что есть обременение и переходит к другому объекту.
Кстати, в выписках и ЕГРН могут найтись и другие «страшные» сведения, способные отпугнуть покупателя.
Михаил Зорбовброкер «Уральского бюро недвижимости»Продавалась однокомнатная квартира, долгов нет, обременений нет, квартира чистая. Но в выписке из ЕГРН о переходе прав отражено, что с 70-х годов прошлого века у квартиры сменилось десять хозяев. Квартира понравилась одной женщине, но её юрист сказал, что у объекта было слишком много собственников. Женщина приобретать квартиру отказалась. Я ей объяснял, что десять собственников за 50 лет для однушки на первом этаже – это немного. Такой объект – это разменная монета. То студент в ней жил пять лет, потом её для бабушки купили, а когда она умерла, наследники квартиру продали. Это нормально. Если за год три собственника поменялись, тогда могут быть вопросы, а тут ситуация другая. Потом женщина передумала, но квартиру уже купили.
Продать квартиру олдтаймера
Конечно же, рынок недвижимости (в нашем случае, конкретно рынок недвижимости Екатеринбурга) ищет и находит способы вселять в перепуганных продавцов уверенность и оптимизм. Самый лучший способ – включить свет в тёмной комнате.
Станислав Галкиндиректор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФВ самый разгар ситуации с «ведомыми продавцами», ко мне в работу поступает объект, который собрал просто комбо из ред флагов. Собственник квартиры – женщина 70+. Мужа нет, детей нет. Встречный объект не приобретается. Дополнительный бонус – в квартире сделана дурацкая и абсолютно не согласуемая перепланировка. И я бы не взялся бы за продажу такого объекта, если бы не знал хорошо эту семью. Никой ведомости там даже близко не было, решение о продаже было принято коллегиально всеми членами семьи.
Был разработан следующий план:
1. Сделка будет проводиться в присутствии нотариуса с расчётом через банковский аккредитив.
2. На сделке будут присутствовать все члены семьи продавца (братья, сёстры, племянники и племянницы), которые документально подтвердят родство и лично подпишут все необходимые уведомления и согласия.
3. Подготовлено подтверждение того, что у продавца есть в собственности другая квартира, где продавец прописан и фактически проживает.
4. Была заранее заключена договорённость со страховой компанией об оформлении полиса страхования рисков потери права собственности, в том числе, по причине «ведомости» продавца.
5. И это всё, уже не говоря о прохождении психиатрической экспертизы продавца непосредственно перед сделкой.
Как итог, на квартиру пришло несколько потенциальных покупателей, согласных приобрести квартиру по цене выше рыночной. С одним из них и была заключена сделка.
Ранее по теме:
