Верховный суд РФ опубликовал тематический обзор судебной практики по делам об оспаривании сделок с жильём (№ 12/2026, утверждён Президиумом ВС РФ 1 июля 2026 года). Документ ждали как ответ на «эффект Долиной» — волну дел, в которых продавец под влиянием мошенников продаёт квартиру, затем сделку признают недействительной, жильё возвращают продавцу, а добросовестный покупатель остаётся и без квартиры, и без денег.
Обзор состоит из 20 пунктов и охватывает не только «схему Долиной»: там же разобраны сделки при банкротстве, продажа долей и работа Росреестра. Разбираем позиции, которые важны обычным покупателям и продавцам.
Покупателя нельзя защищать меньше, чем продавца
Верховный суд прямо указал: заблуждение продавца относительно мотивов сделки — само по себе не основание признавать её недействительной. Суды обязаны учитывать добросовестность покупателя и то, мог ли он вообще распознать, что продавец действует под влиянием обмана. Обеим сторонам сделки должен быть предоставлен равный объём защиты (п. 1 обзора).
Сделку, совершённую под влиянием обмана со стороны третьих лиц — тех самых телефонных мошенников, — можно признать недействительной, только если покупатель знал или должен был знать об обмане (п. 7). А если сделку всё же отменили, по общему правилу применяется двусторонняя реституция: продавец получает обратно квартиру, но и покупателю должны вернуть деньги (п. 8).
Тревожный пункт: расписка — не гарантия возврата денег
Есть в обзоре и разъяснение, которое может осложнить жизнь покупателям, — пункт 11:
«...выданная таким продавцом расписка не может являться безусловным доказательством получения им денежных средств»
Речь о ситуации, когда сделку признали недействительной из-за того, что продавец не был способен понимать значение своих действий. Логика понятна: если человек не осознавал, что подписывает, то и его расписка о получении денег сомнительна. Но юристы уже опасаются, что нижестоящие суды начнут применять пункт по упрощённой схеме «невменяемый — значит, деньги не получал». Хотя смысл разъяснения в другом: доказательства оплаты нужно оценивать в совокупности, а не полагаться на одну лишь расписку.
Практический вывод для покупателей: рассчитываться за жильё наличными под расписку — худший из вариантов. Аккредитив, счёт эскроу или депозит нотариуса оставляют банковский след, который не зависит от состояния продавца.
Хорошая новость: Росреестру будет сложнее отказывать
Пункт 16 обзора решает давнюю практическую проблему: вступившее в силу решение суда о признании сделки недействительной и применении реституции — само по себе достаточное основание для регистрации права собственности и аннулирования прежней записи в ЕГРН. Дополнительных документов и отдельных исков не требуется. У Росреестра станет меньше поводов отказывать в регистрации по решению суда.
Инструменты защиты, которые подтвердил суд
Ещё два пункта пригодятся тем, кто опасается мошенничества. Если продавец подал в Росреестр заявление о прекращении регистрации перехода права в связи с мошенническими действиями, регистрацию обязаны остановить (п. 17). А отметка в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия собственника действительно блокирует переход права — Верховный суд подтвердил, что при её наличии регистрация не может быть осуществлена (п. 18). Поставить такую отметку на свою недвижимость можно бесплатно через Госуслуги или МФЦ — это базовая страховка от сделок по поддельным документам.
В целом, по оценкам юристов, революции в практике по самому «эффекту Долиной» обзор не совершил — ключевые подходы уже были сформулированы ранее. Но акцент на равной защите сторон и добросовестности покупателя даёт судам ориентир не решать такие споры автоматически в пользу продавца.
Ранее по теме:
