Человек, поддался на уловки мошенников, продал свою квартиру, вырученные деньги отдал мошенникам, а потом через суд опротестовал сделку, вернул себе квартиру; добросовестный покупатель остался ни с чем. Вот так одной фразой описывается ситуация, способная обвалить рынок вторичного жилья России. Сложившая судебная практика говорит, что в зону риска уже попали (почти) все покупатели вторички в стране. Противоядие ищут нотариусы, политики и Госдума. А мы разработали свой рецепт.
Российские суды захлестнула эпидемия исков от, так называемых «ведомых» продавцов квартир. Это люди, которые продали принадлежавшее им жильё, будучи уверенными, что никакой продажи на самом деле не совершают, что сделка фиктивная и квартира остаётся в их собственности. Да-да они читали и подписывали договор купли продажи, но при этом понимающе подмигивали покупателю, мол, все мы в курсе, что всё не так как на самом деле.
Вот классическая история «ведомого». Человеку (как правило, одинокому и немолодому) звонит некто, представляющийся сотрудником банка, органов власти, или спецслужб. Этот некто объясняет, что человеку грозит опасность – его квартиру и деньги сейчас отберут мошенники, впрочем, имущество можно спасти – достаточно переписать квартиру на чужое имя, а деньги (уже имеющиеся у «ведомого» и те, что будут выручены за квартиру) – передать в надёжные руки. Есть второй вариант сюжета – «ведомому» предлагают участвовать в операции спецслужб по поимке мошенников. Он и его квартира будут наживкой, а когда ненастоящая продажа квартиры совершится, мошенников сцапают. И в первом и во втором случае «ведомому» запрещено раскрывать тайную подоплёку сделки кому бы то ни было – родственникам, нотариусу, риэлтору, банкиру (если они задействованы в продаже). Иначе всё раскроется, и мошенники одержат победу.
Итог один – человек (ведомый) продаёт квартиру, передаёт деньги «в надёжные руки», после чего вдруг обнаруживает, что остался без квартиры и без денег. И человек обращается в суд с требованием признать сделку недействительной.
Мы видим, что описана достаточно стандартная (хоть и весьма неприятная) ситуация – вокруг рынка недвижимости всегда крутились и крутятся мошенники. Но если покупатель квартиры использует проверенные методы защиты, то он в достаточной степени ограждён от бед.
Елена Бояринцева
специалист по недвижимости Центра недвижимости «МАН» (Екатеринбург)
Если у вас возникло сомнение в том, понимает ли продавец суть сделки, совет простой – идите к профессионалам. Опытный агент или как вариант нотариус, сможет определить, не введён ли продавец в заблуждение, осознаёт ли последствия своих действий.
Вполне, кстати, рабочий совет…
Дарья Жудикова
младший юрист Юридической компании «Генезис» (Екатеринбург)
В нашей практике было несколько таких дел. В наиболее показательном случае мы защищали добросовестного покупателя, против которого был подан иск о признании сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ (сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий). Мы предъявили суду аудиозапись проведения сделки, где продавец адекватно отвечал на вопросы о последствиях договора, а также заявили ходатайство о судебно-психиатрической экспертизе. Экспертиза не подтвердила неспособность продавца понимать свои действия. Суд, руководствуясь п. 5 ст. 166 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом, отказал в иске, сохранив право собственности за нашим клиентом.
Проблемы (для конкретных покупателей квартир и для рынка в целом) начались год или около того назад. Суды стали массово выносить решения в пользу «ведомых». Сделки признаются недействительными, продавцу (ведомому) возвращают квартиру, а покупатель получить обратно свои деньги не может, ведь они уже «в надёжных руках». Дополнительную пикантность ситуации может придать признание продавца банкротом. Тогда с него и вовсе взятки гладки.
Анна Чусова
заместитель директор офиса АН «Добродел» (Екатеринбург)
Практика показывает, что суды выносят решения в пользу продавцов, которые продавали квартиры по указке мошенников. Но в итоге потерпевшими оказываются покупатели. Получается, что человек, продавший свою квартиру и добровольно расставшийся с деньгами, не несёт никакой ответственности за свои действия. А отвечает тот, кто добросовестно купил квартиру. Вынося такие решения, суды провоцируют новые мошенничества.
Как отмечают эксперты, сейчас не существует способа полностью застраховать покупателя вторички от подобной ситуации. Любой продавец может объявить себя жертвой мошенников и пойти в суд. Все покупатели оказываются в зоне риска.
Существует, впрочем, ещё одна точка зрения на описываемую ситуацию. В информационном пространстве сегодня упоминается прямо таки множество судебных дел, результатом которых стало признание недействительными сделок, в которых участвовали «ведомые» продавцы (или продавцы, которые объявили себя жертвами мошенников т.е. «ведомыми»). Речь идёт о большом количестве добросовестных покупателей, оставшихся по решению суда и без квартиры и без денег.
При этом конкретные судебные дела упоминаются весьма нечасто. Самый известный реальный случай – сделка, опротестованная по требованию певицы Ларисы Долиной, которая продала квартиру, находясь под воздействием мошенников. Некоторые эксперты уже начали высказывать предположение, что вал публикаций о новых рисках для покупателей вторички организован крупными застройщиками, которые таким способом стараются переключить внимание покупателей на квартиры в новостройках.
Эксперты уже начали высказывать предположение, что вал публикаций о новых рисках для покупателей вторички организован крупными застройщиками, которые таким способом стараются переключить внимание покупателей на квартиры в новостройках.
И всё же, риэлторское сообщество всерьёз озаботилось проблемой массового рсторжения сделок заключённых с «ведомыми» продавцами. Тем более, что реальные судебные прецеденты по ним имеются. Пусть может и не так много.
Стоп факторы
Стандартно считается, что «ведомый» продавец – это пожилая одинокая женщина. Часто такого продавца даже называют «бабушкой 007» (мы помним, что многие из них считают, что участвуют в операции спецслужб). На деле же, «ведомыми» могут оказаться люди любого возраста и даже группы людей. Есть примеры, когда под воздействие мошенника попадали мать и дочь. Или вот интересная статистика от Центробанка. По его данным, в 2024 году жертвами преступных схем (не только описанных в этой статье, а вообще всех) чаще всего (36% случаев) становились люди 25-44 лет, на втором месте страта – 45-64 года и только на третьем – люди старше 65 лет.
Тем не менее, опыт риэлторов говорит, что именно пожилой продавец недвижимости – потенциально наиболее проблемный контрагент.
Екатерина Горнова
эксперт Российской Гильдии риэлторов по правовым вопросам
Есть ряд признаков, позволяющих предположить, что перед нами продавец, совершающий сделку под давлением. Надо обратить внимание насколько адекватно он себя ведёт, насколько занижена цена, насколько он спешит с продажей. Однозначно должно насторожить, если человек продаёт единственное жильё без встречной покупки (не приобретает другое жильё) и если он хочет провести сделку, не уведомив об этом близких родственников. Или же близких родственников у него нет.
Вот список стоп-факторов, оберегающих от покупки квартиры у «ведомого».
- Продаётся единственное жильё без встречной покупки.
- Продавец пожилой.
- Продавец одинокий.
- Отказывается сообщать контакты родственников.
- Торопит с оформлением сделки.
- Хочет получить деньги наличными.
- Легко соглашается на снижение цены.
- Не спешит выписываться из квартиры.
- Не может внятно объяснить причину продажи.
- Не говорит, где планирует проживать в дальнейшем.
Если присутствует несколько стоп-факторов, это говорит об очень высокой вероятности попасть в мошенническую сделку. От такой покупки лучше отказаться… Впрочем, даже если не видно ни одного стоп-фактора, это не гарантирует покупателя от проблем. «Ведомыми» могут быть не только одинокие и пожилые и вполне может быть, что жертва мошенников расскажет абсолютно правдоподобную историю, объясняющую продажу квартиры, переезд в другой город и т. д.
Значит, увеличиваем глубину проверки.
А поговорить?
Практикующие юристы, риэлторы, нотариусы считают, что очень многое об особенностях сделки можно узнать в ходе личной беседы с участниками этой сделки. Собственно, именно в ходе личной беседы выясняются детали, некоторые из которых и могут стать стоп-факторами.
Николай Зырянов
гендиректор Бюро недвижимости Зыряновой, член правового комитета РГР
Мы советуем специалистам больше общаться с продавцом до сделки, уточнять детали – кто соседи, кто старший по подъезду, какие рядом магазины, поликлиники. Человек, находящийся под контролем, скорее всего, будет избегать общения на такие отстраненные, не связанные прямо со сделкой темы, и это должно насторожить.
Определённые моменты переговоров с покупателем следует даже зафиксировать – записать на диктофон или на видео.
Дарья Жудикова
младший юрист Юридической компании «Генезис» (Екатеринбург)
Одним из самых действенных методов, который будет являться достаточно весомым доказательством в суде - аудиозапись переговоров по сделке с применением заранее подготовленного и структурированного интервью. Необходимо заранее подготовить список вопросов для проверки понимания продавцом сути сделки, осознания им последствий, адекватности восприятия действительности и выявлении возможного давления на него третьих лиц и записать на диктофон весь процесс переговоров с начала до конца. Данные меры помогут доказать в суде, что покупатель проявил должную осмотрительность и не знал о возможных правовых проблемах.
Задавать вопросы надо не только самому продавцу, но и его родственникам. Уже есть прецеденты, когда риэлтор (юрист), ведущий сделку, приглашает родственников продавца, чтобы те письменно подтвердили, что знают о продаже квартиры и согласны с этим. Именно письменно, именно лично, а не по телефону (у иногородних берут нотариально заверенное согласие). Если продавец уверяет, что родственников нет или они далеко, то агент ищет их через соседей, в соцсетях и любыми другими способами. И в большинстве случаев родственники таки находятся.
Есть мнение, что оповещение родственников может реально помочь сорвать сделку, инициированную мошенниками. Родственник «ведомого» способен оценить ситуацию более-менее объективно, к тому же лично заинтересован в том, чтобы «ведомый» не потерял квартиру и деньги.
Привлечь психиатра
Ещё один инструмент снижения риска покупателя – удостовериться в адекватности продавца. Обычно просят предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД). Но, как замечает Дарья Жудикова, эти справки лишь подтверждают отсутствие у человека официального учета в данных учреждениях, но не являются доказательством его дееспособности или адекватности в момент совершения сделки.
Дарья Жудикова
младший юрист Юридической компании «Генезис» (Екатеринбург)
В случае судебного спора решающее значение будет иметь судебно-психиатрическая экспертиза, а не диспансерные справки. Достаточно эффективным способом проверки вменяемости продавца является психиатрическое освидетельствование, проведенное в день заключения сделки лицензированным врачом-психиатром. Заключение, выданное по его результатам, обладает значительно большей доказательной силой, поскольку отражает актуальное психическое состояние участника сделки на момент подписания договора. Это особенно важно при работе с пожилыми продавцами или в ситуациях, вызывающих сомнения. Освидетельствование не дает абсолютных гарантий, но служит важным инструментом минимизации рисков. Оно укрепляет позиции покупателя как добросовестного приобретателя, демонстрируя, что им были предприняты все разумные меры для проверки вменяемости контрагента.
Следует, впрочем, учесть, что «ведомый» это совсем не то же самое, что недееспособный/невменяемый.
Елена Бояринцева
специалист по недвижимости Центра недвижимости «МАН» (Екатеринбург)
Освидетельствование у профильного специалиста лишь подтвердит, что на момент освидетельствования продавец дееспособен. Мошенники же действуют через обман и заблуждение. Это не одно и тоже. Если человек заблуждается, это не значит, что он болеет или невменяем.
То есть в случае с классической «бабушкой 007» участие психиатра, хотя и укрепит позиции покупателя, но полностью не гарантирует сделку от опротестования.
Страхование титула
Тогда можно подключить ещё один защитный механизм – страхование титула. Правда и он не даёт полной защиты.
Дарья Жудикова
младший юрист Юридической компании «Генезис» (Екатеринбург)
Ключевая проблема надежности титульного страхования заключается в условиях договора со страховой компанией и доказуемости страхового случая. Страховая компания вправе отказать в выплате, если докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии претензий к титулу или о ненадлежащем состоянии продавца. Если будет установлено, что покупатель проигнорировал явные признаки неадекватности продавца или давления на него, это может стать основанием для отказа. Доказать в суде, а затем и страховой компании, что на момент сделки продавец уже находился под неправомерным влиянием, которое лишало его возможности принимать осознанные решения крайне сложно. Страховая может квалифицировать это как риски, не подпадающие под страховой случай. Поэтому титульное страхование не заменяет юридической и фактической проверки добросовестности продавца на этапе подготовки сделки.
Сомнительные методы защиты
Череда судебных процессов с «Бабушками 007» породила в среде риэлторов/юристов настроения близкие к паническим. В результате некоторые эксперты стали предлагать несколько странные способы бороться с этой бедой. Например, было предложение – включать в договор купли-продажи раздел, в котором обычным (не юридическим языком) прописать, что это настоящий договор, подписав который продавец лишается права на квартиру. Мол, прочитав это «ведомый» продавец поймёт, что совершает неправильный поступок и откажется от продажи.
Увы, в реальности прозрения «ведомого» почти наверняка не произойдёт. Уже давно обычная практика, когда перед подписанием договора купли-продажи риэлтор или нотариус коротко и максимально доходчиво объясняет сторонам последствия заключения договора. Многие проговаривают это по несколько раз. Но, как мы многократно убеждались, человек (ведомый) если не хочет ничего понимать, то он ничего не поймёт.
Предлагается ещё один экзотический способ защитить сделку от оспаривания – совершать куплю-продажу квартиры через суд. Для этого можно воспользоваться п. 2 ст. 165 ГК РФ. Согласно этому пункту, если продавец подписал договор, но не явился на регистрацию перехода права, то покупатель может обратиться в суд, который и узаконит переход права собственности. Предполагается, что опротестовать такую сделку будет гораздо сложнее, чем зарегистрированную обычным порядком. Но тут есть одна тонкость – как заставить продавца (тем более, зомбированного мошенниками) не приходить на регистрацию перехода права? Даже если покупатель с ним договорится, нет гарантии, что продавец не придёт. И вся хитроумная схема мгновенно ломается.
Ранее по теме:
