Информация о пересмотре условий по «Семейной ипотеке» подтолкнула многие семьи к совершению сделок. Реклама обильных «плюшек» от застройщиков повысила интерес к первичке, но одновременно сделала условия покупки менее прозрачными. К этому добавился целый ряд сигналов от властей по ужесточению правил на рынке недвижимости. Принятие взвешенных решений участниками рынка ощутимо усложнилось.
При отсутствии внятных сигналов о ситуации (и перспективах) на рынке недвижимости, люди начинают принимать решения о покупке/продаже объектов на основании вбросов «инсайдерской» информации и медийного шума.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
В последнее время всё больше клиентов сами не понимают, зачем совершают те или иные поступки. Один человек собирался продать машину, чтобы сформировать первоначальный взнос на покупку квартиры, но не смог сам себе объяснить, зачем ему покупать квартиру именно сейчас. Люди договариваются о покупке квартиры и сразу передумывают. Вот только что мы возвращали два аванса. Продавцы и покупатели не понимают, куда бежать. Много информационного шума, люди не знают чему верить. Всё это порождает метания и принятие не всегда взвешенных решений.
Семейка
Наиболее результативным информационным вбросом, реально повлиявшим на поведение граждан, можно считать озвученный представителями Минфина проект введения дифференцированной ставки по «Семейной ипотеке». В частности, для семей с одним ребёнком предложено с Нового года установить ставку 12% годовых. Напомним, сегодня действует единая для всех ставка – 6%.
Олеся Табакарь
эксперт по жилой и коммерческой недвижимости (Екатеринбург)
В последнюю неделю наблюдался небольшой всплеск оживления. Это произошло после того, как вышли новости о пересмотре условий по «Семейной ипотеке», что простимулировало категорию из тех граждан, кто занимал выжидательную позицию. С учетом изменений во многих банках к требованию по первоначальному взносу (а именно его увеличение до 30-40%), многие поспешили попробовать запрыгнуть, как обычно, в «последний вагон» и податься на семейную ипотеку.
Причём новость про «Семейную ипотеку» вывела на рынок и новых покупателей и новых продавцов. Многие семьи, чтобы купить новостройку по «семейке», продают имеющуюся у них вторичку. То есть новость спровоцировала выход в продажу некоторого дополнительного количества вторичных квартир.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Информация об изменении «Семейной ипотеки» с начала 2026 года породила некоторую нервозность. Чтобы успеть взять кредит по действующим правилам, семье надо до Нового года успеть продать свою вторичку и купить квартиру в новостройке. Время поджимает. Чтобы ускорить продажу люди готовы уступать по цене.
Первичка
Ещё один информационный источник, создающий некоторое подобие ажиотажа на рынке – сообщения застройщиков о действующих беспрецедентно льготных условиях покупки квартир в новостройках.
Евгений Карась
директор агентства недвижимости «Актив»
Застройщики продвигают субсидируемую ставку по рыночной ипотеке. На некоторые новостройки кредит вместо 22% можно взять под 13,9%. Бывает ставка по субсидируемой ипотеке опускается до 8% годовых. Некоторые застройщики устраивают распродажу квартир перед сдачей дома – последние сделки, которые совершаются через эскроу счёт. Иногда в такой ситуации можно поймать квартиру с реальным дисконтом – 15-20%. Ещё одна новинка от застройщиков – если покупатель пришёл с риэлтором, ему дают скидку до 2%. Раньше такого не было.
Наиболее активно со скидками работают крупные застройщики. У них есть ресурс, позволяющий предлагать самые интересные условия клиентам.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Крупные застройщики могут позволить себе делать вливания позволяющие улучшить условия покупки. Для клиентов, не подпадающих под льготную ипотеку, застройщик может предложить субсидированную ставку 12%. В отдельных случаях доходит до 8% годовых. Причём период действия низкой ставки – до 7 лет, а общий срок кредита – до 20 лет. Это позволяет клиенту взять в кредит солидную сумму. А так как горизонт планирования достаточно большой, можно, например, через пять лет, продать ипотечную квартиру и не платить налог. Застройщик, предоставляющий льготные условия тоже имеет свой интерес – он получает наполненный эскроу-счёт.
Впрочем, иногда (нередко) игра с обилием льгот, скидок и бонусов от застройщиков перенапрягает информационное поле, и результат получается не тот, который планировался.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
У меня есть клиент – хочет квартиру в новостройке в конкретной локации. Под его условия подходят четыре новостройки, но я не готова рекомендовать, ни одну из них, так как во всех непонятные условия покупки. Итоговая цена сделки, выгоды и затраты покупателя не просчитываются. Например, предложение субсидируемой ставки по ипотеке в итоге может удорожить квартиру на полтора миллиона.
Выше уже говорилось о часто невысоком уровне доверия к информации, озвучиваемой участниками рынка недвижимости. И такие настроения имеют под собой основания. Например, застройщиков неоднократно ловили на искажении информации и неисполнении обещаний.
Наталья Давлятшина
руководитель агентства недвижимости «Линия Жилья»
Массовым явлением стал перенос даты ввода новостройки в эксплуатацию. В Екатеринбурге до 70% застройщиков задерживают сдачу объектов. Со стартами тоже такое случается. В мае 2025 года застройщик открыл предпродажи новостройки, обещал старт продаж в июне. Мы забронировали квартиру, внесли аванс, но в итоге прождали до октября, старта так и не случилось. Мы разорвали договор с компанией. Или вот ещё один неприятный инцидент – топовый застройщик объявил предпродажу нового ЖК. В пятницу мы забронировали квартиру, а к понедельнику цена нашей квартиры выросла на миллион. То есть бронируешь квартиру за 6 миллионов, через день она стоит 7 миллионов, а куда уйдёт ценник на момент заключения ДДУ – вообще непонятно.
Вторичка
Еще одно следствие информационной активности застройщиков – снижение интереса к покупке гражданами возрастных квартир. Девелоперы (и жители хороших новостроек) раскрутили образ современного многоквартирного дома – с просторным лобби, закрытым двором, высокими потолками в квартирах… В итоге покупатели вторички пребывают в настроении «Прощай хрущёвка».
Ольга Ширыкалова
директор Центра недвижимости «Корифей»
У клиентов отсутствие желания приобретать квартиру в хрущёвке наблюдается всё чаще. Даже приезжие, покупающие жильё, чтобы «зацепиться» в Екатеринбурге, сегодня предпочитают дома посвежее. Раньше вторичка брала тем, что купив её можно было сразу въехать. Но сегодня люди предпочитают дождаться окончания строительства, но въехать в новое жильё. Покупатели хотят чистый подъезд, высокие потолки, красивый холл.
Аналогичными наблюдениями делятся многие риэлторы.
Ольга Шабурова
директор агентства недвижимости «Самолет плюс, Азина 31»
При реализации старого жилого фонда сталкиваемся с проблемами. По вторичке в районе Сортировки звонков от покупателей вообще нет. Люди полностью переориентировались на новый рынок жилья. Это, во-первых, связано с финансовыми инструментами, упрощающими покупку именно квартир в новостройках, во-вторых, с тем, что коммунальные платежи в новом жилье существенно ниже, чем в возрастном, а в-третьих, новостройка – это комфортная среда. Современный потребитель выбирает огороженную территорию, защищённость.
Но это не вся правда. Последние сообщения о целой веренице судебных решений грозят ещё более существенно снизить интерес граждан к покупке вторичного жилья. Речь идёт о делах, в которых рассматривается такая ситуация – человек, поддался на уловки мошенников, продал свою квартиру, вырученные деньги передал мошенникам, а потом через суд опротестовал сделку, вернул себе квартиру, а добросовестный покупатель остался ни с чем. Проблема в том, что подобные судебные решения стали массовым явлением. Кроме того, сейчас не существует способа полностью застраховать покупателя вторички от подобной ситуации. Любой продавец может объявить себя жертвой мошенников и пойти в суд. Все покупатели оказываются в зоне риска.
Анна Чусова
заместитель директор офиса АН «Добродел»
Практика показывает, что суды выносят решения в пользу продавцов, которые продавали квартиры по указке мошенников. Но в итоге потерпевшими оказываются покупатели. Получается, что человек, продавший свою квартиру и добровольно расставшийся с деньгами, не несёт никакой ответственности за свои действия. А отвечает тот, кто добросовестно купил квартиру. Вынося такие решения, суды провоцируют новые мошенничества.
Сегодня поиск выхода из описанной ситуации и создание механизма гарантии безопасности покупателя первички стал едва ли ни самым важным делом риэлторского сообщества России.
Инвестиции
В последнее время всё более распространённым явлением стала переориентация частных «непрофессиональных» инвесторов с рынка жилья на рынок коммерческой недвижимости.
Олеся Табакарь
эксперт по жилой и коммерческой недвижимости (Екатеринбург)
Ценовая стагнация рынка жилой недвижимости и большой срок экспозиции объектов при продаже на вторичном рынке, вызвали переключение некоторых «непрофессиональных» инвесторов на коммерческую недвижимость. Несмотря на более высокий ценовой вход и приличный дефицит хороших объектов, на рынке всё-таки можно найти интересные проекты с хорошим прогнозируемым ростом. Фактически в этот сегмент данная категория людей приходит с завышенными ожиданиями. Интерес перехода к «коммерции» дополнительно подогревают планы властей ужесточить условия для тех, кто сдаёт квартиры в аренду – есть предложения, чтобы арендодатель обязательно оформлялся как самозанятый или открывал ИП, ещё одна инициатива от властей оформлять арендаторам временную регистрацию и собирать разрешения от соседей на сдачу в аренду своей квартиры. Это практически нерешаемая задача.
При этом эксперты отмечают, что именно сегодня инвестировать в коммерческую недвижимость следует весьма осторожно. Этот рынок претерпевает изменения, которые могут сильно повлиять на формирование цен. Например, обещанная отмена патентов для предпринимателей, занимающихся стационарной торговлей, может ощутимо снизить спрос на небольшие помещения под торговлю. Есть и другие «веяния времени».
Илья Пархимчик
руководитель Бюро недвижимости №1
Раньше все трубили что склады это круто и все побежали строить склады и производственные объекты. Но в условиях низкой ключевой ставки компании снижают потребности – кто раньше занимал склад площадью 10 тысяч квадратных метров, сейчас уходит на 5 тысяч. Мой прогноз – будут расти вакантные площади по складам, спрос будет снижаться. По офисным помещениям можем сказать то же самое. Кто покупал офисы с помощью банковских кредитов, столкнулся с тем, что банки повысил ему ставку в одностороннем порядке. К нам обращаются такие собственники с просьбой продать их объект и помочь переехать в меньший.
