В ходе Уральского форума недвижимости несколько экспертов, независимо друг от друга высказали соображения, из которых следует, что ощутимого (или даже хоть какого то) роста цен на квартиры в новостройках Екатеринбурга можно не ждать до конца 2026 года. Существуют, как минимум, три фактора, способные «торпедировать» спрос на первичку в столице Урала. Они, кстати, актуальны и для других городов.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в октябре 2025 года число сделок на первичном рынке Екатеринбурга выросло на 30% (по сравнению с сентябрём). Основным драйвером такого роста популярности новостроек стало стремление горожан, подпадающих под условия семейной ипотеки, купить жильё до 1 февраля 2026 года. После этой даты «семейка» станет менее доступной.
Как сказала коммерческий директор сервиса «Объектив.рф» Ксения Чернецкая: «Я бы назвала это краткосрочным оживлением рынка первички. Ясность наступит в феврале».
С этим выводом согласны многие специалисты… Эксперты считают, что в дальнейшем спрос на квартиры в новостройках будет весьма умеренным из-за дорогой ипотеки, относительно высоких банковских ставок и конкуренции со стороны «новой вторички».
Дорогая ипотека
Процентная ставка по ипотечным кредитам зависит в первую очередь от ключевой ставки Центробанка. Пока ощутимо не понизится ключевая ставка, ипотека не станет по-настоящему доступной.
Сергей Иванов
замначальника отдела экономического анализа Уральского Банка России
Ряд факторов, о появлении которых стало недавно известно (рост утильсбора, новые ставки по НДС и т. д.) могут сказаться на уровне инфляции. Чтобы нивелировать их влияние, Центробанк будет снижать ключевую ставку очень неспешно. В частности, в декабре 2025 года будет рассматриваться вариант снижения на 0,5 процентного пункта. А по базовому среднесрочному прогнозу в 2026 году ключевая ставка будет находиться на уровне 13-15%.
То есть даже в конце следующего (2026-го) года мы не ждём ключевую ставку ниже 13%.
Вячеслав Трапезников
президент Гильдии строителей Урала
Ключевая ставка 13-15% – это не тот уровень, при котором ипотека комфортна. Переломит ситуацию ключевая ставка 12%. Но прогноз на 2026 год – это 13%. А значит, реально работающей рыночной ипотеки в следующем году мы не увидим. Строительная отрасль будет проседать, работать с нулевой доходностью.
Более того, как отмечает заместитель коммерческого директора «Синара-Девелопмент» Александр Щепкин, даже если ключевая ставка снизится до желаемых значений, это вовсе не означает, что произойдёт соразмерное снижение ставок по ипотечным кредитам. Александр напоминает, что состоявшееся в октябре 2025 года снижение «ключа» на полпроцента, не сказалось на ипотечных ставках.
Переток средств из депозитов в бетон
Существует теория, что по мере снижения ключевой ставки (и, соответственно, снижения доходности по банковским депозитам) вкладчики начнут всё более массово изымать деньги из банков и вкладывать их в покупку недвижимости. В первую очередь – в квартиры в новостройках. Но это именно теория, а не закон природы.
Артемий Шурыгин
президент Российской гильдии риэлторов
Многие как мантру повторяют прогноз о перетоке накоплений граждан из банков на рынок недвижимости. Но напомню, что 76% средств на депозитах принадлежат лишь пяти процентам вкладчиков. У подавляющего большинства людей, хранящих деньги в банках, на вкладах лежит по 400-500 тысяч. Этого не хватит даже на первый взнос по ипотеке. То есть держатели депозитов вряд ли могут существенно повлиять на востребованность первички.
Как считает вице-президент СОСПП Андрей Бриль, весь следующий год ставки по банковским депозитам будут достаточно привлекательны. Вкладчикам будет просто неинтересно искать альтернативные варианты вложений.
Новая вторичка
На рынке Екатеринбурга стремительно растёт доля, занимаемая квартирами в недавно сданных домах. Это, так называемая «новая вторичка».
Мария Жильцова
руководитель направления «Партнерский канал» Авито Недвижимости
Видим тренд на рост предложения новой вторички. В 2021 году она занимала 7% от общего объёма предложения, а сегодня её доля выросла до 25%. Это квартиры в новых домах. По качеству они не уступают новостройкам. Новую вторичку нельзя купить в рассрочку, как квартиры в новостройках, зато её стоимость ниже в среднем на 8,5% (чем в строящихся новостройках). Соответственно новая вторичка является серьёзным конкурентом квартирам на первичном рынке.
Можно упомянуть ещё один фактор, который будет негативно сказывться на уровне спроса на первичку в ближайшее время.
Андрей Бриль
вице-президент, зампред комитета по строительству СОСПП
После двух-трёхкратного роста за предыдущие годы мы пришли к максимальным ценам на квартиры в новостройках. Покупать по ним массово в течение года-двух не будут. Нужна адаптация к ценам.
Рост предложения новостроек
На формирование цены на первичку влияет не только спрос, но и предложение. Чем выше предложение (и выше конкуренция), тем ниже вероятность роста цены.
Александр Щепкин
заместитель коммерческого директора «Синара-Девелопмент»
Выход в продажу – это часто вынужденная мера. И в ближайшее время застройщики будут всё активнее выводить на рынок новые проекты. Вплоть до того, что в ближайшие полгода количество стартовавших новостроек будет сопоставимо с числом проектов, начатых за весь последний год. То есть темпы прироста новостроек увеличатся вдвое. Большая часть застройщиков стоит под парами, у них готовы разрешения на строительство. Компании ждут, когда настанет подходящий момент для старта».
Собственно, уже сейчас соотношение спроса и предложения на первичном рынке Екатеринбурга таково, что цены в этом сегменте в среднем перестали расти. И даже наблюдается некоторое снижение.
Ксения Чернецкая
коммерческий директор сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.рф»
В конце 2025 года девелоперы стали осторожны с ростом цен. В октябре цены стабилизировались, и в конце года мы не увидим роста цен на первичку… В Екатеринбурге 56% лотов на первичном рынке реализуются с дисконтом. За два месяца дисконт вырос с 6 до 8,1%. Серьёзная цифра. И это мы ещё не дождались новогодних предложений.
* * *
Ранее по теме:
