Эксперты не ждут ощутимого оживления рынка недвижимости в ближайшие месяцы. При этом они отмечают, что когда перемены всё же начнутся, то они затронут в первую очередь рынок первичного жилья. На рынке вторички «движуха» начнётся с ощутимым отставанием. Каковое может составить год и более. Портал METRTV.ru подготовил небольшую подборку прогнозов, сделанных в ходе форума 100+ TechnoBuild, только что завершившегося в Екатеринбурге.
Главный фактор, влияющий на спрос и на активность рынка – ключевая ставка Центробанка, к которой жёстко привязана цена рыночной ипотеки. Считается, что по-настоящему активный рынок начнётся, когда ключевая ставка снизится до 10%.
Ирина Зырянова
вице-президент Российской гильдии риэлторов
На уровень 10% ключевая ставка Центробанка выйдет только в 2027 году. Сам Центробанк предполагает, что в 2026 году ключевая ставка будет в районе 15%. Поэтому объективных причин для реального оживления рынка в ближайшее время я не вижу. Оно начнётся при ставке 10%.
В свою очередь руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов считает, что Банк России может и не снизить ключевую ставку на следующем заседании совета директоров. А это значит, что высокая ипотека сохранится дольше, чем думали.
При этом есть мнение, что даже в период относительно высоких ипотечных ставок рынок новостроек может чувствовать себя относительно неплохо.
Александр Щепкин
заместитель коммерческого директора «Синара-Девелопмент»
Каждое снижение ключевой ставки на один процент повышает спрос на рыночную ипотеку на 2-4 процента. По прогнозам Центробанка, в начале 2026 года ключевая ставка составит 14-15%. При такой ключевой ставке банки будут выдавать рыночную ипотеку под 15-16%. Если застройщик использует механизм субсидирования, то его клиенты смогут покупать квартиры в новостройках в кредит по ставке 10-12%. Перед рынком певички откроется окно возможностей. Это продлится до двух лет. А потом ставки по рыночной ипотеке опустятся до 10%, и начнётся активный переток покупателей на вторичный рынок.
Ряд экспертов отмечает, что в сегменте первичной недвижимости уже наблюдаются процессы, свидетельствующие о некотором росте интереса граждан к покупке квартир в новостройках.
Алексей Попов
руководитель «Циан.Аналитика»
Опережающие индикаторы растут быстрее продаж. Банки говорят, что к ним стало больше обращаться людей за консультациями по ипотечному кредитованию, также выросло число обращений в офисы продаж компаний-застройщиков. Правда, число сделок пока не растёт.
Можно упомянуть ещё некоторые явления, наблюдаемые участниками рынка в последнее время.
Станислав Оханов
директор по маркетингу и аналитике холдинга «Атом»
Мы наблюдаем рост спроса на двух- трёхкомнатные квартиры в проектах, запускаемых в продажу. Возможно, мы вскоре увидим уменьшение разницы между стоимостью квадратного метра в маленькой и большой квартире. Уже есть жилые комплексы, в которых квадратный метр в трёшке стоит столько же сколько в двухкомнатной или даже однокомнатной квартире.
Впрочем, как отмечает Александр Щепкин, стоимость студий и однушек взлетит, когда держатели относительно небольших депозитов начнут перекладывать свои деньги из банков в недвижимость. А такой сценарий весьма вероятен в период снижения ставки рефинансирования.
Вторичный рынок
Как уже говорилось, вторичный рынок ощутит бодрящее влияние снизившейся ставки рефинансирования Центробанка позже первичного. Видимого роста спроса на рынке вторичного жилья в ближайшие месяцы ждать не приходится, считают эксперты.
Кирилл Гнетов
исполнительный директор Группы компаний «Новосёл»
В четвёртом квартале текущего года ждём сохранение умеренного спроса на рынке вторички. Кто сегодня стоит в продаже и не снизит цену, будет стоять до февраля-марта. Кому надо купить — торгуйтесь. Не получилось — уходите на конец года или начало следующего года.
Депозиты против бетона
Снижение ключевой ставки – это не только облегчение ипотечных ставок, это ещё и снижение доходности по банковским депозитам. Многие специалисты по недвижимости уверены, что в некоторой перспективе многие держатели банковских вкладов начнут перекладывать свои накопления в недвижимость, потому что она будет способна приносить больший доход, чем банки.
Тимур Уфимцев
Генеральный директор, АО «Синара-Девелопмент»
Доходность от вложения в «бетон» в Екатеринбурге сегодня достигает 15% годовых. Сейчас «бетон» по доходности проигрывает депозиту. Но тенденция такова, что скоро расклад поменяется. Население всегда держало на депозитах 50-60 триллионов рублей. Сейчас держит порядка 70-80 триллионов. Это означает, что часть инвесторов изменили бетону в пользу депозитов. Когда ситуация с доходностью изменится, следует ждать их возврата на рынок недвижимости.
По мнению руководителя «Циан.Аналитика» Алексея Попова, переток денег с коротких депозитов в «бетон» уже начался. Эксперт считает, что пик закрытия коротких депозитов придётся на ближайшие месяцы.
Алексей Попов
руководитель «Циан.Аналитика»
Я из тех, кто надеется на то, что по мере снижения ключевой ставки граждане будут перекладывать средства с банковских депозитов в недвижимость. Отложенный спрос на рынке жилья копится. Реализацию отложенного спроса мы увидим в четвертом квартале 2025 года. Правда, если гипотеза про депозиты верна.
Кстати, в правильности гипотезы про депозиты сомневается не один Алексей.
Кирилл Холопик
руководитель портала Единый ресурс застройщиков ЕРЗ.РФ
Когда в прошлые годы процент доходности в российских банках падал, мы не видели оттока вкладчиков. Когда доходность по депозитам снижалась до 5%, мы наблюдали только снижение темпов прироста средств на вкладах. Но не отток… Наивно полагать, что когда ставка по депозитам снизится, люди переведут деньги в «бетон». История таких примеров не знает. Правда, новые средства, которые будут появляться у людей, они уже не понесут в банк, а вложат в недвижимость.
То есть снижение «ключа» однозначно приведёт к росту спроса на недвижимость, но это рост будет не таким уж стремительным.
