Эксперты не ждут ощутимого оживления рынка недвижимости в ближайшие месяцы. При этом они отмечают, что когда перемены всё же начнутся, то они затронут в первую очередь рынок первичного жилья. На рынке вторички «движуха» начнётся с ощутимым отставанием. Каковое может составить год и более. Портал METRTV.ru подготовил небольшую подборку прогнозов, сделанных в ходе форума 100+ TechnoBuild, только что завершившегося в Екатеринбурге.
Главный фактор, влияющий на спрос и на активность рынка – ключевая ставка Центробанка, к которой жёстко привязана цена рыночной ипотеки. Считается, что по-настоящему активный рынок начнётся, когда ключевая ставка снизится до 10%.
Ирина Зыряновавице-президент Российской гильдии риэлторовНа уровень 10% ключевая ставка Центробанка выйдет только в 2027 году. Сам Центробанк предполагает, что в 2026 году ключевая ставка будет в районе 15%. Поэтому объективных причин для реального оживления рынка в ближайшее время я не вижу. Оно начнётся при ставке 10%.
В свою очередь руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов считает, что Банк России может и не снизить ключевую ставку на следующем заседании совета директоров. А это значит, что высокая ипотека сохранится дольше, чем думали.
При этом есть мнение, что даже в период относительно высоких ипотечных ставок рынок новостроек может чувствовать себя относительно неплохо.
Александр Щепкинзаместитель коммерческого директора «Синара-Девелопмент»Каждое снижение ключевой ставки на один процент повышает спрос на рыночную ипотеку на 2-4 процента. По прогнозам Центробанка, в начале 2026 года ключевая ставка составит 14-15%. При такой ключевой ставке банки будут выдавать рыночную ипотеку под 15-16%. Если застройщик использует механизм субсидирования, то его клиенты смогут покупать квартиры в новостройках в кредит по ставке 10-12%. Перед рынком певички откроется окно возможностей. Это продлится до двух лет. А потом ставки по рыночной ипотеке опустятся до 10%, и начнётся активный переток покупателей на вторичный рынок.
Ряд экспертов отмечает, что в сегменте первичной недвижимости уже наблюдаются процессы, свидетельствующие о некотором росте интереса граждан к покупке квартир в новостройках.
Алексей Поповруководитель «Циан.Аналитика»Опережающие индикаторы растут быстрее продаж. Банки говорят, что к ним стало больше обращаться людей за консультациями по ипотечному кредитованию, также выросло число обращений в офисы продаж компаний-застройщиков. Правда, число сделок пока не растёт.
Можно упомянуть ещё некоторые явления, наблюдаемые участниками рынка в последнее время.
Станислав Охановдиректор по маркетингу и аналитике холдинга «Атом»Мы наблюдаем рост спроса на двух- трёхкомнатные квартиры в проектах, запускаемых в продажу. Возможно, мы вскоре увидим уменьшение разницы между стоимостью квадратного метра в маленькой и большой квартире. Уже есть жилые комплексы, в которых квадратный метр в трёшке стоит столько же сколько в двухкомнатной или даже однокомнатной квартире.
Впрочем, как отмечает Александр Щепкин, стоимость студий и однушек взлетит, когда держатели относительно небольших депозитов начнут перекладывать свои деньги из банков в недвижимость. А такой сценарий весьма вероятен в период снижения ставки рефинансирования.
Вторичный рынок
Как уже говорилось, вторичный рынок ощутит бодрящее влияние снизившейся ставки рефинансирования Центробанка позже первичного. Видимого роста спроса на рынке вторичного жилья в ближайшие месяцы ждать не приходится, считают эксперты.
Кирилл Гнетовисполнительный директор Группы компаний «Новосёл»В четвёртом квартале текущего года ждём сохранение умеренного спроса на рынке вторички. Кто сегодня стоит в продаже и не снизит цену, будет стоять до февраля-марта. Кому надо купить — торгуйтесь. Не получилось — уходите на конец года или начало следующего года.
Депозиты против бетона
Снижение ключевой ставки – это не только облегчение ипотечных ставок, это ещё и снижение доходности по банковским депозитам. Многие специалисты по недвижимости уверены, что в некоторой перспективе многие держатели банковских вкладов начнут перекладывать свои накопления в недвижимость, потому что она будет способна приносить больший доход, чем банки.
Тимур УфимцевГенеральный директор, АО «Синара-Девелопмент»Доходность от вложения в «бетон» в Екатеринбурге сегодня достигает 15% годовых. Сейчас «бетон» по доходности проигрывает депозиту. Но тенденция такова, что скоро расклад поменяется. Население всегда держало на депозитах 50-60 триллионов рублей. Сейчас держит порядка 70-80 триллионов. Это означает, что часть инвесторов изменили бетону в пользу депозитов. Когда ситуация с доходностью изменится, следует ждать их возврата на рынок недвижимости.
По мнению руководителя «Циан.Аналитика» Алексея Попова, переток денег с коротких депозитов в «бетон» уже начался. Эксперт считает, что пик закрытия коротких депозитов придётся на ближайшие месяцы.
Алексей Поповруководитель «Циан.Аналитика»Я из тех, кто надеется на то, что по мере снижения ключевой ставки граждане будут перекладывать средства с банковских депозитов в недвижимость. Отложенный спрос на рынке жилья копится. Реализацию отложенного спроса мы увидим в четвертом квартале 2025 года. Правда, если гипотеза про депозиты верна.
Кстати, в правильности гипотезы про депозиты сомневается не один Алексей.
Кирилл Холопикруководитель портала Единый ресурс застройщиков ЕРЗ.РФКогда в прошлые годы процент доходности в российских банках падал, мы не видели оттока вкладчиков. Когда доходность по депозитам снижалась до 5%, мы наблюдали только снижение темпов прироста средств на вкладах. Но не отток… Наивно полагать, что когда ставка по депозитам снизится, люди переведут деньги в «бетон». История таких примеров не знает. Правда, новые средства, которые будут появляться у людей, они уже не понесут в банк, а вложат в недвижимость.
То есть снижение «ключа» однозначно приведёт к росту спроса на недвижимость, но это рост будет не таким уж стремительным.
