Даже если привлечь к проведению сделки с недвижимостью неограниченное количество юристов и риэлторов, это не даст гарантии, что сделку не признают недействительной. Потеря купленной квартиры доступна каждому. Риэлтор и юрист Елена Адамова прямо говорит: «Конкретные рекомендации по самозащите покупателя квартиры дать невозможно, слишком изощренно и динамично мошенники придумывают новые схемы». И всё же мы разработали методичку «самоспасения».
Нелегко смотреть сквозь землю. Тем не менее, существует набор приёмов, позволяющий снизить вероятность покупки квартиры у мошенника (или у человека ведомого мошенниками) почти до нуля. Или практически до нуля. В первую очередь, это – проверка документов на объект и на собственника. Причём, как замечают эксперты, именно собственника (продавца) следует изучить наиболее внимательно.
Лика Блюмдиректор Агентства Лики БлюмЗа годы работы я пришла к выводу, что большая часть рисков связана не с объектом, а именно с людьми, владеющими или ранее владевшими помещением. Можно собрать идеальный пакет документов на квартиру, но потом столкнуться с наследниками, банкротством продавца или попытками оспорить сделку.
Все эксперты, опрошенные порталом METRTV.ru, отмечают, что наиболее ценную информацию можно получить из личного общения с продавцом и его окружением… Хотя начинать всё же следует с изучения документов.
Проверка по базам
Анна Мананковадиректор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»Самое важное для покупателя — не ограничиваться документами, которые предоставляет продавец. Необходимо самостоятельно проверять объект: заказать актуальную выписку ЕГРН, анализировать историю переходов права, наличие обременений, судебных споров, банкротства и исполнительных производств. У нас была история, когда лже-продавец предоставила поддельную ЕГРН. Документы выглядели убедительно, однако проверка через официальные источники показала, что женщина пытается продать квартиру, взятую в аренду. Сделку вовремя остановили. Позже правоохранительные органы установили, что подобную схему женщина использовала неоднократно.
Ряд сведений о квартире и её продавце можно получить дистанционно или почти дистанционно.
Расширенная выписка из ЕГРН
Официально этот документ называется «Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Получить её можно на сайте . Но есть нюанс. Выписку с указанием ФИО владельца дадут только самому владельцу или нотариусу. Покупателю придётся либо попросить, чтобы продавец запросил расширенную выписку, либо обратиться к нотариусу (правда это только после заключения предварительного договора купли-продажи). Либо можно попросить продавца раскрыть данные о себе. Это делается через сайт Росреестра или через МФЦ. В расширенной выписке надо не только сверить ФИО нынешнего собственника, но и посмотреть всю историю. Частые переходы права за короткий срок – плохой сигнал.
Долги, аресты и судебные дела
Очень важно проверить продавца на отсутствие серьёзных долгов. Распространённая схема работы мошенников – жертву загоняют в долги, после чего вынуждают продать квартиру. Проверить квартиру и её продавца на долги помогут: , и . Проверяем квартиру, а также проверяем владельца на предмет предъявленных исков. Также следует запросить информацию в и заглянуть в . Ранее METRTV.ru рассказывал, чем чревата покупка квартиры у банкрота или человека в предбанкротном состоянии. В качестве дополнительной (сверхштатной) проверки можно попросить продавца предоставить выписку из БКИ о его кредитной истории. Тут, правда, может оказаться, что добросовестный продавец откажется это делать. И это его право. Впрочем, такой отказ можно трактовать как некий «звоночек».
Лика Блюмдиректор Агентства Лики БлюмНадо проверить объект и собственника по независимым базам. Но не стоит забывать, что, если в момент сделки у продавца нет исполнительных производств у приставов, это не означает, что они не появятся уже через час. Покупка вторичной недвижимости – это всегда определённый риск и иногда без срока давности.
Другие проверки
У продавца надо обязательно спросить справку о прописанных в квартире. Такую справку на Госуслугах или в МФЦ может получить только владелец или тот, кто прописан в квартире. Если на момент совершения сделки в квартире остаются прописанные лица, особенно дети, снять их с регистрации будет сложно или очень сложно. Если продавец обещает, что все прописанные будут сняты с регистрации после сделки, соглашаться не стоит. Даже если это условия отражено в договоре купли-продажи, это покупателю не поможет. Договор заключён между продавцом и покупателем и другие лица (имеющие прописку в квартире) не обязаны выполнять условия договора.
Есть ещё одна проверка специально для продавцов квартир, ведомых мошенниками.
Станислав Галкиндиректор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФОсобое внимание обращаем на ситуацию, когда рядом с продавцом постоянно находится человек, который контролирует его действия и подсказывает правильные ответы. И неважно, как представляется этот человек: гражданским супругом/супругой, невесткой, сыном/дочерью. Если нет документального подтверждения родства, мы по умолчанию подозреваем его в мошеннических действиях. Если же человек представляется риэлтором, проверьте его данные в Едином реестре Российской Гильдии Риэлторов, в который занесены все аттестованные специалисты. И, в случае малейших сомнений, обращайтесь в Уральскую палату недвижимости, в которой есть отработанный механизм проверки подобных ситуаций.
Есть и ещё одна «проверка на риэлтора». Она касается объявления о продаже квартиры. Если его на сайте-агрегаторе разместил не сам собственник, а его агент, то пусть продавец покажет договор с агентом. Если договора нет, то риск для покупателя выше. Кстати, судебный юрист Александр Малютин рекомендует покупателю сохранить скриншот объявления. В одном из дел, решённых в пользу покупателя, суд учёл именно это, так как объявление было сделано с телефона собственницы, она сама вела переговоры и упомянула, что не будет продавать в ипотеку.
О необходимости хранить все бумаги (в т.ч. виртуальные) имеющие отношение к сделке говорят и другие эксперты.
Ольга Завьяловадиректор агентства недвижимости «Риэлпроф»Покупателю надо сохранять полученные документы для своей защиты в случае судебных разбирательств. Например, наша фишка – формирование Досье добросовестного приобретателя. Это сбор и тщательный анализ документов по всем фактам и обстоятельствам относительно продавцов и предыдущих собственников квартиры. Каждый наш клиент – покупатель получает готовое досье одновременно с покупкой.
Ну и еще одна очень простая, но критически важная проверка — определение адекватности цены. Эксперты сходятся во мнении: если ценник занижен на 10% и более относительно рынка — это серьезный повод для сомнений. Чтобы вам не приходилось гадать, в каждое объявление о продаже квартир на нашем портале уже встроен аналитический блок «Инфраструктура и цена аналогичных предложений». Внутри карточки объекта вы сразу увидите, как стоимость квадратного метра соотносится со средней по району, сколько похожих квартир продается дешевле или дороже, и на сколько процентов цена отклоняется от рыночной.
Елена Адамоваюрист, риэлтор АН «Самолет плюс, Азина 31»Рекомендация у меня, как у юриста, одна: при взаимодействии и оформлении все должно быть предельно понятно и прозрачно для обеих сторон и все договоренности детально отражены в документах. Будучи юристом, знаю, что нюансы могут появиться там, где их и не ожидаешь увидеть. Очень часто общая картина складывается только при длительном и тщательном анализе ситуации и документов, сопоставлении всех фактов и пояснений.
Разговор. Он же диалог с продавцом
Непременное условие безопасной сделки – понятные и логичные действия продавца. Должно быть предельно ясно, почему он продаёт квартиру, почему именно сейчас и где планирует жить.
Ольга Завьяловадиректор агентства недвижимости «Риэлпроф»Обязательно изучить обстоятельства сделки со стороны продавца. Вести диалог, задавать повторяющиеся и перекрестные вопросы. Внимательно анализировать полученную информацию с точки зрения житейской целесообразности и на предмет выявления несоответствий, расхождений, путаницы в ответах.
Одна из самых потенциально проблемных сделок – продажа единственного жилья без приобретения другого. Ситуация многократно усугубляется, если продавец – пожилой человек.
Станислав Галкиндиректор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФОсновная зона риска – одинокие, пожилые люди. Понятно, что под влияние мошенников попадают и другие категории граждан, но в основной массе – это, всё же, возрастные продавцы. Соответственно, при сделках с ними, проявляем максимальное, а порой, даже избыточное, внимание. И нужно учитывать психологию пожилых людей. Любое изменение привычного уклада для них стресс. А продажа квартиры и переезд – событие планетарного масштаба, на который они соглашаются только в исключительных ситуациях. Поэтому, услышав от возрастного продавца, фразу: «Решила переехать в другой город, поближе к сестре», «Не хочу жить в городе, планирую купить дом», «Куплю квартиру поменьше, а на доплату поживу, наконец-то, как человек», лучшее, что вы можете сделать – это отказаться от сделки, сообщив в полицию о том, что продавец этой квартиры, возможно, находится под влиянием мошенников.
Некоторые агентства недвижимости прямо отказываются проводить сделку, если пожилой владелец продаёт жильё и ничего не приобретает взамен. Также часто под запретом приобретение квартиры у возрастного собственника, не имеющего близких родственников (или не желающего сообщать им о продаже квартиры). Если же родственники есть, то, как уже говорилось выше, требуется документальное подтверждение степени родства.
Анна Мананковадиректор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»Также стоит обращать внимание на поведение продавца: чрезмерная спешка, давление, отказ показывать оригиналы документов или попытки провести сделку максимально быстро – серьёзные тревожные сигналы.
О необходимости обращать внимание на поведение продавца говорят и другие эксперты.
Лика Блюмдиректор Агентства Лики БлюмЕсть приём, который часто даёт больше информации, чем многие справки. Я разговариваю. Задаю продавцу много уточняющих вопросов по истории владения. Добросовестный собственник обычно спокойно рассказывает: когда купил квартиру, почему продаёт, кто жил в квартире, были ли перепланировки, использовался ли маткапитал, есть ли супруг или наследники и т.д. Если собственник начинает путаться в датах, ответах, теряется хронология – это повод насторожиться. Дело в том, что мошенники часто знают документы, но плохо знают историю квартиры.
Следует отметить, что екатеринбургские риэлторы очень серьёзно подошли к изучению особенностей поведения продавцов-мошенников и продавцов, ведомых мошенниками.
Станислав Галкиндиректор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФПродавцы, находящиеся под влиянием мошенников, полностью подчинены чужой воле, а значит, не в состоянии принимать самостоятельные решения. И в этом есть, как минусы, так и плюсы. Минусы очевидны, а плюсы в том, что в процессе непродолжительного общения с продавцом можно определить: действует он самостоятельно или по указке другого лица. Самый простой способ – это, в процессе разговора, задавать вопросы, отвечая на которые, обычный человек не будет задумываться, писать кому-то сообщение в телефоне или уходить в другую комнату, чтобы позвонить, а потом возвращаться с ответом.
Организация сделки
Итак, мы сделали всё, чтобы отсеять недобросовестных продавцов. Но этим дело не заканчивается. В процедуру оформления сделки также «вшиваются» механизмы защиты покупателя. Как замечает Лика Блюм, обязательные условия – это указывать полную стоимость объекта, не соглашаться ни на какие схемы с «занижениями», а сделку проводить через безопасные расчеты с аккредитивом в банке.
С этим согласно большинство представителей риэлорского сообщества Екатеринбурга.
Ольга Завьяловадиректор агентства недвижимости «Риэлпроф»Важный момент – одновременное совершение всех сделок в цепочке с применением сложных современных банковских продуктов, позволяющих организовать взаиморасчеты за приобретенные по альтернативным сделкам объекты без возможности выведения денег «на сторону». В результате продавец сразу же покупает жилье и уже не сможет оспаривать сделку. Ещё одна фишка – обязательное титульное страхование сделок в том случае, если сделка не альтернативная. Т.е. продавец не покупает себе ничего взамен.
Впрочем, нет предела совершенству. Участники рынка предлагают и другие механизмы защиты, встроенные в процедуру сделки.
Станислав Галкиндиректор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФВ регламенте нашей компании есть форма заявления, которую, в нашем присутствии, подписывают близкие родственники продавца, подтверждая, что они в курсе того, что родственник продаёт свою квартиру, что они уведомлены о сути сделки, её условиях, цене продажи, покупателе и всех существенных обстоятельствах продажи, подтверждают, что продажа квартиры не осуществляется под давлением, не является результатом мошеннических действий третьих лиц, не совершается в результате обмана, введения в заблуждение, угроз и понимают правовые последствия продажи квартиры.
Ранее по теме:
