Вторичка ожила. Но не только некоторым ростом спроса на жильё отметился май 2025 года. Эксперты отмечают появление новых категорий покупателей квартир и возникновение новых рисков для всех участников сделок. Среди главных проблем – обилие тайных банкротов среди продавцов недвижимости и туманные перспективы снижения банковских ставок.
Все риэлторы, опрошенные порталом METRTV.ru, отмечают рост интереса покупателей к вторичной недвижимости в Екатеринбурге и пригородах. Общее настроение второй половины мая 2025 года: «Звонки пошли!». Конечно, пока речь идёт не о широком потоке звонков, просто наблюдается некоторое оживление после совсем уж пустых марта и апреля.
Алина Голдобина
риэлтор АН «Магазин новостроек»
Появился интерес со стороны покупателей вторички. Всё-таки сейчас ипотеку можно взять не под 30% годовых, а под 22-23%. Для кого то это уже приемлемо. Особый интерес к квартирам с хорошим свежим ремонтом и обстановкой. Если из квартиры сделать «конфетку», она уйдёт быстро.
Эксперты называют три предпосылки для наблюдающегося роста активности покупателей: 1) снижение доходности по банковским депозитам, 2) снижение (очень незначительное) ставок по ипотеке, 3) выход на рынок участников СВО и членов их семей.
Марина Заварницина
брокер по недвижимости КБ «Ярмарка»
Вижу интерес к квартирам по цене до 10 миллионов. У кого-то лежали на вкладах по три-пять миллионов. Доходность по депозитам снизилась с 24% до 20%. Людям это не понравилось и они решили вложить средства в жильё. Приобретают квартиры в основном для себя. И в этом плане вторичка выглядит предпочтительнее. Например, на Эльмаше в доме, сданном несколько лет назад, квартиру площадью 100 метров можно купить за 9 миллионов. А первичка такой же площади в этом же районе стоит 11-12 миллионов.
В условиях очень дорогой (почти недоступной) ипотеки велик спрос на квартиры с минимальной ценой.
Инна Мальцева
специалист по недвижимости АН «Добродел»
Я достаточно активно работаю с квартирами в Первоуральске. Сегодня на них есть спрос, в том числе со стороны жителей Екатеринбурга. В Среднеуральске хотя и не очень много, но есть квартиры в достаточно новых домах. И ценник ощутимо ниже, чем в Екатеринбурге или Верхней Пышме.
Похожими наблюдениями делятся и другие участники рынка.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
После отмены общедоступной льготной ипотеки и снижения спроса на рынке недвижимости в Москве, тем не менее, продолжали активно продаваться дорогие лоты бизнес класса. Мы предполагали, что и в Екатеринбурге будет примерно так же. Но у нас свой рынок. Сейчас более-менее продаётся эконом-сегмент – хрущёвки, улучшенки малой площади. А бизнес-класс стоит.
Немного о первичке
Про покупателей вторички самое важное мы узнали. Теперь самое время изучить продавцов этой самой вторички. И окажется, что на рынке недвижимости Екатеринбурга сейчас явно обозначился определённый тренд – люди стали достаточно активно продавать возрастные квартиры только для того, чтобы переселиться в новостройку. То есть сегодня сформировалась определённая категория покупателей квартир в новых домах.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Сегодня все мои клиенты, продающие вторичку, делают это чтобы купить себе квартиру в новом доме. Люди побывали в гостях у друзей в новостройках, лично убедились, что это иное качество жизни, захотели себе такое же.
Часто люди готовы переезжать в новостройку даже с потерей площади жилья.
Елена Завьялова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Екатеринбуржцы сегодня нередко переезжают в новостройки даже из относительно нового жилья, причём некоторые делают это с таким расчётом, чтобы переехать из достаточно просторной квартиры в компактную, но более высокого класса. В основном так делают люди в возрасте, которые не планируют увеличение семьи. Кстати, один из результатов такого переезда – ощутимая экономия на коммунальных платежах.
Впрочем, даже на фоне роста популярности квартир в новостройках, застройщики испытывают откровенные сложности со сбытом. Отсутствие доступной ипотеки, увы, решает.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Сегодня застройщики чего только ни придумывают – дают покупателю первоначальный взнос, предлагают аренду с правом выкупа и другие варианты. Впрочем, самый ходовой инструмент – рассрочка. И тут покупателю следует быть осторожным. Многие рассчитывают, что оформят рассрочку, а когда подойдёт время платить, смогут воспользоваться ипотекой. Но сейчас я не вижу предпосылок для ощутимого снижения кредитных ставок. Скорее всего, покупателям квартир в рассрочку придётся брать ипотеку по ставке мало отличающейся от сегодняшней.
О том, что покупка новостройки в рассрочку – весьма рискованный ход, говорят все эксперты.
Давлятшина Наталья
руководитель АН «Линия Жилья»
Человек покупает квартиру в рассрочку, он рассчитывает, что через два-три года будет нормальная ипотека. Но, во-первых, гарантий никаких, во-вторых, сейчас всё меньше предложений рассрочки с продолжительным сроком – на год-два и более. В этом году новые проекты стартуют редко, на рынке представлены в основном новостройки достаточно высокой степени готовности, до их ввода в эксплуатацию осталось немного времени. Длинную рассрочку на такие новостройки, как правило, не дают.
Банкроты и налоги
Рассказали риэлторы и ещё о нескольких вызовах, с которыми в этом сезоне столкнулся рынок недвижимости Екатеринбурга.
Алина Голдобина
риэлтор АН «Магазин новостроек»
Резко увеличилось число проблемных клиентов, каждый второй продавец квартиры – банкрот. И конечно все они молчат об этом. Надо проверять всех, пробивать на банкротство и самого продавца и его вторую половинку, выяснять, не находится ли он в предбанкротном состоянии. Ведь если дело дойдёт до признания продавца квартиры несостоятельным, то будут отменены все его сделки за последние три года и высока вероятность, что покупатель лишится приобретённой квартиры. Причём речь идёт не только о банкротстве физических лиц. В зоне риска, например, также бывшие владельцы бизнеса. А таких много. Вот случай – человек был совладельцем фирмы. В 2017 году он вышел из состава учредителей. А сейчас начался суд по договору, заключённому фирмой до 2017 года. Следовательно, есть риск, что на имущество бывшего совладельца наложат взыскание. Покупать квартиру у такого человека – это риск.
Ещё одна «примета времени» – новые правила налогообложения сделок с недвижимостью. В 2025 году изменилось (и усложнилось) законодательство в части налога на доход физических лиц, связанный с реализацией недвижимости.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Мы живём в новом Налоговом кодексе. И риэлторы пока учатся работать по новым правилам. Сейчас всё стало более жёстко – сделки с завышением или с занижением остались в прошлом. Сейчас за такое ответственность вплоть до уголовной. Продавцу квартиры следует помнить, что далее если он уговорит покупателя и других участников сделки оформить бумаги с нарушениями, это может иметь неприятные последствия. Причём с гораздо большей вероятностью, чем раньше.
Ранее по теме:
