Коммерческая недвижимость

Основа вашего бизнеса – офис? Есть свежее предложение и к нему аргументы. Знакомьтесь с соседями по этажу в бизнес-центре «ОСНОВА». Все покажет Александр Герасимович. Деловой комплекс «ОСНОВА ЦЕНТР» расположен в Пионерском микрорайоне по адресу: Екатеринбург, ул. Основинская, 10.

Когда на Уралмаше на основных дорогах в целях сохранности ЛЭП спилили верхушки деревьев, район вновь открыл суть своего архитектурного замысла: жить там, где работаешь, работать там, где живешь.

Центр города задыхается от переизбытка машин и недостатка парковочных мест. Но бизнес по-прежнему продолжает размещать здесь свои офисы. Между тем, рынок коммерческой недвижимости во многом повторяет тренды жилья, который сейчас устремился в развитие территорий.

При всей компактности Екатеринбурга, в час-пик время проезда до работы из любого района в центр увеличивается в два, а то и три раза. И всё дело, конечно, в количестве транспорта. При этом, часть живущих в спальных районах людей и рады бы прописать свой бизнес по-ближе к дому. Однако, качественных офисников районного масштаба сегодня по большому счёту нет.

Самыми перспективными районами для объектов стрит-ритейла называют сегодня «Солнечный» и Широкую речку. Жителям развивающихся районов нужны продуктовые магазины, аптеки, банки и иные предприятия обслуживания. Вот только некоторые  девелоперы взяли курс на  сокращение доли коммерческих площадей в новостройках. Считается, что квартиры на первых этажах  в условиях кризиса – более ликвидный товар, чем магазины и офисы. 

Немногочисленные покупатели офисных площадей хотят, казалось бы, невозможного – огромных скидок, вплоть до 30%  от стоимости всего объекта. Продавцы пытаются «удержать» цены на текущем уровне  и отказываются от таких предложений. Впрочем, покупателям периодически удается найти в этом ряду «слабое звено».

Снижение покупательской активности и оборотов потребительского рынка, как и ожидалось, привело к тому, что ритейлерам пришлось серьезно пересмотреть планы по развитию. Предвидя падение объемов продаж, некоторые международные торговые сети еще с середины прошлого года стали уходить с российского рынка. Другие федеральные компании закрыли магазины в регионах, сосредоточившись на наиболее прибыльных рынках двух столиц. Снижение спроса фиксируется сегодня практически всеми участниками рынка. И как его результат – увеличение вакантных площадей в торговых центрах и снижение ставок аренды.

За аренду офиса сегодня можно некоторое время не платить. Такие предложения от девелоперов бизнес-центров стали все чаще появляться в Екатеринбурге. В целом рынок офисной недвижимости взял курс на снижение цен, как в сегменте аренды, таки и продажи. Отчасти дело в том, что с  начала года в эксплуатацию введено 50 000 квадратных метров офисных площадей, которые рынок не в состоянии поглотить. Причем, до конца года планируется вывести на рынок еще столько же «квадратов». А значит, феномен в виде падения цен может перерасти в тренд. 

Как известно, если одна дверь закрывается – то открывается другая. И если для покупателей квартир в непростые времена открылась дверь «ипотеки с господдержкой», то игрокам рынка коммерческой недвижимости осталось надеяться только друг на друга. Застройщики Екатеринбурга, стремясь расширить инструментарий продаж, предлагают различные виды рассрочек и аренду с правом выкупа. «Второе дыхание» обрел и лизинг: на рынке появились новые лизинговые программы, а также первые за долгое время сделки.

Если девелоперы не «заморозят» строительство деловых центров, в 2015 году в Екатеринбурге появится 13 новых «офисников». Между тем, уральские аналитики еще в прошлом году зафиксировали снижение уровня деловой активности в мегаполисе, следствием которой стало падение объемов поглощения коммерческих площадей. Как изменится рынок офисной недвижимости в рамках нарастания дисбаланса спроса и предложения, и какие тенденции будут доминировать в 2015 году? 

В Екатеринбурге большинство деловых объектов распродают еще на стадии строительства. Это позволяет девелоперу как можно быстрее отбить вложенные в проект средства, но значительно усложняет процесс управления таким объектом, затрудняя решение вопросов, касающихся дополнительных услуг, парковки, уборки мест общего пользования и проведения капитального ремонта здания.

Имеющихся арендаторов нужно удержать, причем, любой ценой. Такой совет девелоперам бизнес-центров дали московские эксперты, чувствуя первые веяния кризиса. Инструментами реализации этой стратегии могут стать дополнительные сервисы и снижение арендной ставки. Уральские девелоперы совет выслушали. Но сделают, скорее всего, все по-своему. 

Стрит-ритейл называют одной из самых доходных и ликвидных сфер коммерческой недвижимости. Однако даже в этом топовом сегменте сделки пошли на убыль.Ставки на аренду поползли вниз. А вот цена продажи замерла на одной отметке и не меняется последние девять месяцев. И это упрямство продавцов может дорого обойтись рынку.

Практически в каждой новостройке Екатеринбурга первые этажи отданы под стрит-ритейл. Основные покупатели этих площадей – банки, магазины и кафе.  Однако ритейлеры утверждают, что подобрать подходящую площадь в новостройке сложно, порой невозможно. Чаще всего коммерческие помещения не отвечают основным требованиям покупателей в техническом плане. А вот девелоперы уверены, что ситуация обстоит иначе. Объекты  максимально адаптированы под интересы бизнеса. 

 В деловом  центре столицы Урала все сложнее найти площадку для строительства нового «офисника». Ситуацию также осложняет высокая конкуренция между объектами в центре и первом ценовом поясе. Сегодня участники рынка видят будущее за офисными площадями в новых жилых районах города.

 Рынок торговых центров Екатеринбурга – самый количественно развитый среди рынков российских городов-миллионников. По обеспеченности качественными торговыми площадями он давно обогнал Москву и Санкт-Петербург. В обзоре рынка торговых центров Екатеринбурга за I полугодие 2014 года аналитики консалтинговой компании «Урал-Гермес» указывают, что на сегодняшний день этот показатель равняется 492 кв.м. на 1000 жителей. Однако, по мнению директора компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, рынок ТЦ Екатеринбурга еще не исчерпал свои возможности для дальнейшего развития.

Как ни печально, но любой коммерческой деятельности присущи риски. Рынок коммерческой недвижимости не является исключением. И он имеет «подводные камни», которые, к сожалению, очень часто приводят не только к финансовым потерям, но и к полному краху фирм и предпринимателей.

В последние полтора года одной из наиболее острых проблем на рынке складов стал дефицит предложения. Особенно заметен он в сегменте современных качественных объектов, сообщается в отчете аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. 

Деловому Екатеринбургу требуются офисы, причем разных площадей и степени оснащения. Эксперты обозначают некоторые тренды в строительстве офисных центров, которые диктует спрос. И при этом утверждают, что до насыщения рынка еще далеко.

На первый взгляд видимой связи нет никакой. Крупный жилой комплекс, позиционирующийся на рынке как бизнес, и стоящее отдельно здание с офисными помещениями. Вряд ли покупатель жилья просчитывает возможности и преимущества, которые он получит от коммерческого соседства. Другое дело бизнес. Он идет вслед за своим рынком. А некоторым видам услуг требуется более чем тесное соседство с кругом постоянных клиентов.