Самыми перспективными районами для объектов стрит-ритейла называют сегодня «Солнечный» и Широкую речку. Жителям развивающихся районов нужны продуктовые магазины, аптеки, банки и иные предприятия обслуживания. Вот только некоторые девелоперы взяли курс на сокращение доли коммерческих площадей в новостройках. Считается, что квартиры на первых этажах в условиях кризиса – более ликвидный товар, чем магазины и офисы.
По словам девелоперов, цены на коммерческие объекты на первых этажах новостроек в последний год они не снижали. Впрочем, по статистике УПН, за год стоимость таких объектов все-таки упала. Корректировка составила 5%.
Константин Октаев
аналитик УПН
По нашей экспертной оценке, порядка 40% всех встроено-пристроенных помещений приходится на офисы, а порядка 60% - на объекты торговли. По встроено-пристроенным офисам цены с конца 2014 года по конец 2015 года снизились в пределах 5% и составили порядка 83 000 рублей за квадратный метр в среднем по городу.
От покупателей коммерческих площадей уже не ждут 100% оплаты. Девелоперы предлагают сразу несколько вариантов покупки: рассрочку от застройщика, кредит от банка или лизинг.
Сергей Кравчук
директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс»
Основной инструмент покупки это – наша рассрочка, как самый простой и гибкий вариант. На строящиеся объекты она может составлять до года, можно рассматривать и рассрочку на готовые объекты, к примеру, это может быть плюсом еще шесть месяцев после ввода. Причем зачастую мы готовы предложить и беспроцентную рассрочку. На втором месте ВТБ лизинг, который позволяет финансировать с рассрочкой до 10 лет, на третьем – банковские кредиты на приобретение недвижимости на 5-7 лет.
В текущих условиях для покупателя главное – наличие интереса. Все остальное – опционально. Недостающую сумму можно взять в кредит или попросить девелопера сделать скидку. В условиях кризиса застройщики идут покупателю на встречу.
Иван Романченко
руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»
Что касается коммерческой недвижимости, многие девелоперы говорят, что все обсуждается в индивидуальном порядке. Но, по сути, здесь происходит тоже самое, что и на рынке жилья. Если у покупателя есть хотя бы 50% от стоимости объекта, то на вторую половину можно оформить бесплатную рассрочку на период строительства. Сейчас просить о чем-то большем, что предлагается, легко.
Конфронтация интересов
Девелоперы всегда предпочитали коммерческие объекты на первых этажах продавать. Сдача помещений в аренду существенно увеличивает срок окупаемости проекта. В последний год ставки аренды курс на снижение. И это только увеличило количество аргументов в пользу продажи.
Константин Октаев
аналитик УПН
По данным базы УПН, сейчас больше объектов выставлены на продажу, чем в аренду. Собственники, которые предпочитают сдавать в аренду, склонны сильнее снижать ставки для того, чтобы покрыть текущие расходы и избежать убытков в краткосрочной перспективе. А те, кто продает свои площади, не спешат снижать цены. В связи с этим, срок экспозиции объектов на рынке увеличивается. Если не говорить о маленьких площадях, а о площадях от 100 кв.м, то сроки экспозиции – более 3 месяцев.
Между тем, бизнес сегодня, наоборот, заинтересован не в покупке помещений, а в аренде. Причем, потенциальные арендаторы выходят на связь с девелопером еще на стадии строительства жилого комплекса. Самые востребованные объекты – площади на первых этажах под магазины и офисы до 140–150 кв.м. Основные клиенты – сетевые ритейлеры: магазины, аптеки, частные медицинские центры.
Евгения Солодянкина
руководитель отдела продаж и продвижения группы компаний «Виктория»
В последнее время участились заявки на помещения под продуктовые магазины и алкомаркеты. Причем, интересует возможность зарезервировать помещение сейчас, на этапе строительства, для последующей аренды.
Стрит-ритейл на окраинах
Самыми перспективными коммерческими площадями сегодня называют помещения на первых этажах в районах комплексного освоения территории. Жилая застройка, начатая, фактически, в поле нуждается в обеспечении объектами инфраструктуры и торговли. Самое активное комплексное освоение территории сегодня ведется на Широкой речке и «Солнечный». Жилые кварталы, фактически, готовы к заселению, а строительство объектов инфраструктуры еще не началось.
Константин Октаев
аналитик УПН
Самые перспективные площадки под стрит-ритейл в моем понимании – это районы нового освоения, которые еще не обеспечены инфраструктурой. Строительство с ноля крупных торговых или офисных центров зачастую достаточно рискованно. А за счет помещений формата стрит-ритейла новые районы обеспечиваются новым уровнем инфраструктуры – торговой и деловой. Такие предприятия могут закрыть локальные потребности территории.
Для примера, в «Академическом» первые жилые дома появились за шесть дел до появления в районе первого торгового центра. Все это время потребности жителей района обеспечивали объекты инфраструктуры на первых этажах. Фактически, у бизнесменов на начальном этапе заселения района не было конкурентов. На весь район когда-то приходился всего один продуктовый магазин. Сегодня коммерсанты ждут повторения истории в соседнем районе – Широкая речка.
Сергей Кравчук
директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс»
Сейчас очень ждут начало продаж коммерческих помещений в новом жилом комплексе «Смородина» на ул. Тенистая. Интерес у клиентов к этому объекту повышенный. Квартал строится динамично, к тому же в этом районе работают сразу несколько крупных застройщиков жилья, и перспективы у района достаточно хорошие.
А между тем, количество коммерческих помещений на первых этажах может быть сокращено девелоперами. Когда-то уральские застройщики взяли курс на оснащение первых этажей объектами инфраструктуры. Однако времена начали меняться. На первых этажах снова начали закладывать жилье. В условиях кризиса застройщики стали с осторожностью подходить к проектированию коммерческих помещений на первых этажах новостроек.
Евгения Солодянкина
Мы стараемся лимитировать количество коммерческой площади. Дело в том, что объем предложений и так превышает текущий спрос. Смысла в дополнительном насыщении рынка этим форматов недвижимости нет. Кроме того административные и торгово-офисные помещения уступают квартирам в ликвидности. Поэтому мы скорее отдадим предпочтение проекту с жильём на первых этажах, а не с офисами.
