Семейная ипотека – это государственная программа жилищного кредитования, запущенная в 2018 году по поручению президента для поддержки семей с детьми. Изначально льгота действовала для семей, где второй или последующий ребёнок родился после 1 января 2018 года, а с 2021 года право получили и семьи с единственным ребёнком (если он родился после старта программы или имеет инвалидность). Срок действия программы продлён до 2030 года.
За время действия в программу вносили изменения. В 2025 году отменили индивидуальные банковские лимиты, ввели общий бюджет на всю страну, разрешили покупать вторичное жильё в малых городах с низким объёмом строительства (для семей с детьми до 6 лет) и запретили банкам брать комиссии с заёмщиков по льготным программам.
С 1 февраля 2026 года вступили в силу новые ограничения. Теперь супруги обязаны оформлять ипотеку совместно, оба становятся созаёмщиками. Это означает, что вторая льготная ипотека на семью больше невозможна, а также усложняется «донорская» схема (когда человек без детей привлекает родственника с детьми как созаёмщика). Также семья не сможет получить две выплаты по 450 тыс. рублей за две ипотеки, а супруг с плохой кредитной историей не сможет остаться в стороне от сделки. Если вы хотите оформить две отдельные семейные ипотеки на мужа и жену, сделать это нужно было до 1 февраля 2026 года – после этой даты такая возможность закрыта. Минфин объясняет ужесточение желанием сделать программу справедливой и предотвратить злоупотребления.
Ещё одно нововведение 2026 года – упрощение рефинансирования рыночной части комбинированной ипотеки. Теперь банк обязан выдавать отдельную справку по льготной и рыночной частям долга, что позволяет заёмщику снизить ставку по рыночной части без потери льготы на основную сумму.
Кто может получить семейную ипотеку
Право на участие имеют следующие категории семей (на момент подписания кредитного договора):
- семьи с хотя бы одним ребёнком младше 7 лет (то есть до 6 лет включительно);
- семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (возраст не важен);
- семьи, в которых есть ребёнок-инвалид младше 18 лет;
- жители городов с населением до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей) могут взять ипотеку, если в семье минимум двое детей до 17 лет – это правило также действует для регионов с недостаточным объёмом строительства;
- родители малышей до 6 лет могут приобрести вторичное жильё, если в выбранном городе строится не более двух многоквартирных домов в год (по данным ЕИСЖС), при этом сам дом должен быть не старше 20 лет и не аварийным.
Заёмщиками могут быть граждане РФ в возрасте от 21 года, банк также оценивает кредитную историю, доход и стаж. Усыновители имеют такие же права, как и кровные родители.
Важно: с 1 февраля 2026 года муж и жена обязаны быть созаёмщиками по одному кредиту.
Основные условия кредитования
- Процентная ставка: фиксированная – 6% годовых для всех регионов и всех видов жилья.
- Максимальная сумма: 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и соответствующих областей; 6 млн рублей для остальных регионов.
- Комбинированный кредит: при стоимости жилья выше лимита можно оформить вторую часть по рыночной или региональной ставке. Общая сумма двух кредитов не должна превышать 30 млн рублей для столичных регионов и 15 млн для остальных.
- Первоначальный взнос: минимум 20% от стоимости объекта.
- Срок кредита: до 30 лет.
- Рефинансирование: разрешено, если ранее кредит был взят на покупку квартиры у застройщика, а в семье есть ребёнок до 6 лет или ребёнок-инвалид. Также можно рефинансировать ипотеку на строительство дома, если использовался эскроу-счёт. При рождении ещё одного ребёнка можно рефинансировать действующую семейную ипотеку для продления срока и снижения платежа.
Какое жильё можно приобрести
Средства семейной ипотеки разрешено направлять на:
- покупку квартиры в строящемся или готовом доме (новостройка, таунхаус) у застройщика;
- строительство жилого дома по договору долевого участия в малоэтажном комплексе;
- покупку готового дома с земельным участком по договору купли-продажи;
- строительство дома на собственном участке с привлечением подрядчика и использованием эскроу-счёта;
- приобретение земли под строительство с последующим возведением дома через подрядчика и эскроу;
- покупку вторичного жилья для отдельных категорий (как указано выше).
Запрещено покупать жильё у близких родственников (родителей, супруга, братьев, сестёр и других взаимозависимых лиц – полный перечень в ст. 105.1 НК РФ).
Особые нюансы программы
- Однократность: с 23 декабря 2023 года действует принцип – один гражданин может получить только один льготный кредит. Это касается и семейной, и других льготных ипотек, взятых после этой даты. Кредиты до 23.12.2023 не учитываются.
- Повторная ипотека: семейная ипотека может быть второй, если первую взяли после 2023 года, полностью погасили, и с момента оформления первой ипотеки в семье родился ещё один ребёнок. Если первую брали до 2023 года, то для повторной достаточно просто погасить долг (рождение нового малыша не обязательно).
Документы для оформления
Базовый пакет включает:
- паспорт заёмщика;
- СНИЛС (заёмщика и ребёнка);
- справку о доходах;
- свидетельство о рождении (или усыновлении) детей;
- документ о постоянной регистрации ребёнка: для детей до 14 лет – справка по форме №8 (выдаётся в МВД или через Госуслуги), для старших – паспорт с отметкой о прописке;
- при наличии инвалидности – соответствующая справка.
В зависимости от семейного статуса дополнительно потребуются:
- для супругов в браке – свидетельство о браке и справка по форме №5 (подтверждает действующий брак);
- для разведённых – свидетельство о разводе, справка по форме №6 (подтверждает расторжение) и справка по форме №15 (подтверждает, что с момента развода новый брак не заключался);
- для никогда не состоявших в браке – справка по форме №15.
Справки форм №5, №6, №15 выдаются в ЗАГСе (в день обращения) или через МФЦ (до 3 дней). Форма №8 – в подразделении МВД по вопросам миграции или на портале Госуслуг.
С подготовленными документами нужно обратиться в банк-участник программы. Банк проверит соответствие заявителя условиям и примет решение.
Для написания данного материала использовалась информация с портала Спроси.дом.рф.
Реклама: ИНН 7729355614 ПАО Дом.РФ erid: 2VfnxwhcSsu
