На Метре реклама - только нормальная. Никакого шок-контента.
Помогайте независимому ресурсу, как он помогает вам. Удачи!

Стрит-ритейл: Девелоперы не стараются, или покупатели не ценят?

  • 23.9.2014
  • 1929

Практически в каждой новостройке Екатеринбурга первые этажи отданы под стрит-ритейл. Основные покупатели этих площадей – банки, магазины и кафе. Однако ритейлеры утверждают, что подобрать подходящую площадь в новостройке сложно, порой невозможно. Чаще всего коммерческие помещения не отвечают основным требованиям покупателей в техническом плане. А вот девелоперы уверены, что ситуация обстоит иначе. Объекты максимально адаптированы под интересы бизнеса.

 
© фото: http://zyalt.livejournal.com

На первичном рынке сейчас порядка 50 тысяч квадратных метров помещений под стрит-ритейл. Такие цифры сегодня называют аналитики Уральской палаты недвижимости. Основной объем коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл представлен в строящихся жилых комплексах.

Первые этажи в новостройках начали отдаваться под коммерцию сравнительно недавно. Инициатива застройщиков обеспечить покупателей квартир в жилом комплексе всей необходимой инфраструктурой выросла из стремления избавиться от малоликвидных квартир на первых этажах.

Александр Скорин, руководитель отдела маркетинга и рекламы АН «Мира 39»:
«Девелоперы понимают, что наличие объектов торговли и услуг в жилом комплексе стало одним из самых важных аспектов для покупателя. Поэтому подход, при котором неликвидные первые этажи оформлялись как нежилые помещения и продавались кому придется, себя исчерпал. Сегодня мы, как девелоперы, стремимся насытить первые этажи востребованными объектами торговли и услуг, что поднимет конкурентоспособность объекта».

Однако в Екатеринбурге теория нередко расходится с практикой. В столице Урала лишь 10% строительных компаний подходят к организации инфраструктуры на первых этажах профессионально.

Александра Овчинникова, руководитель департамента маркетинга Управляющей Компании MOST:
«По нашему опыту, 60% девелоперов при проектировании первых этажей жилых комплексов полагаются лишь на данные проектного отдела. Еще 30% застройщиков используют маркетинговые исследования и данные отдела продаж. И только 10% девелоперов создают собственные отделы для формирования коммерческой функции ЖК».

Пока что на этапе проектирования дома четкий план и список ритейлеров имеется только при стрительстве апартаментов и элитных жилых комплексов. Считается, что жители таких домов должны иметь в своем доме все самое необходимое: продуктовый магазин, аптеку, спортзал, кафе, мини-детский сад и т.д.

К жилью класса эконом предъявляется меньше требований – заранее девелоперы обычно не планируют, какая инфраструктура появятся на первых этажах. Строятся типовые помещения, а потом начинаются поиски покупателей. Отсутствие стратегии наполнения первых этажей приводит к переизбытку одних предприятий обслуживании и нехватки других, а в некоторых случаях – к еще более неожиданным последствиям.

Александра Овчинникова, руководитель департамента маркетинга Управляющей Компании MOST:
«В одном из новых домов на первом этаже открылся офис похоронного бюро. На самом деле, это нормальная товарная группа, если бы оператор помещения не выставлял свою продукцию в окна. Естественно, катафалк парковался на гостевой стоянке жилого комплекса. Это вызвало негодование жильцов, собирались подписи, чтобы предприятие съехало, но это никак не повлияло».

Отсутствие концепции инфраструктуры чаще продиктовано не злым умыслом, а желанием пойти по пути наименьшего сопротивления. От типа коммерческого помещения зависит количество согласовательных процедур при вводе объекта в эксплуатацию.

Королькова Мария, директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость»:
«Чаще всего застройщики делают коммерческие площади в новостройках как офисы, так как у надзорных служб к офисам гораздо меньше требований, чем к магазинам. Поэтому девелопер пишет, что это – офис, а подразумевает, что это будет магазин. Покупателю приходится переделывать, доделывать уже после покупки и получения свидетельства. Есть жилые комплексы, в которых помещения предлагаются застройщиком покупателю в качестве «соцобъектов» (детский сад, парикмахерская, химчистка, медицинский центр, фитнес-центр и т.д.), но в проекте эти помещения будут, чаще всего, фигурировать как офисные».

Сдача помещений под продовольственный магазин требует дополнительных согласований с пожарной инспекцией и Роспотребнадзором. Кроме того, необходимо закладывать отдельную приточно-вытяжную вентиляцию, канализацию, подсобные помещения для машинного отделения и т.д. Таким образом, предприятиям сферы общепита и продовольственным магазинам помещение чаще всего либо не подходит совсем, либо оно требует серьезных доработок и финансовых вложений, констатируют ритейлеры.

Евгений Клёпов, руководитель отдела развития ТС «Мегамарт»:
«Мы постоянно сталкиваемся с малой компетенцией у строителей и проектировщиков. Они «пилят» первые этажи ЖК на непригодные для нас помещения. При этом мы неоднократно обращались к строителям с предложением привлекать нас еще на стадиях эскизного проектирования и выбора участка, чтобы мы могли вносить свои корректировки в проект. Однако пока удачного опыта у нас в этом вопросе нет».

На всех не угодить, возражают девелоперы. Все делается в соответствии со здравым смыслом. Какой резон проходить полный список сложных согласований для оборудования площадки под продуктовый магазин, когда нет уверенности, что это место займет именно этот ритейлер?

Иван Романченко, руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»:
«С моей точки зрения, проблема надуманная. Девелоперы заинтересованы в том, чтобы максимально адаптировать свои площади под потребности клиентов. Если девелоперы чего-то не делают, то только потому, что нет такой технической возможности. При этом они учитывают все потребности арендаторов по коммуникациям и средствам связи. Когда строится дом и планируется сделать на первом этаже торговые площади, например, продуктовый магазин, то они заранее обеспечивают такие площади необходимой высотой потолка и инфраструктурой, – стремятся максимально удовлетворить потребности арендаторов».

Ситуацию мог бы изменить предброкеридж, когда покупатель бронирует коммерческую площадь еще до начала строительства дома. Такая практика позволяет покупателю быть уверенным в том, что помещение будет построено с учетом всех необходимых технических характеристик, а девелоперу – заранее понять, какая инфраструктура будет на первых этажах.

И некоторые уральские компании уже имеют опыт такого взаимодействия. Правда, нельзя сказать, что успешный. Даже заранее заключенные договоры не являются панацеей от взаимного непонимания покупателей и строителей.

Марина Лачихина, генеральный директор сети «Елисей»:
«Мы приобрели два объекта. Когда мы заключали договор с компанией-застройщиком, произошла интересная история – нам дали всего два месяца на то, чтобы мы создали проект, архитектуру и технологию. Мы это сделали. Проходит год, нас зовут осмотреть помещение. Мы приходим и видим, что построили не по нашему проекту. Построили так, как было удобно подрядчику. Девелопер сдал объект как непродовольственный магазин, с одним дебаркадером. Все помещения должны были проходить насквозь – они нам сделали стены. Весь проект мы переделали заново. Таким образом, в лучшем случае, мы откроемся к Новому Году, а должны были – в июне 2014 года».

Не исключено, что уже вскоре ситуация может измениться. Маловероятно, что в условиях экономической нестабильности бизнес продолжит активно развиваться и открывать новые филиалы. Исключение составляет, пожалуй, только продовольственный ритейл. А значит, ценность этой группы покупателей возрастет. И девелоперам придется внимательнее прислушиваться к их требованиям.

Новости рынка недвижимости