За аренду офиса сегодня можно некоторое время не платить. Такие предложения от девелоперов бизнес центров стали все чаще появляться в Екатеринбурге. В целом рынок офисной недвижимости взял курс на снижение цен, как в сегменте аренды, таки и продажи. Отчасти дело в том, что с начала года в эксплуатацию введено 50 000 квадратных метров офисных площадей, которые рынок не в состоянии поглотить. Причем, до конца года планируется вывести на рынок еще столько же «квадратов». А значит, феномен в виде падения цен может перерасти в тренд.
На фоне падения бизнес активности в мегаполисе уральские девелоперы устанавливают рекорды ввода деловых центров. По подсчетам экспертов, с начала 2015 года в Екатеринбурге сдано пять бизнес-центров или 50 000 кв. м офисных площадей. Для сравнения, по подсчетам эксперта, в прошлый, экономический благополучный 2014 год, рынок поглотил только 50 000 кв.м «офиски».
Введенные в эксплуатацию деловые центры за шесть месяцев 2015 года:
До конца года эксперты ожидают ввода еще 8 объектов. Таким образом, по итогу 2015 года ввод коммерческих объектов превысит поглощение вдвое. А между тем, уже сегодня, согласно статистике Уральской палаты недвижимости, пустует достаточно большое количество площадей.
Константин Октаев
аналитик рынка офисной недвижимости РИЦ УПН
Если рассматривать все вакантные площади в совокупности – аренда плюс продажа, то в классе «А» сейчас пустует 21%, а в классе «В+» – 5%, «В» – 19%. Если рассматривать весь качественный сегмент целиком, то по аренде объем вакантных площадей составляет 13%, а по продаже – 8%.
Экономическая нестабильность заставила многие компании свернуть планы по расширению филиалов, а некоторые фирмы – и вовсе прекратить деятельность. Объем сделок с офисными помещениями резко снизился. По статистике риэлторов, за первое полугодие число операций сократилось вдвое. А те сделки, которые совершаются, имеют ряд интересных особенностей.
Продажи
Вероятность продажи объекта сегодня зависит от готовности собственника уступать в цене. Иными словами, сделки сегодня происходят с большим демпингом.
Королькова Мария
директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость»
С начала года, хоть время для рынка недвижимости достаточно непростое, продажи объектов в нашем агентстве были. Но надо отметить, что реализация объекта с существенным дисконтом. К примеру, у нас были проданы несколько офисов в бизнес-центрах, но продажи были со скидкой 15-20% от стартовой цены, хотя изначально цены на объекты мы не завышаем, а выставляем максимально приближенные к рынку.
Позиция нашей компании, что если покупатель посмотрел объект и он его заинтересовал, то необходимо удержать его внимание интересными для него условиями приобретения, а именно хорошей скидкой либо рассрочкой платежей за объект, что дает реализуемым нами объектам ряд преимуществ перед другими подобными объектами.
Уход инвесторов из сегмента офисных помещений стало одной из ключевых причин падения спроса, и как следствие, снижения цен. Правда, сегодня можно говорить, скорее, о скрытом снижении цен – нарастании разницы между ценой предложения и реализации. Продавцы соглашаются делать скидки, но цены в объявлениях никто снижать не спешит. Таким образом, размер дисконта зависит от умения покупателя торговаться.
С начала года цена предложения почти не изменилась. Последний раз корректировки в сторону понижения были зафиксированы аналитиками Уральской палаты недвижимости в конце 2014 года. Сейчас площади в строящихся административных зданиях можно приобрести в среднем за 82 600 руб./кв. м. В сентябре этот показатель составлял около 88 400 руб./кв. м. На вторичном рынке в течение последнего года изменений в цене не было. Так, к примеру, цена квадратного в зданиях класса «В» осталась на уровне 88-89 тыс. руб./кв. м.
Аренда
Эксперты выделяют сегодня две ключевые группы арендаторов офисов:
- компании, которые стремятся сэкономить на аренде (переезд в офис меньшей площади);
- компании, которые желают повысить уровень комфорта (переезд в новый, больший по площади офис более высокого класса за туже цену).
Получается, что арендаторы мигрируют из одного бизнес центра в другой в поисках лучших или, как минимум, более подходящих условий. Общее количество желающих что-то арендовать не увеличивается, тогда как объем предложения растет. Риэлторы советуют удерживать имеющихся арендодателей всеми возможными способами.
Королькова Мария
директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость»
Если офисы на первых этажах (стрит-ритейл) еще как-то востребованы среди арендаторов, то по офисным центрам ситуация плачевная. Однако есть примеры, когда мы сдавали офисы за последние два-три месяца. Например в БЦ «Грин Парк» – это новое офисное здание на улице Розы Люксембург, офисы сдаются регулярно, – минимум, раз в месяц. Особенность в том, что договоры подписываются в основном на офисы площадью 20-30 кв.м.
Из-за того, что арендные ставки были сильно скорректированы в сторону понижения за последние пол года, арендаторы меняют менее престижный офис на более новый офисный центр. Сейчас у них есть возможность переехать за ту же сумму, а иногда и за меньшую, в БЦ более высокого уровня.
Иван Романченко
руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»
Мы сдаем офисные площади в аренду, но по демпенговм ценам. К примеру, на 25% дешевле чем в среднем по рынку. Мы в основном сейчас работаем с классом «В» и «В+.
Скидки и уступки производятся индивидуальном порядке. Готовность собственников снижать ставки почти никак не отразилась на ценах предложения. По крайней мере, аналитики УПН не выявили существенных изменениях в показателях в первом полугодии 2015 года.
Константин Октаев
аналитик рынка офисной недвижимости РИЦ УПН
В классе «А» диапазон ставок на вакантные площади – 1200 – 1500 рублей за квадратный метр. Объектов немного, все достаточно индивидуально. Есть практика торга. Что касается класса «В+», то здесь в среднем, порядка 1000 рублей за квадратный метр в месяц, это примерно на 3% ниже, чем в прошлом квартале. В классе «В» – 900 рублей за квадратный метр в месяц, по сравнению с прошлым кварталом изменения отсутствуют, но здесь ставки снижались планомерно на протяжении прошлого года.
Крайние меры
Конкуренция за арендаторов заставила девелоперов начать изобретать новые «маркетинговые фишки. Так, к примеру, некоторые бизнес центры стали пускать арендаторов бесплатно. Льготный период длится несколько месяцев и называется «арендные каникулы». Этот срок предназначен для проведения строительно-монтажных работ и установки оборудования. Отметим, что девелоперы и раньше предоставляли арендные каникулы. Но срок обычно не превышал один месяц, тогда как сегодня каникулы могут длиться до пяти месяцев. На такие уступки идут управляющие компании почти всех недавно построенных офисных центров.
Королькова Мария
директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость»
Наполняемость новых БЦ, которые были введены в 2015 году, достаточно низкая. К примеру, некоторые арендодатели готовы рассматривать для серьезных компаний, арендуемых большие офисы (300-500 кв.м.) арендные каникулы сроком на первые четыре-пять месяцев, за которые арендатор оплачивает только эксплуатационные и коммунальные услуги.
Константин Октаев
аналитик рынка офисной недвижимости РИЦ УПН
Такие предложения встречались. Не скажу, что они появляются в массовом порядке, но такие предложения есть, особенно, в объектах, которые имеют низкий уровень заполнения, при этом они обладают большой площадью. Такие условия не предлагаются по долгосрочным договорам. Максимум, на год. К примеру, такое предложение было в БЦ «Манхеттен». Мотивация простая – когда на рынке тяжело найти арендатора, чтобы минимизировать убытки, и в каких-то случаях получить отделку помещения за счет арендатора.
Некоторые деловые центры вынуждены снижать арендную ставку до цены, близкой или равной стоимости оплаты коммунальных услуг. Правда, это уже – тренд кризисного времени, а не рекламный ход.
Иван Романченко
Давайте рассмотрим один из офисных центров – Крестинского, 46а – это здание относится к классу «В». Там два, и даже три года назад были проблемы с заполняемостью. Сложно было сдать в аренду при ставке 500 рублей за «квадрат». А сейчас в этом офисном центре площади сдают по ставке 300 рублей за «квадрат», куда уже входят коммунальные услуги – 150 рублей за квадратный метр. Какая-то прибыль у управляющей компании все-таки есть.
