Наступивший год богат на события в сфере недвижимости: реформа семейной ипотеки и налоговой системы, инициативы законодателей и Центробанка… Портал METRTV.ru насчитал девять новаций, которые в той или иной степени затронут едва ли не каждого, кто решит продать или купить жилую недвижимость в этом году. Кстати, часть этих новаций могут стимулировать рост цен, прежде всего – на первичку.
Если сбудутся самые суровые прогнозы, то только благодаря законодательным/банковским инициативам стоимость квартир в новостройках Екатеринбурга в течение года вырастет на 15%. Это без учёта рыночных механизмов, которые, также будут подталкивать ценник вверх. Напомним, кстати, что за январь 2026 года новостройки Екатеринбурга подорожали на 2%.
Впрочем, существенного вздорожания первички в Екатеринбурге пока не ожидаем. Уж больно конкурентный рынок сложился в городе. Тем не менее, следует изучить новые вызовы, появившиеся в этой сфере. Это поможет принимать взвешенные решения. В основном эти вызовы касаются отношений в формате: «человек – банк», «человек – застройщик» и «человек – государство».
Новые правила семейной ипотеки
С 1 февраля 2026 года действуют новые правила оформления семейной ипотеки. Главная новация — введение нормы «одна семья — одна ипотека». Если раньше каждый супруг мог получить свой персональный кредит по семейной ипотеке, то теперь на семью дают только одну ипотеку, по которой оба супруга выступают созаёмщиками. Если у одного из супругов плохая кредитная история или есть обязательства по ранее полученным кредитам, это может уменьшить сумму по семейной ипотеке или усложнить её оформление.
Если супруги в разводе, то требуется подтверждение развода, а кредит по программе семейной ипотеке может получить родитель, с которым прописан ребёнок.
Вторая новация в программе семейной ипотеки — новые условия рефинансирования комбо-кредитов. Речь идёт о кредитах на сумму, превышающую лимит по семейной ипотеке (для Москвы и Петербурга — 12 млн, для регионов — 6 млн руб.). По комбо-кредиту сумма до 6 млн. оформляется по льготной ставке (6%), остальная — под рыночную ставку. По новым условиям при снижении ключевой ставки рыночную часть можно рефинансировать, при этом льготная ставка 6% сохраняется до полного погашения. Ранее при рефинансировании пересчитывалась вся ставка целиком.
Банки закручивают гайки
Ещё в ноябре 2025 года Центробанк сообщил о намерении ужесточить оценку заёмщиков с 1 апреля 2026 года. С этой даты должна поменяться методика расчёта долговой нагрузки заёмщика. Кроме того, с 1 апреля граждане не смогут подтверждать доход с помощью банковских выписок по счетам, на которые были зачислены деньги. ЦБ РФ справедливо замечает, что многие такие поступления случайны и не являются гарантией стабильного дохода. Предусмотрены и другие ограничения.
Фактически Центробанк намерен запретить ипотеку (и другие потребительские кредиты) для граждан, не имеющих белого дохода. Клиенты с серой зарплатой, фрилансеры, самозанятые и ИП с минимальной суммой в декларации могут быть полностью отрезаны от кредитных средств.
Хотя многие ужесточающие инициативы Центробанка ещё не вступили в силу, но на практике российские заёмщики уже столкнулись с более суровым отношением ипотечных банков. Ряд кредитных организаций уже отказывается принимать справки о доходах по форме банка и выписки со счетов
Борьба с рассрочками
В последние два-три года весьма востребованной альтернативой ипотеке при покупке квартир в новостройках стала рассрочка от застройщика. Её период достигает 5-7 лет. Казалось бы, на фоне ужесточения условий по ипотеке, покупатели квартир могут начать активнее пользоваться рассрочками. Но не тут-то было. Центробанк и Правительство РФ готовят ряд мер, итогом которых может стать отказ многих застройщиков от продажи квартир в рассрочку.
В частности ЦБ РФ готовит законопроект, который должен ограничить размер штрафа, налагаемого на покупателя за просрочку платежа по рассрочке. Ещё одна предлагаемая норма — обязательная передача данных о покупке квартиры в рассрочку в Бюро кредитных историй. Первая новация не понравится застройщикам, вторая — покупателям квартир (ведь в этом случае рассрочка может стать препятствием для получения кредита в ближайшем будущем). Также в последнее время поступают сигналы о стремлении властей нормативно сократить возможный период предоставления рассрочки. Если так случится, то число желающих покупать квартиры в рассрочку резко сократится.
Некоторые девелоперы Екатеринбурга уже объявили, что в ближайшие недели-месяцы намерены отказаться от продажи квартир в рассрочку.
Наделение долями без спросу
1 января 2026 года вступил в силу закон, согласно которому для выделения долей в жилье, купленном на маткапитал, больше не нужно согласие банка. Даже если ипотека еще не погашена, и жильё находится у банка в залоге.
Теперь при продаже квартиры, купленной на маткапитал, можно загодя наделить долями членов семьи, получить согласие органов опеки на продажу, а уже потом выходить на сделку и гасить остаток ипотечного кредита. Раньше отсутствие оформленных долей мешало выйти на сделку, особенно если в семье были несовершеннолетние дети. Закон упростил оформление сделки, как продавцу, так и покупателю.
Застройщикам вернули штрафы
1 января 2026 прекратилось действие моратория на штрафы застройщикам за задержку сдачи новостроек и за ненадлежащее качество строительства. Дольщики снова могут требовать с застройщиков компенсацию за неисполнение условий договора долевого участия. Отмена моратория вернула на рынок практику финансовых санкций за каждый день задержки сдачи дома.
Правда, предъявлять претензии застройщикам пока можно только за прегрешения, совершённые после 1 января 2026 года. По выплате уже накопленных (с марта 2024 по декабрь 2025 года) штрафов и пеней застройщикам дана отсрочка до конца текущего года.
Возврат штрафов означает рост финансовой нагрузки на застройщиков. Весьма вероятно, что многие мелкие компании-девелоперы не выдержат финансового давления и обанкротятся. Возможно какие-то крупные компании (ещё имеющиеся на рынке «жирные коты»), смогут рассчитаться с дольщиками за счёт собственной маржи. А все остальные застройщики зашьют свои возросшие расходы в стоимость новостроек. То есть, одним из последствий отмены моратория может стать рост стоимости строительства.
Выросла ставка НДС
В России с 1 января 2026 года ставка НДС выросла с 20 до 22%. Этот налог взимается не с физических лиц, к тому же сделки с жильем освобождены от НДС. То есть повышение ставки налога непосредственно покупателей жилья не коснётся. Тем не менее, как замечают эксперты, увеличение налоговой нагрузки повысит общую стоимость строительства жилья (так как подорожают материалы, оборудование, услуги подрядчиков). Есть предположение, что средняя себестоимость квадратного метра в итоге возрастёт на 1,5–5%.
Появился ГОСТ на отделку
С 1 марта 2026 года в России начнёт действовать ГОСТ на отделку в новостройках. Параметры отделки станут обязательными в проектной документации. Стандарт вводит восемь классов отделки от 1 – базовый до 8 – элитный (в многоквартирных домах применяются классы от 1 до 6). Для каждого класса заданы строгие нормы: допустимые отклонения стен по вертикали и горизонтали; качество поверхностей и т. д. Класс отделки должен быть прописан в договоре долевого участия. Соответственно дольщик сможет требовать именно такое качество отделки, на какое подписывался. Выдерживание норм ГОСТ потребует от многих застройщиков увеличить затраты на строительство (нанимать более квалифицированных рабочих, применять более качественные материалы). В итоге ценник на квартиру может вырасти на 3-5%. Зато выиграет качество продукта.
Сделки обрастают бумагами
Ещё одно свежее явление на рынке – усложнение проведения сделок. В первую очередь это касается сделок с вторичным жильём, но в какой-то степени затрагивает и новостройки. Для каждой сделки требуется всё больше справок. Например, если квартиру продаёт одинокий человек, сторона покупателя сегодня обычно требует у него справку об отсутствии брака. Ведь сейчас отметка о браке в паспорте необязательна и справка нужна, чтобы убедиться, что квартира не является совместно нажитым имуществом.
Если неполная семья оформляет семейную ипотеку, то банк тоже требует справку об отсутствии брака. В ряде ситуаций сегодня требуется справка из ПФР о том, что человек не использовал маткапитал или справка о том, для чего он использовал маткапитал. Как отмечают риэлторы Екатеринбурга, предыдущие десять лет лет шёл процесс упрощения оформления сделок с недвижимостью. А сейчас он пошёл вспять.
Кстати, ещё одна примета времени – сегодня на сделке почти всегда используется сайт Госуслуг. Поэтому, кто отозвал своё разрешение на обработку данных Госуслугами, лучше его восстановить. А у кого нет кабинета на сайте – завести его
Считаем по новому налог при продаже жилья
В 2026 году налог на доход физических лиц (НДФЛ) платят граждане, продавшие в прошлом (2025-ом) году жильё, которым они владели менее минимального срока владения (трёх или пяти лет, зависит от ситуации). Задекларировать доход, полученный от продажи объекта надо не позднее 30 апреля 2026 года, а до 15 июля надо заплатить НДФЛ. В этом году (и в последующие) размер НДФЛ при продаже жилья (дачи, участка) рассчитывается в два шага. С дохода не превышающего 2,4 млн руб. взимается налог 13%, а с того что сверх указанной суммы берут налог в размере 15%. Напоминаем, что НДФЛ взимается не со все стоимости объекта, а только с дохода, который получил продавец. Например, это может быть разница между ценой покупки и ценой продажи.
Ранее по теме:
