.jpg)
Власти достаточно ясно дали понять, что не планируют продлять действие моратория на штрафы застройщикам за задержку сдачи новостроек и за ненадлежащее качество строительства. Соответственно действие моратория завершится 1 января 2026 года. Уже в начале года российские суды могут оказаться заваленными исками от обиженных дольщиков.
По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) за время действия моратория (с марта 2024 по декабрь 2025 года) накопилось порядка 40 тыс. квартир, по которым дольщики могут потребовать от застройщиков неустойку за задержку передачи новостройки. Что касается претензий по качеству, то таких исков может быть ещё больше.
Общая сумма исков, «накопившихся» за время действия моратория, может составить по разным оценкам от 70 до 120 млрд. руб.
И хотя Минстрой РФ разработал некий механизм рассрочки уплаты штрафов и пеней застройщиками, но финансовая нагрузка на них, несомненно, возрастёт. Весьма вероятно, что многие мелкие компании-девелоперы не выдержат финансового давления и обанкротятся. Возможно какие-то крупные компании (ещё имеющиеся на рынке «жирные коты»), смогут рассчитаться с дольщиками за счёт собственной маржи. А все остальные застройщики зашьют свои возросшие расходы в стоимость новостроек.
То есть, одним из последствий отмены моратория может стать рост стоимости строительства.
Отдельно следует рассмотреть скорость строительства. Понятно, что отмена моратория вынудит застройщиков быть более дисциплинированными. Но в целом ситуация сегодня такова, что девелоперу выгодно строить долго, а не быстро. Показательно выступление президента Уральской гильдии строителей Вячеслава Трапезникова на недавно завершившемся Уральском форуме недвижимости.
«Я занимаюсь стройкой почти 25 лет – говорит Трапезников. – Если раньше мы сидели на совещаниях, стучали кулаками… сидит напротив зам по производству, я говорю: за сколько построишь, за полтора? Строй за год! Сейчас у нас другой разговор: Вася, а ты можешь за два года построить? Он говорит: могу за два с половиной. А потом банк на это смотрит и говорит: "мы не верим, давайте три"».
Дело в том, что банк кредитует застройщика под процент, зависящий от степени распроданности дома с привязкой к графику строительства. Если до сдачи уже недалеко, а распродано мало, то процент повышается. Поэтому застройщику выгодно закладывать как можно более долгий период строительства. Тогда при аналогичном количестве проданных квартир степень распроданности будет выше, а банковский процент – ниже.
В период действия моратория девелопер мог изначально указать период строительства небольшой, а потом перенести срок сдачи вправо (пока действует мораторий, подобные действия не наказуемы). Но после завершения моратория надо будет менять стратегию. Вероятно, некоторые застройщики в новых условиях будут изначально указывать период строительства (точнее дату передачи квартир) с некоторым запасом. И то, что раньше строилось за год, будет строиться три года. И это по взаимной договоренности застройщика и дольщиков. Покупателям жилья в новостройках, желающим заключить договор долёвки «на котловане» придётся мириться с такой новой реальностью.
