Информация о появлении очередной новостройки в Екатеринбурге обязательно сопровождается недоумёнными комментариями – мол, людей столько нет, сколько «человейников» запроектировали… Подобным настроениям уже два десятка лет, но всё новые и новые новостройки с удивительным постоянством находят себе новосёлов. И так будет продолжаться ещё десятки лет. Для этого есть три серьёзные причины и много несерьёзных.
Около года назад Росстат стал ограничивать публикацию демографической статистики. Но и из доступных данных видно, что рождаемость в стране снижается. Казалось бы, зачем нужно новое жильё, если людей становится меньше. Но давайте уясним для себя, что средняя температура (рождаемость) по больнице это одно, а отдельно взятый Екатеринбург – нечто совершенно иное. Число жителей столицы Урала растет, и будет продолжать расти. На это работают уже упомянутые демографически тренды. Причём даже не российского, а мирового уровня.
Тренд первый. Переток населения в крупные города
По данным Института социологии РАН с 2010 по 2021 год население Екатеринбурга выросло на 12,3%. По этому показателю город занял четвёртое место среди крупных городов России, опередив, в том числе, Москву и Санкт-Петербург. Население городов-спутников Екатеринбурга тоже выросло (на 4,09%). Все крупные города и их агломерации растут. Они «вытягивают» людей из малых населённых пунктов. Это мировая тенденция и пока ни в одной стране не придумали, как остановить этот процесс.
Александр Матофаев
собственник Aleka Group
Мировая тенденция в урбанистике. Она показывает, что крупные города становятся только еще крупнее. Потому что большой город, это большие возможности, это перспективы, это возможность трудоустроиться, найти нормальную работу и прочие моменты. Это, наверное, сегодня ключевое, что привлекает людей, которые стремятся жить и работать в большом городе.
То же самое говорит руководитель комитета по аналитике РГУД Михаил Хорьков. Он замечает, что большой город будет сохранять свои расширенные возможности для учебы, жизни и работы, следовательно, запрос на современное жилье в Екатеринбурге останется на высоком уровне ещё долгий срок.
А теперь такой момент… Как уже говорилось, горожане эмоционально реагируют на появление новых жилых новостроек. Но никак не реагируют на новые промышленные объекты. Просто они об этих объектах не знают. А ведь сегодня на окраинах Екатеринбурга строится более двух десятков технопарков – площадок для организации новых производств. Общая площадь строящихся технопарков превышает 4 тыс. гектаров. Если всё пойдёт по плану, то совместно они дадут более 130 тыс. новых рабочих мест (и это только те, что уже строятся).
Илья Пархимчик
эксперт-брокер, руководитель «Бюро недвижимости №1»
Формирование промышленных кластеров генерирует новые рабочие места, привлекая квалифицированные кадры из других регионов. Вот случай из нашей практики. В 2025 году «Бюро недвижимости №1» провело подбор и последующий выкуп около 30 квартир для сотрудников крупного холдинга. Предприятие обеспечило себя служебным жильем, что, в свою очередь, повысило его привлекательность для квалифицированных специалистов. Подобные программы станут типичными для Екатеринбурга и области.
Екатеринбург был и остаётся промышленным городом. Но в последнее время увеличивается его роль ещё и как крупного логистического центра.
Александр Матофаев
собственник Aleka Group
По факту, Екатеринбург соединяет Сибирь, центральную Азию и европейскую часть России. Как крупный логистический центр, он, безусловно, востребован. Соответственно, потенциал развития города высокий. Замечу также, что мы наблюдаем существенную миграцию населения на работу в Екатеринбург. Люди едут из городов Свердловской области, из соседних регионов, из Пермского края из Казахстана. Всё это потенциальные покупатели жилья в Екатеринбурге
Как замечает директор Института экономики УрО РАН Юлия Лаврикова, в перспективе поток трудовых мигрантов в Свердловскую область может составить от 5,5 до 7,5 тыс. человек в год. Можно предположить, что большая их часть приедет конкретно в Екатеринбург. Эта категория приезжих обеспечит ощутимый прирост спроса на жильё (в том числе, на арендное жильё). Напомним, что по данным сервиса цифровой аналитики «Объектив», за весь 2025 год застройщики Екатеринбурга продали 20,8 тыс. квартир в новостройках. Внешние мигранты могут обеспечить до 10-20% от общего объёма сбыта на этом рынке.
Кстати, приезжие, даже если сами не приобретают жильё, всё равно стимулируют спрос на него. Как арендаторы. Их присутствие на рынке принципиально важно для инвесторов, вкладывающих средства в квадратные метры.
Сергей Меньшенин
независимый аналитик рынка недвижимости Екатеринбурга
Жилая городская недвижимость для населения в последние 20 лет стала не только жильём, но и «железобетонной валютой» – источником сбережений и накоплений, своеобразным стабилизационным фондом. Тренд на «железобетонные инвестиции» набрал силу с момента пандемии и усилился в течение геополитической напряженности, а также за счёт безадресной льготной ипотеки. В условиях геополитических противоречий, экономической нестабильности и новостного фона, отражающего эти события, значительная часть граждан в поисках стабильных и ликвидных активов, выбор которых крайне ограничен, предпочитает оставаться с существующей «железобетонной валютой», а по возможности, ещё и докупать её.
Тренд второй. Семья из одного человека
В России, да и во всём мире всё больше появляется домохозяйств из одного человека. И тут арифметика простая – семейной паре нужна одна квартира, а двум одиноким людям нужно две квартиры.
Павел Пряников
исследователь современной истории и футурологии
Условно говоря, ещё 10-15-20 лет назад мужчина и женщина заводили семью и покупали одну жилую единицу на двоих. Теперь, скорее всего, по среднестатистическому варианту они живут по одиночке – или не сойдясь в пару, или разведясь. Поэтому им нужны две жилые единицы вместо одной. И с нарастанием тренда на одиночество этот процесс дробления жилых единиц будет только нарастать.
То есть, даже если население города не будет расти, то увеличение числа одиночек будет поддерживать спрос на новые и новые квартиры. Пусть это будут компактные квартиры, но их надо всё больше и больше. Впрочем, в этом вопросе застройщики уже следуют за спросом. И даже немного впереди него.
Михаил Хорьков
руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)
Среди устойчивых демографических трендов, которые будут медленно корректировать рынок, можно выделить процесс старения населения и рост числа одиноких людей. Рост числа домохозяйств из одного человека – устойчивый тренд последних десятилетий и рынок жилья с ним хорошо справляется. При невысокой обеспеченности квадратными метрами, в России очень высокая обеспеченность жилыми единицами.
Тренд третий. Погоня за Европой
Как недавно отметил вице-премьер Марат Хуснуллин, россияне катастрофически отстают от жителей других стран по уровню обеспеченности жильем. По его подсчетам, обеспеченность жильем в России составляет около 30 кв. м на человека. А в Европе по данным Еврокомиссии на одного человека в среднем приходится 42 квадрата.
Жилище среднего россиянина постепенно увеличивается в размерах, и это процесс будет продолжаться ещё многие годы. Если рассматривать конкретно Екатеринбург, то динамика следующая. В 2022 году Мастерская Генплана оценивала среднюю обеспеченность жильём среднего екатеринбуржца – 27,5 кв. м. В ноябре 2025 года была утверждена муниципальная программа по управлению градостроительной деятельностью, в которой говорится, что обеспеченность жильем должна вырасти в Екатеринбурге с нынешних 31,8 до 33,6 кв. м на человека. А действующий Генплан предполагает, что к 2045году этот показатель может достичь 45 кв. м на человека.
Как ранее сообщал METRTV.ru, по Генплану с 2022 до 2045 года жилищный фонд Екатеринбурга должен увеличиться в 2,02 раза. В том числе за счёт увеличения числа квадратов на одного жителя. А в итоге мы приходим к тому, что благодаря «погоне за Европой» и притоку новых жителей, Екатеринбургский рынок в ближайшие 20 лет сможет поглотить порядка 40 миллионов квадратных метров нового жилья.
Сергей Пахомов
генеральный директор девелоперского холдинга «Группа Голос» (Челябинск)
Если сравнивать Екатеринбург с другими крупными соседями, говорить о насыщении преждевременно. В прошлом году мы собирали данные и увидели, что по объёму ввода жилья на душу населения уральская столица находилась примерно на уровне 2,1 кв. м на человека, что ниже, чем, например, в Казани (2,6), Уфе (2,8) или даже Тюмени (3,0). То есть строить больше не так уж и страшно.
Демографические волны и продолжительность жизни
В 2001-2002 годах рождаемость в России оттолкнулась от дна и начала расти. После 2016 года она опять пошла вниз, но нас это пока не интересует. Простая арифметика подсказывает, что начиная с 2020 года и по 2032 год, мы наблюдаем, и будем наблюдать ежегодное увеличение числа россиян, достигающих возраста 18 лет.
Никита Словиковский
основатель портала аренды и агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Каждый следующий год все больше и больше людей входит в 18-летие. И лет через пять-семь, когда они закончат вузы, им захочется сначала снимать, потом покупать жильё. Поэтому в ближайшие лет 15 каких-то глобальных проблем с точки зрения покупательского спроса я, наверное, не вижу. Если, конечно, не случится каких-то макроэкономических событий или потрясений.
Понятно, что когда в совершеннолетие начнут входить граждане, родившиеся после 2016 года (когда рождаемость опять пошла вниз), чисто молодых потенциальных покупателей жилья в России начнёт сокращаться. Но даже на этой нисходящей волне Екатеринбург вполне может показать стабильный или даже растущий спрос на жильё. О чём, впрочем, уже было сказано выше.
Илья Пархимчик
эксперт-брокер, руководитель «Бюро недвижимости №1»
Снижение рождаемости или отток молодежи в другие регионы способны замедлить рост спроса. Екатеринбург в этом плане выступает исключением, являясь городом, притягивающим население благодаря уникальному географическому положению, индустриальным традициям и перспективам, мощному научному и культурному потенциалу, грамотной инвестиционной политике региональных властей и заинтересованности бизнеса в развитии территории.
Кстати, напомним, что на фоне снижения рождаемости, в стране наблюдается рост средней продолжительности жизни. До европейских норм мы ещё не дотягиваем, но положительная динамика – налицо. Как отмечает Павел Пряников, пожилые люди живут всё дольше, и потому их квартиры переходят наследникам всё позже. А это значит, что 30-летний наследник не рассчитывает на бабушкину квартиру, а покупает свою. Тем самым создавая дополнительный спрос на рынке жилья.
А теперь игра «в короткую»
Все описанные выше тренды работают, и будут работать на временном отрезке в десять-двадцать и более лет. Но это вовсе не значит, что они гарантируют рынок жилья Екатеринбурга от сравнительно краткосрочных (до нескольких лет) просадок. Ведь помимо глобальных демографических процессов существуют конкретные экономические, политические и прочие ситуации.
Никита Словиковский
основатель портала аренды и агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Рынок труда сильно влияет на желание людей брать ипотеку. И если последние два года у нас на рынке труда был достаточно хороший климат для работников, то в ближайшие три года, я предполагаю, что, возможно количество вакансий будет сокращаться, равно как и рост зарплат. Возможен переход на частичную рабочую неделю. Это снизит мотивацию граждан к покупке жилья. И всё же Екатеринбург находится в более защищенной позиции, чем рынки городов Свердловской области.
Отметим, что подобные осторожные (но на долгий срок – позитивные) прогнозы предложили практически все опрошенные редакцией эксперты
Сергей Меньшенин
независимый аналитик рынка недвижимости Екатеринбурга
В течение двух-трёх лет существует вероятность сокращение спроса на жилую недвижимость. В значительной мере влияние на сокращение сделок купли-продажи будет оказывать замедление экономики и непривлекательные условия ипотечного кредитования. Тем не менее, даже на фоне общего охлаждения рынка по стране, Екатеринбург, будет выглядеть устойчивее многих других городов-миллионников.
* * *
Ранее по теме:
