Стрит-ритейл называют одной из самых доходных и ликвидных сфер коммерческой недвижимости. Однако даже в этом топовом сегменте сделки пошли на убыль.Ставки на аренду поползли вниз. А вот цена продажи замерла на одной отметке и не меняется последние девять месяцев. И это упрямство продавцов может дорого обойтись рынку.
Замерло все до рассвета
Планы по развитию филиальных сетей многие компании отложили в долгий ящик. И это на фоне нестабильности экономики и снижения товарооборота. Спад активности бизнеса охладило рынок стрит-ритейла. Риэлторы, сравнивая текущий год с предыдущим, называют рынок вялым, а лето – сложным. Особенно ярко эти изменения проявились на рынке продажи.
Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая недвижимость»:
«Продажи коммерческой недвижимости сейчас «стоят». Можно сказать, что активности не наблюдается с начала года. Если объекты и рассматриваются, то минимальной площади– 50-100 кв. м по цене до 5 млн рублей».
Иван Романченко, руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»:
«С продажами на текущий момент ситуация сложная. Согласно статистике нашего агентства, сделок в прошлом году было на 15-20% больше. Текущая ситуация такова, что некоторые игроки федерального уровня (Москва, Санкт-Петербург) закрывают свои филиалы и временно уходят с нашего рынка. Ситуация для них сомнительна. Сегодня они предпочитают находиться в состоянии ожидания и аккумулируют денежные средства».
На рынке аренды тоже не все гладко. Количество сделок аренды существенной уступило показателям 2013 года. По словам экспертов, аппетиты немногочисленных арендаторов сократились до 30-50 кв. м. И это – не свидетельство развития малого бизнеса, а потребность компаний сокращать метражи.
Королькова Мария, директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость»:
«Если говорить об аренде, то в этом году спрос снизился на 25-30%. В 2013 году было больше региональных, федеральных компаний, которые заходили в Екатеринбург, в том числе и летом, хотя лето традиционно считается «низким» сезоном. Анализируя ситуацию по аренде в летний период этого года, можно сказать, что желающих арендовать помещение практически нет».
Письма «счастья»
Пассивность арендаторов ударила по ставкам. Снижение, хоть и незначительное, началось еще в конце 2012 года, свидетельствует статистика Уральской палаты недвижимости. За 2013 годставки снизились примерно на 5%. С начала текущего года изменение было менее показательным, однако тоже со знаком минус. Однако на практике ситуация обстоит сложнее. Арендаторы в индивидуальном порядке вынуждают собственников идти на уступки.
Королькова Мария, директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость»:
«Сейчас многие арендаторы, ссылаясь на экономическую ситуацию в стране и мире, обращаются к арендодателям со словами: «Вы знаете, экономическая ситуация нестабильна, ставки аренды упали на 40–50%, мы тоже хотим понижения». По нашему мнению, говорить о таком сильном снижении арендных ставок на сегодняшний день неправильно, и когда арендодатели звонят нам за советом по данному вопросу, мы можем порекомендовать, в определенных случаях, некоторое снижение, но не такое значительное и на непродолжительный период времени».
У арендодателей сегодня, фактически, нет возможностей для маневров. Если отказать арендатору в скидке, то он может съехать – предложений на рынке много, и выбрать есть из чего. А как долго владельцу придется ждать прихода другого арендатора – вопрос. Многие идут по пути наименьшего сопротивления – уступают в цене, но не так существенно, как того просят арендаторы.
Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая недвижимость»:
«Арендодатели ведут себя на рынке мягко, сегодня они готовы идти на уступки и двигаться в цене. Все понимают, что на рынке сейчас, мягко говоря, ситуация не самая лучшая. Если хорошие помещения сдавались за 1500 рублей за квадратный метр, то сейчас они могут сдаваться и за 1100-1300 рублей (и это центр города!)».
В среднем в Екатеринбурге ставка аренды офисных площадей сегодня составляет 860 рублей за квадратный метр, а торговых – 1 100 рублей. Согласно наблюдениям участников рынка, с начала года этот показатель снизился на 15-20%.
Что касается продажи, то цены практически не менялись с начала года. Уже девять месяцев цена квадратного метра торговых помещений держится на отметке 103 890 руб./кв. м, офисной – 88 800 руб. Отчасти это объясняется тем, что собственники держат оборону и отказываются идти на снижение цен. Многие решили придержать объекты до лучших времен. Лучше сегодня сдать помещение в аренду и немного потерять на снижении ставки, чем по-крупному потерять при продаже, рассуждают собственники.
Иван Романченко, руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»:
«Условно, если раньше мы сдавали квадратный метр за 1 000 рублей, а цена его продажи составляла 100 000 рублей, то, сейчас, сдаем подобную площадь за 800 рублей и продать сможем максимально за 80 000 рублей. На практике мы видим, как собственник сдает квадратный метр по 800 рублей, а на продажу выставляет по 120 000 руб. С моей точки зрения, объекты стрит-ритейла (особенно площади от 50 кв.м. до 100 кв.м.) – это наиболее востребованный продукт на рынке коммерческой недвижимости. На данный момент, люди вместо того, чтобы что-то продавать, готовы сегодня потерять в аренде, чтобы завтра выиграть при продаже».
Ищут давно, / Но не могут найти
По статистике УПН, в продаже на вторичном рынке сегодня находится 120-140 000 кв.м. метров коммерческих помещений. Еще 50 тысяч «квадратов» – в новостройках. Таким образом, номинально на продажу выставлено огромное количество объектов. Однако хороших вариантов почти нет, говорят риэлторы. Инвесторы ищут адекватное соотношение«цена-качество» и никак не найдут.
Королькова Мария, директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость»:
«В принципе, деньги и желание что-то приобрести у покупателей есть. Но хороших объектов под инвестирование стало гораздо меньше, можно сказать, что их нет. Хорошие объекты продаются по запредельным ценам. Но сегодня все понимают, что запредельных быть не может».
Ситуация, при которой ставки аренды «просели» на 15-20%, а цена продажи не сдвинулась с мертвой отметки – почти парадоксальная. Между двумя рынками существует прямая зависимость. Рынок аренды является более масштабным, определяющим картину рынка коммерческой недвижимости в формате стрит-ритейл. Поведение продавцов же приводит к тому, что на рынке сформировался «мыльный пузырь». Помещения выставлены в продажу по завышенной цене. Будет ли ценовой «пузырь» сдуваться постепенно или лопнет быстро и неожиданно, – зависит от дальнейшей стратегии продавцов. Но то, что это произойдет, сегодня у экспертов не вызывает сомнений.
