Немногочисленные покупатели офисных площадей хотят, казалось бы, невозможного – огромных скидок, вплоть до 30% от стоимости всего объекта. Продавцы пытаются «удержать» цены на текущем уровне и отказываются от таких предложений. Впрочем, покупателям периодически удается найти в этом ряду «слабое звено».
Ситуацию на рынке офисов называют одной из самых сложных на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга за все годы. Перенасыщение рынка офисами началось еще в 2012 году. В 2015 году ситуацию обострил экономический кризис.
Михаил Хорьков
начальник РИЦ УПН
Сегодня много разговоров о том, что экономика показывает не лучшие результаты, и это определяет развитие рынка офисной недвижимости. Но, на самом деле, до 2011 года количество компаний в Екатеринбурге росло, а офисный фонд класса «А», «В+», «В» динамично увеличивалось. Но с 2012 года количество компаний, которые работают в Екатеринбурге, начало снижаться, а офисные центры продолжали вводить в эксплуатацию. И в течение нескольких лет число компаний снижалось, а офисный фонд продолжал расти.
*Данные УПН
Следствием замедления деловой активности стало падение количества сделок. По статистике разных риэлтерских компаний, за три квартала 2015 году продано было на 25-50% меньше офисных помещений, чем в прошлом году за тот же период.
Иван Романченко
руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»
Среди клиентов у нас в основном – инвесторы. Офисную недвижимость сейчас, вообще, покупают крайне редко. Число сделок с продаж ей офисов в 2015 году сократилась на 25% ,с арендой – на 10-15%.
Сергей Чупин
руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК ЦН «Северная казна»
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Екатеринбурга резко упал. Отсюда начинается «провисание» по всем позициям. И это больше всего коснулось офисной недвижимости. По моим подсчетам, на 30-40% сократились продажи офисов, и на 15-20% стало меньше сделок аренды. Мы это видим на статистике нашего агентства, если сравнивать объемом сделок с показателем 2014 года.
Деловая активность сместилась в сегмент аренды. Инвесторы, вложившее свободные средства в покупку офисов на пике цен, сегодня не хотят нести убытки от продажи с дисконтом.
Андрей Сачков
директор АН «Суперадрес»
Объем сделок упал: продажа офисов просела больше, чем в два раза, а по аренде число сделок сократилось на треть. Бизнес сегодня не готов расставаться с крупными суммами, внимание больше уделяется аренде.
95% собственников не готовы пойти на тот дисконт, который просят платежеспособные покупатели. Средний срок владения коммерческой недвижимостью составляет три-четыре года, многие приобрели коммерческие объекты в 2011-2012 годах – на пике цен, продажа в сегодняшних условиях будет означать для них большие убытки. Не каждый готов с этим мириться и соглашаться на стратегию – «продать любой ценой.
Есть и еще одна причина, почему аренда, в отличие от продажи, показывает менее провальные результаты количества совершенных сделок. Дело в динамике цен: с начала года ставки аренды начали стремительно уходить вниз, тогда как цена предложения объектов в продаже практически не сдвинулась с места.
*Данные УПН
Стоимость объектов должна пойти вниз вслед за ставками аренды, считают покупатели. В разговорах с продавцом речь всегда заходит о дисконте. Причем, сегодня звучат вопросы о снижении цены объекта на треть. Продавцы пытаются удержать цены и отказывают покупателю. Однако покупатели продолжают искать среди продавцов «слабое звено».
Иван Романченко
руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»
Определяющим фактором выбора остается цена. Дисконт для наших клиентов мы просим порядка 20%. Из 10-15 собственников 1 соглашается точно, поэтому мы ищем того, кто уступит, и у них покупаем.
Расположение офиса и цена остаются ключевыми факторами принятия решения о покупке. Однако в последнее время немногочисленные покупатели все чаще стали обращать внимание еще на один аспект – стоимость обслуживания.
Иван Романченко
руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»
Покупатели сегодня ориентируются на стоимость коммуналки. Сейчас во многих бизнес-центрах стоимость коммунальных услуг начинается от 100 рублей, тогда как мы исходим из того, что плата за коммуналку не должна превышать 70-80 рублей за квадратный метр.
Сегодня многие офисные помещения остаются невостребованными. Объем вакантных площадей, по данным УПН, в сегменте офисов класса «А» составляет 18%, класса «В+» – 5%, класса «В» – 20%. И по прогнозу экспертов, объем вакантных площадей будет только нарастать – на фоне падения бизнес-активности в мегаполисе уральские девелоперы устанавливают рекорды ввода деловых центров. По прогнозам экспертов, в 2015 году в эксплуатацию может быть введено 10 новых офисных центров. При этом даже в экономически более стабильный 2014 год рынок смог поглотить только 50 000 кв. м офисных площадей.
Дефицит покупателей на фоне роста числа предложений приводит к ужесточению конкуренции. Самую агрессивную политику по привлечению арендаторов ведут управляющие компании выходящих на рынок объектов.
Владимир Андреев
директор УК Real Carital
Что сейчас происходит на рынке? Новые бизнес-центры, которые выходят на рынок, ведут агрессивную политику по переманиваю арендаторов. Собственники этих бизнес-центров, чаще всего, наши приятели и знакомые. Когда ты спрашиваешь: «Зачем ты это делаешь?», – отвечают примерно так: «А что мне остается, я открылся в кризис. У меня нет другой технологии поиска арендаторов. Если хочешь, можешь делать тоже самое с моими арендаторами.
Андрей Сачков
директор АН «Суперадрес»
Новые бизнес-центры делают арендаторам смелые предложения. Один бизнес-центр, открывшись с «черновой» отделкой, предложил арендаторам ремонт помещений в счет будущей аренды, при этом на аренду установлена демпинговая ставка – 450 руб. за кв. метр тогда как среднерыночная – 700 рублей за кв. метр.
Низкая наполняемость вводимых объектов заставляет бизнес-центры предлагать площади по «маркетинговым» арендным ставкам и даже предлагать «арендные каникулы». В период проведения строительно-монтажных работ и установки оборудования арендаторам устанавливается сниженная плата за аренду помещения. Отметим, что девелоперы и раньше предоставляли арендные каникулы. Но срок обычно не превышал один месяц, тогда как сегодня каникулы могут длиться до пяти месяцев.
