В Екатеринбурге большинство деловых объектов распродают еще на стадии строительства. Это позволяет девелоперу как можно быстрее отбить вложенные в проект средства, но значительно усложняет процесс управления таким объектом, затрудняя решение вопросов, касающихся дополнительных услуг, парковки, уборки мест общего пользования и проведения капитального ремонта здания.
«В офисных центрах Екатеринбурга покупают в основном небольшие площади. На рынке есть много примеров, когда здание выставляется на продажу целиком или поэтажно, но никто его не берет. Постепенно владельцы начинают распродавать его по 500 квадратных метров, затем по 100, а потом и еще меньше. Но нельзя говорить, что все так однобоко. Есть и случаи, когда здание площадью 15-20 тысяч кв. метров приобретается целиком в собственность, но его покупатели в основном имеют отношение к государственным предприятиям или органам госвласти», – говорит аналитик «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константин Октаев.
По словам заместителя председателя комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Олега Китаева, наличие большого количества собственников априори снижает класс делового объекта. Например, «В+» допускает наличие двух собственников. Все, что больше этого числа, может негативно сказаться на качестве управления объектом.
Офисный центр, имеющий большое количество собственников, превращается в жилой дом. Иногда здание площадью 10 тысяч кв. метров имеет 200 собственников. Чтобы решить какой-нибудь вопрос, надо для начала всех собрать. Возникнут вопросы с уборкой мест общего пользования, парковкой, предприятиями общепита, организацией допуслуг, а также с проведением капремонта. Для всего этого должен создаваться общий фонд, но собственник, у которого 20 кв. метров, не захочет в это вкладываться.
«К управляющим компаниям объектов, у которых несколько собственников, требования снижаются. Она работает по типу ТСЖ, где главное – ремонт, охрана и уборка. При этом непонятно, что будет со зданием. Четверо собственников решили сделать ремонт фасада здания, а пять сказали «Нет», – говорит заместитель генерального директора УК RED Андрей Брауде.
Наиболее эффективно, по мнению Олега Китаева, когда управляющая компания, неважно, сторонняя или сформированная собственником, имеет в управлении несколько объектов. Это облегчает работу, позволяет перераспределять ресурсы и оптимизировать затраты на клининг, сервисную службу, эксплуатацию лифтов и другого оборудования.
«Ключевое требование для класса «А» – наличие единого собственника и управляющей компании. Что является большим плюсом для арендаторов, потому как благодаря этому у объекта будет единая стратегия развития, продвижения и управления, а также ценовая политика. Это позволяет создать в бизнес-центре высокий уровень качества и обслуживания арендаторов», – отмечает Андрей Брауде.
С тем, что большое количество собственников на объекте негативно влияет на управление офисным центром, согласен и генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. Однако он напомнил и о положительных сторонах данного варианта. Девелоперу он позволяет снизить инвестиционные риски и увеличить оборачиваемость средств, покупателю обеспечивает надежное и весьма доходное вложение средств, а арендатору – качественные офисные площади по приемлемой цене. Эксперт отметил, что, возможно, без данной технологии некоторые проекты офисных центров в Екатеринбурге вообще остались бы нереализованными.
