Имеющихся арендаторов нужно удержать, причем, любой ценой. Такой совет девелоперам бизнес-центров дали московские эксперты, чувствуя первые веяния кризиса. Инструментами реализации этой стратегии могут стать дополнительные сервисы и снижение арендной ставки. Уральские девелоперы совет выслушали. Но сделают, скорее всего, все по-своему.
Аналитики УПН зафиксировали тенденцию: максимум площадей в бизнес-центрах уральские девелоперы выставили в продажу. Застройщики вернулись к практике продажи площадей на стадии строительства. Таким образом, рынок вернулся к показателям пятилетней давности.
Константин Октаев, аналитик рынка офисной недвижимости:
«Мы видим, что по мере вытеснения рынка за пределы центральной части города,более 70% объектов были распроданы на стадии строительства. На самом деле, ответ достаточно простой – на сегодняшний день немного девелоперских компаний, способных нести риски в полном объеме, от возведения объекта и выставления его в собственность. Здесь сказываются и ожидания – рыночная неопределенность, вызванная общеэкономической ситуацией, и отсутствие каких-то налаженных схем проекторного финансирования».
Между тем, еще полтора года назад рынок офисных площадей демонстрировал совершенно иную пропорцию. Перевес был на стороне аренды. Так, в конце 2012 года доля строящихся площадей в объектах, полностью ориентированных на аренду, составляла 54%, на продажу – 45%.
Поведение девелоперов отчасти объясняется тем, что ценовые показатели рынка продажи и аренды начинают демонстрировать разные тренды. Так, ставки аренды в 2014 году менялись со знаком «минус», тогда как цена продажи показывала рост.
Данные УПН за III квартал 2014 года
Константин Октаев, аналитик рынка офисной недвижимости:
«С 2012 года рынок аренды офисной недвижимости по ценовым показателям стоял на месте. И только в 2014 году наметились некоторые отрицательные корректировки. А вот с ценами предложения на рынке продажи ситуация обратная. Вторичный рынок прекратил уверенный рост в 2013 году, а первичный рынок – как раз в этот период рос. Здесь объяснение простое – это вызвано циклом строительства по мере повышения готовности здания. Эти два факта, которые говорят, что происходит расхождение между ценами аренды и продажи, приводят к негативным тенденциям в плане ставок капитализации».
Рынок аренды быстрее реагирует на изменение экономической ситуации. Он отражает текущее настроение бизнеса, тогда как рынок продажи – инертный. В приобретении офисов в первую очередь заинтересованы инвесторы. Однако эта разнонаправленная тенденция (рост цены продажи на фоне снижения ставки аренды) увеличивает сроки окупаемости объекта. Так, сегодня срок окупаемости офиса, сдаваемого в аренду, начинает превышать 10 лет. А еще несколько лет назад этот показатель варьировался в пределах от 5 до 8 лет. В связи с этим, эксперты не исключают, что часть частных инвесторов может уйти с рынка. Притом, в ближайший год.
Андрей Брауде, заместитель генерального директора УК RED:
«Волна частных инвесторов, по нашим оценкам, завершилась летом этого года. Все кто хотели, уже вложились. Дальше смотрим на цель – купить или взять в аренду. На сегодняшний день, критическим моментом является то, что цена покупки выросла до 90 тыс. рублей. Почём надо сдавать в аренду, чтобы такую цену окупить? Ставка капитализации – 8%. Окупаемость переваливает за 10 лет, что, наверное, не всех устроит, потому что проще под 11% деньги положить в банк. Мне кажется, крупный бизнес и госкомпании задумаются над тем, чтобы пойти и арендовать. Аренда становится привлекательнее покупки».
В условиях сокращения объема рынка, уральским девелоперам бизнес-центров предстоит непростое время, уверены московские эксперты.
Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований компании Cushman & Wakefield (г. Москва):
«В Москве строится очень много коммерческих площадей, а арендаторов – ограниченное количество, их больше не становится. А те, которые есть, им больше не надо. Поэтому удержание арендатора – это ключевая стратегия. Сделайте все, чтобы арендаторы не ушли. Если просят скидки, значит, нужно делать скидки. Рынок тяжелый в Москве, а в регионах после кризиса 2008-09 годов он так и не поднимался. Поэтому нужно беречь арендаторов, и если они уже с вами, то не терять. Мы очень сдержанно относимся к будущему году. Нет роста ВВП – нет потребности в офисах».
Отметим, что московские эксперты хоть и отзываются скептически о ситуации на рынке офисной недвижимости в регионах, рынок «офиски» в Екатеринбурге выбивается из общей картины. По крайней мере, об этом свидетельствую данные УПН. По наблюдению аналитиков, ежегодное обновление арендаторов в среднем по городу составляет порядка 20% в год. Основной объем поглощения – появление на рынке новых компаний или открытие филиалов. Ожидается, что в 2014 году в Екатеринбурге появится порядка 17% новых компаний, которые арендуют помещения в деловых центрах.
Автор: Евгения Курмачева
