В деловом центре столицы Урала все сложнее найти площадку для строительства нового «офисника». Ситуацию также осложняет высокая конкуренция между объектами в центре и первом ценовом поясе. Сегодня участники рынка видят будущее за офисными площадями в новых жилых районах города.
Активность уральских девелоперов превосходит темпы развития бизнеса. Рынок не успевает поглотить вводимый объем офисных площадей. В 2014 году и без того непростую ситуацию на рынке осложнила экономическая нестабильность. По наблюдению участников рынка, количество сделок с офисами отстало от показателей аналогичного периода прошлого года.
Королькова Мария, директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость»:
«Если сравнивать итоги первого полугодия 2014 года и 2013, то наблюдается спад, как в сделках продажи, так и аренды. Причем, спад значительный. Все, что берется сейчас в аренду, – это маленькие офисы в бизнес-центрах (25-30 кв. м). Все остальное, фактически, остается невостребованным на долгий период времени».
Иван Романченко, руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»:
«С января по текущий момент мы видим, что спрос на офисную недвижимость постепенно падает, и что количество игроков, которые могут себе позволить крупные форматы офисной недвижимости сокращается. Если сравнивать объем сделок (продажа/аренда) с офисной недвижимостью за первое полугодие 2013 и 2014 года, то увидим следующую картину: по продаже – в 2013 году сделок было на 5% больше, нежели в 2014 году; по аренде – в 2013 году сделок было на 7% больше, относительно 2014 года».
Андрей Горбунов, руководитель департамента коммерческой недвижимости ЦН «Северная казна»:
«Снижение спроса произошло. Процентов 25-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По телевизору постоянно рассказывают, что идет война, ожидается падение темпов экономического роста. Строят много, а бизнес не развивается такими активными темпами».
Объем предложения
По данным Уральской палаты недвижимости, за первые шесть месяцев текущего года в Екатеринбурге было введено в эксплуатацию порядка 24 000 кв. м офисных площадей.
Гурам Тухашвили, аналитик РИЦ УПН:
«19 000 квадратных метров было введено в Екатеринбурге за первый квартал 2014 года: «Clever Park», «Чайковский», «Арена». Во втором квартале объем новых офисных площадей увеличился еще на 13 000 кв. м за счет ввода «Грин парк», БЦ «Век», БЦ на улице Монтажников, 26».
Карта. За 6 месяцев 2014 года в эксплуатацию были введены следующие деловые центры:
И в ближайшие полгода екатеринбургские застройщики планируют ввести в эксплуатацию еще шесть бизнес-центров. По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», до конца текущего года ожидается ввод в эксплуатацию еще шести объектов: 3 очередь «Clever Park», «Аврора», «Карнеол» (осуществляет увеличение площадей путем достройки этажей), «FM», офисно-торговый центр компании RED на ул. Халтурина, БЦ на Шевченко/Бажова».
Таким образом, к концу 2014 года в столице Урала будет функционировать 89 офисных объектов. Всего по итогу года сдать в эксплуатацию планируется порядка 100 000 кв. метров. При этом ежегодно, согласно статистике компании «Урал-Гермес», объем поглощения офисной недвижимости составляет лишь 50 -80 кв. м. И это не может не привести к обострению конкуренции между объектами.
Королькова Мария, директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость»:
«Есть много свободных площадей, как в продаже, так и аренде. На мой взгляд, дело в том, что рынок перенасыщен офисными площадями. Сегодня нельзя охарактеризовать экономическую ситуацию как стабильную, многие компании приостановили развитие, в том числе федеральные и иностранные. Кроме того, сейчас мы наблюдаем падение потребительского спроса. С этим связано снижение деловой активности».
По подсчетам аналитиков УПН, объем вакантных площадей в Екатеринбурге среди офисов класса «А» составляет 20%, «В+» – 8%, «В» – 13%».
Арендные ставки
В текущих условиях, когда у потенциальных арендаторов имеется широкий выбор, ставки не демонстрируют роста. Напротив, в отдельных сегментах наблюдается их снижение.
Иван Романченко, руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»:
«Средняя стоимость квадратного метра по аренде и покупке офисной недвижимости за прошедшие шесть месяцев значительно не изменилась. На «арендном рынке» цены на класс «А» в среднем составляют 1200-1500 рублей за квадратный метр (-4% от начала года), класс «В» – в районе 1 000 рублей (–7% от начала года), класс «С» – 500–700 рублей (–10% от начала года). Что касается продаж, то корректировка оказалась менее существенной. С начала 2014 г. офисы класса «В» подешевели на 3%, офисы класса «С» - на 7%. Сегодня средний показатель сегмента офисов класса «В» находится в пределах 55000-65000 руб./кв. м».
Между тем, цена реально совершаемых сделок существенно изменилась. Сегодня продавцы и арендодатели согласны идти на уступки.
Андрей Горбунов, руководитель департамента коммерческой недвижимости ЦН «Северная казна»:
«Цена предложения практически не изменилась – люди надеются продать дорого. А по реально совершаемым сделкам картина совершенно иная. За полгода произошло снижение арендных ставок процентов на 15-20%. Обычно это выглядит так: покупатель приходит и говорит, что у него нет 80 тысяч рублей за квадратный метр, а есть 60 тыс.рублей. Продавец обдумывают и соглашаются на 65 т.р. Тенденция такая».
Королькова Мария, директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость»:
«Если говорить об офисных центрах, то собственники, понимая сегодняшнюю ситацию на рынке стали, относятся к понижению арендных ставок намного лояльнее, чем раньше. К примеру, в некоторых объектах ставки понизились с 800 до 500 рублей за квадратный метр. Но это единичные случаи. В среднем, по моим наблюдениям, ставки с начала года снизились в среднем на 15-20%».
Вектор развития
Больше половины деловых центров в Екатеринбурге продолжают строиться в центре города. Однако продолжает набирать обороты тенденция по реализации бизнес-центров в спальных районах. Так, заканчивается строительство офисно-торгового центра компании RED на ул. Халтурина, продолжает свое развитие БЦ «Квартал», «Форум-групп» планирует строительство офисных зданий рядом с ТРЦ «Радуга Парк», существуют планы строительства офисного центра в районе пересечения ул. Серафимы Дерябиной и Волгоградской и др. Эксперты ожидают усиления данного тренда.
Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал-Гермес»:
«В центральной части города количество свободных площадок ограничено, а земля постепенно дорожает. Эти два фактора оказывают влияние на расширение географии мест размещения офисных центров – большинство объектов, запланированных к открытию в 2014 году, расположены за границей внутреннего транспортного кольца Екатеринбурга.
В ближайшие несколько лет развитие офисов в центральной части города будет происходить преимущественно за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.). Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Срединного транспортного кольца. Начнет развиваться рынок офисных центров в новых жилых районах (Академический, Солнечный и др.)».
Появление офисных площадей на окраинах города обеспечит «спальные» районы рабочими местами. Кроме того, отчасти это может помочь разгрузить дороги в часы «пик».
Офисы в жилых районах уже занимают определенную нишу на рынке и без проблем найдут своего потребителя, уверены риэлторы. В каждом районе есть потребность в офисных площадях. Другой вопрос, что такие объекты должны иметь определенную площадь – не более 3-5 тысяч квадратный метров.
Андрей Горбунов, руководитель департамента коммерческой недвижимости ЦН «Северная казна»:
«Сегодня многим компаниям не требуется офис в центре города. Есть компании, которые работают на конкретный район/микрорайон. К примеру, в Академическом в домах много офисов. Такие офисы занимают определенную нишу. И развитие я вижу на окраинах, но, конечно, не в глухих. В каждом районе, к примеру, на Химмаше, есть деловой центр этого района. Там будет развитие. А центр города задыхается – предложения мало, цены неоправданно высокие – там невозможно ни жить, ни работать. Будут развиваться центры микрорайонов».
Автор: Евгения Курмачева
