Если девелоперы не «заморозят» строительство деловых центров, в 2015 году в Екатеринбурге появится 13 новых «офисников». Между тем, уральские аналитики еще в прошлом году зафиксировали снижение уровня деловой активности в мегаполисе, следствием которой стало падение объемов поглощения коммерческих площадей. Как изменится рынок офисной недвижимости в рамках нарастания дисбаланса спроса и предложения, и какие тенденции будут доминировать в 2015 году?
В 2014 году в эксплуатацию было введено одиннадцать бизнес-центров: Aston, «Арена», «Век», «Грин Парк», «К5», «Чайковский», два здания в рамках проекта Clever park, офисные комплексы на ул. Монтажников, 26/а, ул. Родонитовой, 18/б и ул. Добролюбова, 12/а. В общей сложности пополнение офисного фонда составило 68 тыс. кв. м. Такие данные приводят аналитики Уральской палаты недвижимости. При этом темп поглощения офисных площадей сократился с 70-80 тыс. кв. м до 50 тыс. кв. м. Таким образом, пятая часть введенных площадей осталась невостребованной. По мнению экспертов, не последнюю роль в этом сыграло ухудшение экономической ситуации, которая привела к снижению деловой активности.
Таким образом, конкурентная обстановка на рынке обострилась, возросло количество вакантных площадей. Причем, большего всего незанятых площадей оказалось в качественных сегментах. Так, согласно статистике Уральской палаты недвижимости, в классе «А» доля незанятых помещений за четыре квартала увеличилась с 20% до 23%. В сегменте офисов «В+» динамика была еще более существенной. Здесь число незанятых помещений выросло с 2% до 11%. Отметим, что увеличение показателей во втором случае было вызвано не только высвобождением ранее занятых помещений, но и сдачей в эксплуатацию новых объектов. В сегменте офисов класса «В» в начале года количество незанятых помещений сокращалось, однако во второй половине года тенденция резко изменилась.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«С декабря 2013 года по сентябрь 2014 года доля вакантных площадей в объектах класса «В» сокращалась. Однако уже в четвертом квартале она вновь выросла до уровня годичной давности, а именно до 14%. Все это может свидетельствовать о том, что в течение года компании старались снижать затраты на аренду и предпочитали занимать хоть и менее комфортные, но недорогие помещения. К концу года и эта, по большей части «инерционная», динамика угасла. Сейчас около 15% площадей от общего объема рынка качественных офисов в городе свободны и предлагаются на рынке аренды или продажи».
А между тем, на 2015 год поставлены еще более амбициозные планы по строительству новых офисных центров. По прогнозу консалтинговой компании «Урал-Гермес», в этом году в Екатеринбурге будут открыты 13 офисных центров общей арендной площадью более 100 тыс. кв. м. Наиболее крупными из этих объектов станут БЦ «Демидов» и БЦ «Бриг». Кроме того, в список тринадцати также войдут три бизнес-центра, которые не были сданы в 2014 году – «Карнеол» (осуществляет увеличение площадей путем достройки этажей), офисный центр на Шевченко/Бажова и «FM».
Открытие всех этих объектов повлечет за собой существенное снижение средних по рынку цен аренды и увеличение уровня вакантных площадей, считают аналитики. В частности, есть мнение, что первыми демпинговать начнут новые офисные центры, которым необходимо заполнить свои площади.
Между тем, ставки уже начали корректировку в сторону снижения. К примеру, в 2014 году аренда офисов класса «В» и «В+» стала на десять процентов дешевле.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«В классе «В+» динамика арендных ставок за последние четыре квартала составила –11%, и если год назад такие офисы предлагались в среднем по 1260 руб./кв. м в месяц, то сейчас – по 1120 руб./кв. м. В классе «В» снижение цен было аналогичным. В декабре прошлого года такие офисы стоили 990 руб./кв. м, а сегодня средняя арендная плата опустилась до 880 руб./кв. м. Без серьезных изменений пока остаются только ставки в наиболее качественной группе – бизнес-центрах класса «А». Управляющие этих объектов по-прежнему декларируют ставки в пределах 1 300-1 600 руб./кв. м.».
Снижение уровня арендных ставок уже не гарантирует девелоперу выход на желаемый срок окупаемости проекта. В результате все большее количество застройщиков офисных центров начинают распродавать площади (еще на этапе строительства), а не сдавать их в аренду. И это является одним из первых и показательных трендов кризисного времени.
Александр Засухин, директор компании «Урал-Гермес»:
«Используя такую схему реализации проекта, застройщики снижают инвестиционные риски, ускоряют оборачиваемость собственных средств, зарабатывая, преимущественно, на строительстве и управлении офисным центром».
Отметим, что подобная стратегия значительно усложняет процесс управления объектом, затрудняет решение вопросов, касающихся дополнительных услуг, парковки, уборки мест общего пользования и проведения капитального ремонта здания.
Параллельно с падением ставок аренды, снижается и цена продажи квадратного метра офисных площадей. Поэтому продают сегодня далеко не все девелоперы. Офисы предлагаются преимущественно на стадии строительства и только в случае, если девелоперу нужно платить по кредитам. Владельцы уже построенных офисников, наоборот, снимают объекты с продажи, придерживаясь стратегии «потерять на аренде сегодня, чтобы продать дороже завтра».
А между тем, объективно оценивать падение цен на коммерческую недвижимость становится все сложнее. Рынок «просел», но все-таки пока неясно, насколько глубоко. Эксперты не исключают, что ближайшее время цена предложения уйдет резко вниз. Однако это совсем не значит, что сделки по таким ценам состоятся.
Иван Романченко, руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»:
«Возможно, собственники бизнес-центров будут выставлять объекты на продажу по низким ценам, как мы это видели в 2009-10 годах. Цены будут «сбрасываться» с целью «прощупать» рынок, но не факт, что по этим ценам будут совершаться сделки. Мы сейчас видим, что люди не понимают, что происходит на рынке, не понимают, сколько стоят их объекты, и для того, чтобы определить рыночную цену, они могут выставлять площади более низкой цене. Но будут ли они морально готовы продать по этой цене – большой вопрос».
Аналитики из компании «Урал-Гермес» выделяют еще пять ключевых тенденций, которые получат развитие в 2015 году:
- Развитие офисных центров на базе многофункциональных зданий;
- повышение значимости обеспеченности парковочными местами в рамках общей конкурентоспособности офисных центров;
- смещение вектора развития офисных центров к районам расширенного центра, перспективное развитие сегмента back-office;
- ориентация стратегий развития офисных центров на потребности арендатора;
- постепенное перераспределение рынка УК в пользу крупных операторов.
Кроме того, эксперты считают, что на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга есть незаполненная ниша – концептуальные бизнес-центры. В новых экономических реалиях консалтеры рекомендуют девелоперам присмотреться к новым формам, которые уже получили широкое распространение в Москве и Санкт-Петербурге. К примеру, в Екатеринбурге не представлены такие виды коммерческой недвижимости как:
- коворкинг-центры (центры, предоставляющие в аренду не офисные площади, а рабочие места);
- лофт-центры (бизнес-центры, размещенные в стенах бывших промышленных предприятий);
- офисные центры клубного формата (офисные центры малого формата, где под одной крышей трудятся компании близких сфер деятельности);
- бизнес-центры концепции «живи и работай» (жилые и офисные пространства в рамках одного многофункционального комплекса).
Специалисты из компании «Урал-Гермес» уверены, что интерес к новым для города форматам обязательно будет. Однако практикующие риэлторы говорят, что девелоперы с видами и жанрами уже экспериментировали. И успешными эти пробы назвать нельзя.
Иван Романченко, руководитель департамента бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка»:
«Об этих форматах говорят, причем, давно. Однако я не уверен, что все они будут востребованы. У нас в городе, к примеру, есть насколько коворкинг-центров. Если бы это было востребовано, если бы был высокий спрос на такие площади, то их бы было значительно больше. Ладно, о них слышали и знают участники рынка, но спросите людей на улице: подавляющее большинство даже не знает что это такое».
