На Метре реклама - только нормальная. Никакого шок-контента.
Помогайте независимому ресурсу, как он помогает вам. Удачи!

Как я не позволила клиентам купить квартиру у алкоголика. В сговоре были банк и страховая компания

  • 22.9.2021
  • 2747

Страховая пригрозила не оформить страховку, а банк поднял процентную ставку по ипотеке. И тем самым они спасли моих клиентов от покупки квартиры у алкоголика. Маклер не отдавал аванс, а потом предложил обмануть всех, но в итоге заблокировал WhatsApp. Самая сложная сделка со сговором всех ее участников против клиентов, которым стало хорошо.

Татьяна Ежова, руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»

Это были клиенты, которые покупали свою первую квартиру. Молодая пара, русские или украинцы, но родом из Казахстана. Еще не женаты, но готовятся к этому. У девушки уже было российское гражданство, а молодой человек был в процессе оформления. Но смысл в том, что они даже в общении со мной всегда акцентировали, что у них знакомых очень мало в городе. Девушка еще и на удаленке, даже на работу как таковую не ходит. То есть и знакомства еще завести пока негде. В общем, мне ребята понравились, и, конечно, хотелось им помочь.

После довольно долгих поисков мы нашли хорошую квартиру в доме 80-х годов на ЖБИ. Эта двушка была чуть больше стандартной площади. Если обычно такие квартиры по 48 м2, то эта была 53 м2. Косметический ремонт приятного состояния – не идеальный, не дорогой, но приятный. Мы понимали, что цена соответствует качеству, заключили предварительный договор. И, соответственно, внесли аванс. Я начала подготовку сделки.

Оказалось, стоит на учёте с 2013 года

Я всегда общаюсь с продающей стороной, чтобы предварительно выяснить юридическую составляющую сделки. Это очень важный момент, потому что от него зависит, как будет развиваться сделка дальше. От той стороны был представитель, частный маклер. С его слов в собственности квартира с момента постройки дома. Собственники получили ордера, вырастили детей, приватизировали квартиру. Двое родителей и две взрослые дочери. У каждого по ¼ доли. В приватизацию вступили все. Т.е. отказавшихся от приватизации не было. В общем, на первый взгляд вполне позитивная юридическая ситуация.

Я начала готовить документы в банк, и параллельно юрист нашего агентства всегда делает свой юридический анализ, более углубленный на предмет выявления рисков. Поскольку двое из продавцов, а именно родители, были старше 60 лет, то по таким продавцам мы всегда просим две медицинские справки: от психиатра и от нарколога.

Подробнее скажу для понимания, как эти справки берутся. Справка от психиатра и нарколога – это не медосмотр. Это просто справка, в которой должна стоять отметка, если человек стоит на учете, или запись об отсутствии такого учета, если у человека все в порядке. Справка выдается очень быстро. Нужно просто лично прийти в диспансер по месту жительства и ее получить. Такая справка нужна юристу агентства и страховой компании.

Через пару дней маклер предоставляет мне справки. И по одному из продавцов (это был мужчина, дедушка, 70 лет) стоит пометка «на учете у нарколога по причине алкоголизма». У психиатра он на учете не стоял. У нарколога состоит с 2013 года. Последний раз лечился в стационаре в ноябре 2019 года с диагнозом «синдром зависимости от алкоголя». Далее написано, что на момент осмотра данных употребления алкоголя не выявлено. Т.е. он приезжал за справкой к врачу трезвый, по-русски говоря.

С доли, которой владеет дедушка, риск не снять. Никак не снять!

Никогда не покупайте недвижимость у людей, состоящих на учете в наркодиспансере. Сразу могу сказать, что никак этот риск не закрыть со 100-процентной гарантией. Это ст.177 ГК РФ, когда человек не понимает значения своих действий. Лишиться купленной квартиры можно в любую секунду.

Тем временем, банк «Открытие» одобрил нам ипотеку. И маклер настаивал на заключении сделки. Очень агрессивно, скажем так, настаивал. Это мужчина, он ни в каком агентстве не работает, сам по себе. И он очень некорректно общался. Звонил несколько раз в банк. Менеджер банка мне перезванивает и чуть не плачет. Он на нее просто накричал. В общем, очень неприятный оказался субъект. Ивот он настаивал, что сделка возможна.

Я решила поговорить сначала с клиентами, и объяснить, что за ситуация у нас складывается, и почему нужно начать искать другой вариант. И тут меня ждала неожиданность. Клиенты не хотели отказываться от покупки. Видимо, сказались длительные поиски и хорошая цена. А еще, как выяснилось, им звонил маклер.

Я просто не ожидала, что они так упорно будут отстаивать самую рисковую покупку. Т.е. их интересовала физическая квартира: ее можно потрогать, ее можно посмотреть, вот же она есть. А юридические риски, они где-то витают в абстракции, их как бы нет. Вот какое-то такое было у них видение, и мне было сложно убедить, что это потенциально оспоримая сделка.

Надо сказать, что маклер рассказывал клиентам, что, мол, алкоголик - это ничего страшного, он же будет на сделке. И на сделкебудет трезвый. Они же все приедут, всей семьей, приедут взрослые дочери. Ну, подумаешь, алкозависимый. И мои клиенты тоже почему-то были уверены, что сделку провести можно.

Но дело в том, что вот на эту ¼ доли, которой владеет дедушка, риск никак не снять. Ни медицинским освидетельствованием, ни нотариальным удостоверением сделки, ни какими-то заявлениями. Никак не снять! Человек стоит на учете, и в любой момент его могут признать недееспособным, непонимающим значения своих действий. Плюс он пожилой человек, 70 лет – не шутки. Он может из реальности вообще выпадать в связи с этим обстоятельством. И то, что он вроде бы по психиатрии на учете не стоит, а только по наркологии, но это ведь пересекающиеся области. В диспансер по разным причинам попадают, но место-то одно. Естественно, проводить крупные сделки с деньгамитакие люди не могут. При этом он стоит на официальном учете очень плотно. Он в диспансер в 2013 году попал, потом еще раз лечился, т.е. периодически он туда попадает. Ну и никакой иной недвижимости у него не было. Соответственно, еще и этот риск накладывался.

Но в момент первых переговоров о расторжении сделки, кажется, значения своих действий не понимали мои клиенты. Возможно, в силу возраста и неопытности. Или ими так манипулировал маклер. Но никакие мои аргументы не действовали.Квартиру они упорно хотели купить.

Ситуация для банка стала выходить за рамки стандартной

Что убедило клиентов отказаться от сделки? Я думаю, что убедила просто человеческая причастность.

Мы давно работаем с разными банками. И часто с менеджерами складываются не просто партнерские, а человеческие отношения. Менеджеру банка, на которого накричал маклер, я рассказала обстоятельства сделки и то, что маклер им звонит и убеждает купить квартиру, и клиенты не понимают, какие риски эта покупка им несет.

Банкам вообще без разницы, какая сделка проводится. Их риски застрахованы. И даже если бы было оспорение, то кредитная часть была бы оплачена из обязательных ипотечных страховок. И, когда мы обсуждали ситуацию, менеджер сказала, чтобанк не хочет неприятностей своим клиентам. Это можно, конечно, назвать «заботой о клиенте». Но тут играет роль, какой менеджер у вас будет, какой он человек. А тут у нас был опытный менеджер, понимающий, о чем идет речь, а не только перекладывающий бумаги. Мотивация была такая, ну, общечеловеческая что ли.

Короче говоря, подробности дошли до руководителя ипотечного отдела. Понятно, что раз маклер настаивает, а мы как бы пока притормозили сделку, то он звонит и ругается… Ситуация для банка уже за рамки стандартной стала выходить. И банк внутри себя принимает решение не то чтобы не дать купить, а максимально убедить моих клиентов, не делать эту сделку.

В сделке с недвижимостью самое главное, чтобы люди понимали риски. Когда происходят случаи, о которых рассказывают в СМИ, ой, обманули, лишились, ну всякие такие страшные заголовки, очень часто выясняется, что люди погнались за ценой, за хорошими условиями, и пренебрегли юридической проверкой. И здесь наша задача была максимально внимание клиента сосредоточить на негативе, что есть огромный риск, который ничем не закрыть.

Итак, банк сделку притормозил, с клиентами поговорил. Но в ипотечной сделке участвует еще и страховая компания. И не всегда аффилированная с банком. Мы действительно по-честному выбирали страховую. Я отправила туда документы, в том числе справку от нарколога, и конечно, мне позвонила менеджер из страховой. Она сказала, что компания не готова брать объект на страхование риска по титулу, т.е. по риску утраты права собственности. «Другие риски мы берем на страхование, страхование жизни и здоровья, с ними проблем нет, а вот этот риск, мы страховать отказываемся».

И какая получилась цепочка. Отказалась страховая компания страховать титул, и, естественно, банк поднимает ставку на 2%. Вообще, такие условия во всех банках есть: клиент отказывается страховать - ставка поднимается. У кого-то на 1%, у кого-то на 2%. И это моих клиентов взбодрило.

Они видимо задумались, о том, что риски из неосязаемых начали превращаться в риски денежные. Т.е. будет больше ежемесячный платеж, больше переплата. А надо сказать, что бюджет у нас был ограничен размером первоначального взноса. Чтобы получить хорошую ставку, нам надо было, чтобы он составил 20% от стоимости квартиры. И тут любое увеличение со стороны банка более чем чувствительно. Своих денег у пары было 400 тысяч. И еще часть они заняли. В общем, каждая копейка была на счету. Но и отказываться от покупки этой квартиры они все еще не собирались.

И тогда я позвонила в страховую.

Что она им говорила, я не знаю

Я поделилась с менеджером страховой своими мыслями по поводу сделки и попросила ее позвонить клиентам самой. Менеджер была очень грамотная, и она, в итоге, мне помогла дважды. Первый раз - когда согласилась позвонить и провести беседу.

Конечно, по идее, если я занимаюсь сделкой, то я общаюсь и со страховой, и с банком. Т.е. с клиентом страховщики, как правило, не общаются вовсе. Но эта женщина не отказала в компетентном, профессиональном личном общении.

Что именно она им говорила, как убеждала, я не знаю. Это не смогла сделать я, не смог наш юрист, не смог банк. Но только после ее беседы мне звонит клиент и говорит: «Ну, слушайте, нам очень жаль квартиру, квартира хорошая, но мы от сделки отказываемся».Я мысленно выдохнула, но тут начался очередной этап общения с маклером. Нам нужно было выйти из этой сделки и забрать аванс.

«Давайте сделаем дарение внутри семьи»

Конечно, скандальный маклер аванс отдавать не собирался, мотивируя тем, что сделка возможна. Да, на 2% дороже, но банк ипотеку дает. Покупайте и сделку проведите.

В предварительном договоре мы всегда вставляем пункты о возможных юридических рисках, которые могут являться основанием для расторжения предварительного договора. А самое главное - возврата авансовых денег. В качестве аванса мы передали 50 тысяч рублей. Но даже если бы аванс составлял 10 тысяч - побороться за это все равно хотелось. Это принципиальный вопрос. И правда была на нашей стороне.

Но маклер совершенно игнорировал наши требования. Говорил продавцам: «Не отдавайте аванс». Неприятные такие разговоры были в течение двух недель. Соответственно, мы не можем переключиться с этого объекта на поиск следующего. А время идет, одобрение банка действует только три месяца. А мы уже полтора потеряли.

И вдруг маклер после долгих препирательств предлагает – давайте мы сделаем дарение внутри семьи. Вот этот мужчина, состоящий на учете, он дарит свою долю одной из дочерей или жене, и они убирают его из текущей сделки, чтобы банк его не видел. И при этом он просит меня вступить с ним в некий сговор, типа ему нужна сделка - вам тоже нужна сделка. Сделка с совестью называется. Это, конечно, все очень неприятно было. И главное – понятно, почему он не действуетчестно.

У банка есть такой параметр оценки как срочность сделки. Это когда резко продают «наследные» квартиры, не дожидаясь периода в три года. Срочность сделки – это один из факторов риска. И мы опять выходим на те же риски, короче говоря.

Я поняла, что маклер начнет снова звонить моим клиентам и убеждать их в законности этой схемы. И я еще раз обратилась в страховую компанию. Я хотела, чтобы страховая написала нам письменное заключение с печатью и подписью руководителя о том, что они отказываются страховать титул и указали причину. Спасибо менеджеру - нам пошли навстречу, и сделали это заключение. И вот когда у меня были на руках официальные письма, и мы с продавцами проговорили на все возможные темы, нам вернули наш аванс.

В офис нашего агентства маклер приезжать отказался, своего офиса он не имеет. Со мной встречаться категорически не хотел. Он меня заблокировал в WhatsApp. Маклер согласился встречаться только с самими клиентами и только на улице, чтобы авансовые деньги отдать и соглашение о расторжении. Вот так мы с ним расстались.

РЕМАРКА

Несмотря на сложность ситуации, впечатление о клиентах у меня осталось очень хорошее. Они просто очень молодые и неопытные в вопросах покупки недвижимости. Еще добавились проблемы личного характера. Молодой человек доделывал гражданство, и был очень занят на работе. Даже на подбор квартиры не всегда у него получалось приезжать. И, конечно, им очень хотелось обзавестись собственным жильем.

Но когда стала развиваться конфликтная ситуация с маклером, мой клиент всегда старался ее урегулировать. Когда маклер стал названивать девушке на телефон, отвечал на звонки всегда клиент. Он никогда не кричал. Он очень спокойно разговаривал. И ко мне относился не как к риэлтору, а как к женщине. Например, он убежден, что женщина не должна с мужчиной ругаться и спорить. И когда мне приходилось с маклером встречаться, он всегда говорил: «Я с вами пойду. Вы когда с ним встречаетесь? Во сколько? Я подъеду». Мне это очень бросилось в глаза. Может быть, это влияние восточного воспитания. Не знаю. У нас ведь уже совсем светское государство, и часто даже мужчины-клиенты говорят, что ты риэлтор – ты и выясняй-ругайся. Все на официальном уровне общаются. А с этой парой общение совсем по-другому проходило. Вот такая ремарка.

 

* * *

 

Мы выбрали другую квартиру. Тоже на ЖБИ. Тоже по хорошей цене. В прекрасном доме 80-х годов, но он был кооперативный. Там очень чистые подъезды и состояние квартиры вполне достойное, среднее косметическое. Провели сделку в последний день одобрения ипотеки. Мы еле-еле успели. Но все получилось. И они уже переехали.

 

* * *

 

Ранее по теме:

comments powered by HyperComments
Самое читаемое за неделю:
Прямая линия:

Новости рынка недвижимости