Мало кто устоит перед соблазном внести в свое жилище индивидуальность. Часто въехав в новую квартиру, люди дают волю фантазии: переносят двери, сносят перегородки, объединяют кухню с гостиной – вариантов масса. Проходит время и квартиру нужно продавать. Теоретически сделку в Росреестре можно зарегистрировать и не согласовывая перепланировку – предоставив старый кадастровый паспорт. Однако, покупателя такой вариант вряд ли устроит, поскольку в таком случае хлопоты по узаконению сделанный изменений лягут на его плечи.
И уж точно сделка без узаконения перепланировки не состоится, если покупатель хочет воспользоваться ипотекой – банки требуют кадастровый паспорт не старее одного года. Если переделки не узаконены, специалисты БТИ отметят это в кадастровом паспорте (красная метка – на сленге риэлторов). А банк кредит под квартиру с нелегальными перепланировками не выдаст никогда.
Все перепланировки условно можно разделить на три категории.
Первая - не требующие согласования. Не считая косметического ремонта (покраски, подклейки обоев и так далее) без согласования в собственной квартире менять практически ничего нельзя. Исключение составляет замена окон и переоборудование квадратного дверного проема в арку. Иногда допускается демонтаж стенного шкафа без согласования, но тут уже все зависит от конкретной квартиры.
Эти изменения специалист БТИ внесет в план квартиры без согласования и, при необходимости, выдаст новый кадастровый паспорт.
Вторая – перепланировки требующие согласования. Передвижение, добавление или удаление перегородок, перенос или изменения габаритов дверного проема, замена радиаторов, перенос унитаза, установка душевой кабины, - все эти перепланировки согласовываются в обязательном порядке.
Третья – запрещенные. К ним относится снос несущих стен, объединение нескольких комнат в одну, перенос радиаторов отопления на балкон, установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения, а также проведение перепланировки, в результате которой образуются комнаты площадью менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра.
Генеральный директор ЦН «БЭСТ» Андрей Соболев предупреждает: классификация перепланировок примерная. В каждом конкретном случае стоит уточнить у специалистов районного ремонтно-эксплуатационного муниципального предприятия (РЭМП): нужно ли согласовывать данную перепланировку и согласуют ли ее вообще.
Если строго следовать букве закона, то согласовывать перепланировку нужно перед тем как начинать что-то менять в квартире. На практике чаще всего происходит наоборот. Люди сперва делают ремонт, а согласовывают после или вообще спустя несколько лет перед продажей. В этом случае, подавая документы, собственники просто не упоминают о том, что перепланировка уже прошла и делают вид, что готовятся к ней. Ситуация общеизвестная, но муниципальные власти смотрят на нее сквозь пальцы и наказывать обманщиков не пытаются.
Андрей Соболев, тем не менее, призывает екатеринбуржцев поступать цивилизованно и вначале согласовывать, а уж потом переделывать: «Всегда существует некая вероятность, что перепланировку откажутся согласовывать на отрез, особенно когда речь идет о масштабных изменениях. В этом случае, если согласование происходило до проведения работ, владелец квартиры, ничего кроме грандиозных планов по переустройству не теряет. А вот если согласовать не получилось постфактум, все изменения придется ликвидировать за свой счет, так чтобы квартира вернулась к первоначальному виду».
В зависимости от сложности перепланировки на практике сложилось два варианта процедуры согласования.
В случае простых изменений, например, расширения дверного проема, процедура более короткая (Риэлторы называют ее «малый круг»):
- консультация в РЭМПе, в ходе которой предварительно выясняется будет ли согласована подобная перепланировка
- заказ проекта перепланировки в специализированной организации имеющей лицензию (готовится обычно 7-10 дней. Стоимость от двух тысяч рублей)
- согласование в РЭМПе
- вызов техников БТИ для обмеров квартиры с учетом перепланировки
- получение нового кадастрового паспорта.
Сложные перепланировки, например объединение кухни и комнаты, согласовываются по так называемому «большому кругу». От «малого» он отличается тем, что в РЭМПе проект не согласуют, пока он не будет завизирован в нескольких инстанциях, например пожарном надзоре, вентиляционной службе, службе газа и так далее. Конкретное количество и состав инстанций зависит от вида перепланировки. Чем больше изменений вносится в квартиру, тем длиннее будет процедура согласования. Иногда, например, когда в результате переноса ванной возникает угроза затопления, РЭМП может потребовать получить согласие соседей снизу на перепланировку.
В теории согласования в надзорной службе должны давать бесплатно. Однако часто в тех или иных инстанциях под разными предлогами взимают сборы (от нескольких сотен до 2-3 тысяч рублей). Впрочем, как говорят специалисты, если твердо стоять на своем и ссылаться на жилищный кодекс, в котором ничего о платности данных процедур не сказано, есть шанс избежать части поборов.
Согласованием перепланировки можно заниматься самостоятельно либо обратиться в агентство недвижимости. Фирм предоставляющих подобные услуги великое множество. При подготовке материала я позвонил в две первые попавшиеся (телефоны взял со щита объявлений на остановочном комплексе). Моя легенда: перепланировка (перенос дверного проема в перегородке) уже сделана и ее нужно узаконить. Фирмы продемонстрировали единогласие в ценах. В обоих местах свои услуги оценили в 10 тысяч рублей и еще примерной столько же – расходы (на проект, согласование и т.д.) В случае более сложных перепланировок цена будет расти и может доходить до 35 тысяч (это лишь гонорар агентству, без учета непосредственных расходов).
Многие люди, согласовывавшие перепланировки самостоятельно, рассказывают на городских форумах: особых навыков, знаний или связей для того чтобы получить согласования не требуется, поэтому в агентство обращаются те, кто хотят сэкономить время.
Впрочем, узаконить перепланировку можно и минуя систему согласований. Для этого нужно сделать проект перепланировки и обратиться в суд с иском о признании перепланировки соответствующей всем нормам и правилам. На практике суд практически всегда доверяет заключению лицензированной организации, делавшей проект. А там написано, что проект соответствует строительным нормам и правилам, перепланировка не представляет опасности для жильцов и так далее. Так что в суде перепланировки узакониваются практически всегда.
Плюс этого способа, в том, что он дешевле. Но есть и минус: ожидание судебного процесса может затянуться на несколько месяцев.
Наконец, в некоторых случаях, проще и дешевле не узаконивать формулировку, а устранить ее и совершить сделку. Рассказывают, например, такой случай: в квартире была установлена душевая кабина вместо ванной. Поленившись согласовывать изменения, владелец, привез и установил вместе кабины старую ванну. Расходы – день времени и несколько сотен рублей на аренду газели. Сделка была зарегистрирована по старому кадастровому паспорту.
