Парадокс на «рынке продавца»

На рынке вторичного жилья сформировался «рынок продавца». В январе 2012 года спрос на «вторичку» оставался на уровне декабря 2011 года, самого «урожайного» на количество сделок по недвижимости месяца. Цена «квадрата» перешагнула даже докризисный показатель. Но вот парадокс – риэлторы советуют собственнику хорошенько подумать, стоит ли вообще сегодня продавать недвижимость, если только он не решает жилищный вопрос.

Январский ветер перемен

Год Дракона по-настоящему «раздраконил» вторичный рынок Екатеринбурга уже в январе. Именно в этом сегменте сегодня происходят все самые активные изменения рынка. Изменения нетипичного для этого сезона характера.

Вот уже практически два года кривая стоимости квадратного метра «вторички» движется вверх. По данным Уральской палаты недвижимости, средняя цена квадратного метра за 2011 год выросла на 15,5%. И продолжает расти. Только за последние четыре недели «квадрат» вторичного жилья стал дороже на 0,5%.

Объем предложения на вторичном рынке стремительно сокращается. Практически все крупные риэлторские компании отметили, что в прошлом году продали значительную часть выставленных на реализацию лотов. Эти данные подтверждает статистика базы УПН. Она сократилась на 28%. Однако риэлторы оговариваются, что о дефиците квартир на вторичном рынке речь пока не идет. Но нехватка предложений в сегменте недорогих квартир – налицо. «Объём предложения по-прежнему полностью не восстановился и составляет всего 70-80% от среднего объёма предложения в прошлом году. Особенно это ощущается в сегменте недорогих квартир», – отметили в центре недвижимости «Северная казна».

Объем предложения на вторичном рынке стремительно сокращается. Практически все крупные риэлторские компании отметили, что в прошлом году продали значительную часть выставленных на реализацию лотов. Эти данные подтверждает статистика базы УПН. Она сократилась на 28%.

Риэлторская база сокращается, а показатели Росреестра увеличиваются. По данным Управления Росреестра по Свердловской области за 11 месяцев 2011 года сделок со вторичным жильем было совершено на 30% больше, чем за весь 2010 год. И на 20% больше, чем в «золотом» 2006 году. Наибольшее количество сделок на вторичном рынке было заключено в период с конца весны 2011 года по конец года. Период тотального ажиотажа пришелся на начало ноября и почти до конца декабря. Причем, активно приобреталось жилье не только экономкласса. Был отмечен устойчивый спрос на дорогостоящие квартиры (стоимостью свыше 8 млн руб.), чего в предыдущие периоды не наблюдалось.

Микушина Анна, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»

Покупательская активность сохранилась и в начале 2012 года. «Рынок вторичного жилья 2012 года однозначно отличается от предыдущих периодов. Как и в других отраслях, в сфере недвижимости существует сезонность. Как правило, период начала года (январь-март) отличается неким замедлением процессов, в 2012 году наблюдаем абсолютно другую ситуацию – процесс, запущенный в конце 2011 года, повышения спроса на недвижимость, как следствие, повышение цен и количества сделок, после Нового года не только не теряет своих позиций, но, на мой взгляд, продолжает набирать обороты. Естественно, такие тенденции обусловлены не только сезонностью, но и политической и экономической ситуацией в стране и мире в целом», – обрисовывает ситуацию Микушина Анна, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ».

Основная причина увеличения количества сделок очевидна – ипотека в 2011 году стала доступнее для большего количества заемщиков. Кредитные организации учитывали неофициальные доходы семьи, минимальный первоначальный взнос составлял 10%, снижение процентных ставок наблюдалось в течение года.

Артур Сафаров, генеральный директор «ЛиКом»

Нельзя не учитывать и психологический фактор. На фоне прогнозов об увеличении инфляции и обесценивании рубля предпочтительным оказываются консервативные инструменты сбережения средств. И риэлторы отметили увеличение количества клиентов, желающих купить квартиру за «живые» деньги.

Спрос на вторичном рынке вырос также и за счет новостроек, точнее, отсутствия интересных предложений на рынке построенных и введенных в эксплуатацию домов. На вторичный рынок переключились покупатели, которые сначала хотели купить квартиру напрямую у строительной компании, но так и не сделали этого. «Застройщики в основной своей массе до кризиса 2008-09 годов проектировали квартиры большого метража, в том числе одно- и двухкомнатные. Такие объекты не подпадают в формат жилья, который пользуется наибольшим спросом. А вот «хрущевки» и «брежневки», хоть они и старые, отвечают требованиям покупателей жилья экономкласса», – поясняет Артур Сафаров, генеральный директор «ЛиКом».

Времени на раздумья нет

Из-за высокой конкуренции среди покупателей срок реализации востребованных рынком квартир сократился вдвое. В некоторых случаях квартира находила своего покупателя всего за пару Игорь Обухов, директор АН «Антей»

недель. «В настоящий момент средний срок экспозиции квартиры – три месяца. Если говорить о сегменте экономкласса, о грамотно оцененных квартирах, то в конце года этот период составлял две-три недели», – приводит цифры Игорь Обухов, директор АН «Антей».

В «РК ТИМ» говорят, что «однушки» продаются за месяц: «Если стоимость не завышена, такая квартира продастся за 1 месяц. Сроки экспозиции двух-трехкомнатных квартир немного больше – 1,5-2 месяца», – рассказывает Анна Микушина. И уточняет: на срок экспозиции влияет ликвидность объекта и заявленная цена, а месторасположение дома роли не играет. Покупатели сегодня готовы приобретать жилье в разных частях Екатеринбурга.

По данным АН «Ликом» срок экспозиции одно- и двухкомнатных квартир составляет 1-1,5 месяца (год назад такие объекты ждали покупателей по 2,5 месяца, а в январе 2010 года – 3-3,5 месяца), трех- и четырехкомнатных квартир – 3 месяца (2011 года – 4 месяца, 2010 года – 4-4,5 месяца). Что касается периода реализации дорогих квартир (стоимостью свыше 8 млн рублей), то он сократился с семи до пяти месяцев.

Торг здесь неуместен

Риэлторы (впрочем, как и любые продавцы) разделяют понятия: цена для прайса и цена реализации. Как правило, в предыдущие годы разница между этими цифрами могла достигать нескольких сотен тысяч рублей. А сегодня она фактически сведена к нолю. «На кризисных рынках (2008 – начало 2010 года) разница была существенная. Продавец мог уступить до 15%. На сегодняшний день торг минимальный, либо он совсем не предусмотрен. Стоимость снижается на символическую величину – 20-50 тыс. руб.», – рассказывает Игорь Обухов.

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»

«На торг продавцы практически не идут. Цена если и снижается, то не более чем на 10-15 тыс. рублей. И то, лишь в случае, когда покупатель может обосновать свои требования. Например, требуется что-то установить, заменить, отремонтировать. Два года назад разница между ценами была более значительной, доходила до 100 тыс. рулей», – вспоминает Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер».

Более того, профессионалы рынка зафиксировали тенденцию, которую назвали «нездоровой». Продавцы сегодня стремятся организовывать аукционы: выбирают тех, кто способен предложить максимальную цену. Причем, их не смущают принятые ранее обязательства – решение меняется даже после получения аванса. Риэлторы, которые выстраивают из сделок цепочки, хватаются за голову. «На прошлой неделе моим агентам неоднократно предлагали перебить цену. Это уже стало нездоровой тенденцией! Это происходит в тех случаях, когда продажей занимаются сами собственники. Если покупатель готов платить больше, то продавец возвращает аванс, расторгает сделку. Причем, этот процесс может быть неоднократным», – усмехается Артур Сафаров, который наверняка еще помнит «дикий» рынок конца 90-х – начала нулевых, когда собственники устраивали квартирные аукционы у подъезда. До показа квартиры дело иногда так и не доходило.

Продавцы сегодня стремятся организовывать аукционы: выбирают тех, кто способен предложить максимальную цену. Причем, их не смущают принятые ранее обязательства – решение меняется даже после получения аванса. Риэлторы, которые выстраивают из сделок цепочки, хватаются за голову.

Если судить по изменению средней цены предложения одного квадратного метра общей площади квартир (Уральская палата недвижимости публикует эти данные еженедельно), то цены на вторичное жилье обогнали докризисные показатели. Конечно, часть риэлторов считает, что средний показатель – величина очень условная, потому как «вилка» цен слишком велика. Так, например, по данным агентства недвижимости «ДаМИАН» стоимость «квадрата» в центре составляет 75816 рублей, а в четвертом поясе – 42190 рублей. Разрыв в ценах – 56%. Впрочем, даже при погрешности расчетов, которые существуют при вычислении средних цен, на графике можно увидеть, как активно в короткий срок выросли цены.

По данным УПН, средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Екатеринбурге составляет 64,6 тыс. рублей. Этот показатель бьет рекорд осени 2008 года, когда квадратный метр жилья стоил 64,1 тыс. рублей. В момент наибольшего падения – в середине 2009 года – цена «метра» достигала 52,1 тыс. рублей.

Изменение средней цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья г. Екатеринбург

Продавать нельзя придержать

Прежде чем давать профессиональные рекомендации продавцам, риэлторы предлагают разделить собственников квартир на две категории: на тех, кто собирается решать квартирный вопрос, и тех, чья цель – инвестиции.

В случае если необходимо улучшать жилищные условия, то смысла выжидать определенный период риэлторы не видят. Главное, по их мнению, чтобы между продажей и покупкой квартиры не было существенного временного разрыва. То есть продавая квартиру, нужно параллельно подыскивать вариант покупки. Цены растут настолько быстро, что есть шанс не уложиться в вырученную от продажи сумму.

Что касается инвесторов, то такие продавцы должны, по мнению риэлторов, оценить рыночную ситуацию. Разберем пример. Допустим, квартира площадью 40 м² была приобретена в период максимального снижения цены (осень 2009 года) по цене 52,1 тыс. руб./ м², а продана сегодня на пике (64,6 тыс. руб./ м²) , то прибыль составила бы 500 тыс. руб. А если учесть, что эту квартиру в течение двух лет еще и сдавали в аренду (при минимальной ставке 15 тыс. руб. в месяц), то доход владельца увеличился бы еще на 360 тыс. руб. Таким образом, доход от инвестиций в квартиру за два года составил бы около 860 тыс. руб. Вычитаем показатели инфляции – около 300 тысяч рублей. Таким образом, чистая прибыль составила бы 560 тыс. рублей.

Казалось бы, при таких расчетах сегодня инвестиционную квартиру можно и даже нужно продавать. Однако опытные риэлторы дают весьма мудрый совет инвесторам: выбрать место для запятой в предложении «продавать нельзя придержать» самостоятельно.

Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:

Мы полагаем, что сейчас наиболее благоприятный момент для продажи, поскольку цены практически достигли исторического максимума, и находятся на докризисном уровне 2007 – 2008 гг., когда стоимость квартир была максимальна в нашем периоде наблюдения. Между тем, мы видим, что инвесторы вышли из других проектов и стали «перекладываться» в недвижимость, как более надёжный, понятный и прогнозируемый по динамике доходности инструмент.

Микушина Анна, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:

Период для продажи недвижимости, на мой взгляд, очень благоприятный. Есть возможность ее продать по максимальной цене, учитывая фазу роста рынка. Другой вопрос: Что делать с полученными средствами? Советую своим клиентам вкладывать в другие проекты, в том числе и недвижимость. На сегодняшний день есть интересные варианты инвестирования.

Артур Сафаров, генеральный директор АН «ЛиКом»:

«Я считаю, что расставаться с недвижимостью нужно только в случае, когда нужно приобретать другую недвижимость. На мой взгляд, оставаться сейчас с деньгами, как говорится, в кэше, не стоит. Деньги с учетом возможных рисков неинтересны вне зависимости от того, в какой бы валюте они не были. Цены на недвижимость интенсивно растут – маржа от продажи квартиры и покупки другого объекта может быть съедена инфляцией».

Автор: Евгения Курмачева