Обзор рынка: сентябрь
В первый месяц осени 2012 года рынок жилья, вопреки всеобщему ожиданию, не активизировался. В сентябре было заключено на 26% сделок с жильем меньше, чем в августе. Аналитики УПН считают, что высокие цены стали непреодолимым препятствием для покупателей и теперь ждут падения спроса на жилье. Впрочем, не все практикующие риэлторы видят предпосылки для развития событий по этому сценарию.
До сентября активность покупателей оставалась на высоком уровне. За первые восемь месяцев 2012 года количество сделок с жильем превзошло прошлогодний исторический рекорд за тот же период. Однако осенью ситуация заметно изменилась. По данным Росреестра по Свердловской области, в сентябре количество сделок упало на четверть.
Гистограмма 1. Сравнение количества сделок в августе и сентябре 2012 гг.
Гистограмма 2. Сравнение количества сделок в сентябре 2011 и сентябре 2012 гг.
В выборку из статистики ведомства Росреестра были включены договоры передачи жилья в собственность граждан, купли-продажи и мены (в том числе с участием ипотеки), участия в долевом строительстве (в том числе с участием ипотеки) и договоры, зарегистрированные по иным основаниям. В представленных расчетах не были учтены договоры дарения, наследства и ренты.
Цены
По оценке аналитиков УПН, цены достигли той отметки, после которой покупатели ни психологически, ни материально будут неспособны купить жилье. По мнению Михаила Хорькова, члена аналитической группы УПН, цены уже стали непреодолимым барьером для покупателей. И в краткосрочной перспективе произойдет падение покупательского спроса. Эта теория находит отклик в практике риэлторов и, некоторые даже усматривают в высоком темпе цен признаки «мыльного пузыря».

Что касается вторичного жилья, то собственники ориентируются на цены квартир в новостройках. Хотя бы потому, что многие хотят обменять свое старое жилье на новое, и они поднимают цены на свои квартиры. Рынок искусственно подогревается».
В пользу версии об искусственным подогреве рынка говорит относительно активное повышение цен в короткие сроки до уровня 2007-08 гг, когда цены достигли своей вершины. Более того, в центре города средняя стоимость квадратного метра переросла докризисные показатели на 7%. Ежемесячно, жилье в Екатеринбурге дорожает на 0,8%, с начала года рост цен составил 7,5%. В настоящий момент, по подсчетам УПН, в среднем квадратный метр жилья в Екатеринбурге стоит 68 650 тыс. рублей.

График 3. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге
Впрочем, некоторые риэлторы считают, что до «психологической отметки» еще далеко. По мнению части экспертов, придерживающихся этой версии, покупатели сегодня предпочитают не откладывать решение о покупке до лучших времен.

В качестве рыночного термометра риэлторы используют данные рынка Москвы, утверждая, что между центром и регионами прослеживается прямая зависимость.

Некоторые участники рынка уверены, что темп роста цен может даже ускориться, если покупатели станут активнее «голосовать рублем».

Впрочем, эксперты не исключают, что спрос на недвижимость может снизиться. И в качестве основной причины видят не столько стремительно растущие цены, а экономический кризис в Европе, который может нанести удар по российской системе кредитования.

Ипотека
Лидеры ипотечного кредитования повысили ставки. С 3 сентября 2012 года ставки на ипотечные кредиты АИЖК увеличились на 0,5%-1,5%. До этого момента, еще в августе, ставки повысил Сбербанк. В следующий раз Сбербанк сделал это уже через два месяца – в начале октября. Впрочем, риэлторы и ипотечные брокеры уверяют – желающих взять жилищный кредит из-за этого меньше не стало.

Впрочем, по данным Росреестра, сделок с участием ипотеки в сентябре все-таки стало меньше. По сравнению с августом, общее количество сделок в первый месяц осени сократилось на 28,2%. Некоторые сделки были отложены из-за изменений в документообороте госучреждений. Из БТИ в Кадастровую палату была передана не вся информация об объектах капитального строительства, и поэтому возникали сложности с получением кадастрового паспорта, который в некоторых случаях требуют банки.
Гистограмма 3. Сравнение количества сделок с участием ипотеки в августе и сентябре 2012 гг.
По мнению экспертов, в этом году ипотечные ставки вырастут еще, несмотря на то, что стоимость кредитов увеличилась практически во всех кредитных организациях.
Объем предложения
Объем предложения «вторички» в сентябре сохранялся на высоком уровне. С начала года прирост составил 34%, причем, в основном это однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которых стало в базе УПН больше на 61% и 49% соответственно. В настоящий момент в базе УПН числится 6856 объектов. И, по словам риэлторов, предложение полностью уравновешено спросом.
Диаграмма 1. Объем предложения вторичного жилья по сегментам: одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры
По словам участников рынка, несмотря на большое количество невостребованных предложений, рынок за последнее время существенно пополнился качественными объектами, правда, дорогими.
Пока база «вторички» увеличивалась, в октябре в продажу были объявлены девять новых объектов. Причем, три жилых комплекса находятся не в Екатеринбурге, а городах-спутниках. Еще три объекта будут возведены в отдаленных районах, и только два дома появятся в первом ценовом поясе.
В сентябре было объявлено о старте продаж следующих жилых комплексов:
Застройщик | Расположение строящегося объекта | Район города | Этажность | Стоимость квартир |
Атомстройкомплекс | ул. Бакинских комиссаров – Победы | Уралмаш | 12-15 | 1 (44,7 кв.м) – 2,85 млн руб.; 2 (64,75 кв.м) – 4, 1 млн руб.; 3 (89,26 кв.м) – 5 млн руб. |
Атомстройкомплекс | ул. Муранова | Широкая речка | 1 (36,7 кв.м) – 1,95 млн руб.; 2 (55,8 кв.м) – 2,84 млн руб.; 3 (66,5 кв.м) – 3,69 млн руб. |
|
Атомстройкомплекс | Бардина – Решетникова | Юго-Западный | 17 | 1 к (44,5 кв.м) – 2,95 млн руб; 2 к ( 62,26 кв.м) – 4,32 млн руб.; 3к (85 кв.м) – 5,49 млн руб. |
Нова-Строй | Токарей-Татищева | ВИЗ | 7 | 1 (38,32 кв.м) – 2,95 млн руб.; 2 (55,32 кв.м) – 3,817 млн руб.; 3 к (66,48 кв.м) – 4,387 млн руб. |
КомСтрин | Циолковского, 29 (открыты продажи секции «А») | Автовокзал | 27 | 1 (43,8 кв.м) – 2,63 млн руб.; 2 (62,8 кв.м) – 3,77 млн руб.; 3 (82,2 кв.м) – 4,685 млн руб. |
Кронверк | ул. Умельцев - Новокомбинатская | Чермет | 15 | 1 (37 кв.м) – 1,881 млн руб.; 2 (57 кв.м) – 2,85 млн руб. |
Виктория Инвест Строй | Энгельса, 26 | г.Арамиль | 3 | 1 (38,2 кв.м) – 1,669 млн руб.; 2 (57.3 кв.м) – 2,521 млн руб.; |
ПЖСК «6 Микрорайон» | Гагарина, 21 и Гагарина, 25 | г.Березовский | 12-16 (Гагарина, 21); 9 (Гагарина, 25) | При 100% оплате: однокомнатные квартиры – 42 000 руб./кв.м.; двухкомнатные и трехкомнатные квартиры – 40 000 руб./кв.м |