Число квартир с долгами хозяев и правами третьих лиц в продаже в экономически нестабильные времена стабильно возрастает. Люди попадают в сложные, и даже безвыходные жизненные ситуации. Некоторых это толкает, фактически, на криминал. Юристы назвали пять ключевых рисков покупки жилья и объяснили, как вычислить недобросовестных продавцов.
Обременение квартиры долгом продавца
Типичная ситуация: собственник квартиры теряет работу и больше не в состоянии погашать ипотеку. Залоговая квартира выставляется на продажу. Обычно в такой ситуации покупатель выплачивает за продавца кредит, а затем выкупает уже ничем не обремененный объект. Однако после снятия одного обременения на квартиру может быть автоматически наложено другое.
Анна Палажук
юрист ГК «Компаньон»
Все чаще собственники продают объекты недвижимости, которые находятся в залоге у банка. Довольно распространенной является схема, когда находится покупатель, готовый в счет будущей покупки погасить долг за продавца, а затем, когда обременение будет снято, зарегистрировать переход права собственности. В данном случае, нужно помнить о том, что если мы погасим обременение в виде ипотеки, мы не снимем иные ограничения, которые могут быть наложены.
Вообще, считается, что залоговые квартиры является юридически «чистыми». Служба безопасности банка проверяет объекты на предмет прав третьих лиц. Впрочем, то, что квартира была проверена перед покупкой, никак не оградит покупателя от долгов владельца. А долгов может быть немало, учитывая, что собственник, по-видимому, попал в непростую жизненную ситуацию. Из-за этого, как только будет снято обременение в виде ипотеки, на квартиру автоматически может быть наложен арест.
Виктор Кац
исполнительный директор АН «ЛиКом»
В Екатеринбурге был один случай: с ипотекой разобрались, сдали на регистрацию документы, собственница получила деньги. А через несколько дней позвонили и сказали: «Ребята, одно обременение с квартиры сняли, а в очереди судебных приставов стоит еще три!» Были имущественные претензии к этому собственнику, и суд постановил арестовать квартиру. Но арестовать было невозможно, поскольку объект был в залоге у банка, право которого возникло раньше. Делу не давали ход до тех пор, пока банк не снял обременение. Невозможно на один объект наложить два ареста.
Проверка: узнать о количестве возможных обременений заранее сложно. Справка из ЕГРП покажет наличие только одного обременения – ипотеки в силу закона. Юристы рекомендуют мониторить сайты судебных приставов – проверять наличие исполнительных производств, как по объекту, так и по субъекту. Кроме того, на сайтах районных судов можно запустить поиск, введя фамилию продавца.
Наличие прав детей на приобретаемый объект
Родители тратят средства семейного капитала на улучшение жилищных условий, но не наделяют детей долями. Несоблюдение нотариального обязательства влечет за собой ничтожность сделки. Причем, сделать это могут органы власти или любое заинтересованное лицо. К примеру, дети, которых не наделили собственностью, могут обратиться в суд по достижению 18-летия.
Татьяна Сафарова
юрист АН «ЛиКом»
Семья использовала средства материнского капитала, но детей не наделили долями. Объект выставили на продажу. Квартиру купила в ипотеку семья, у которой был один ребенок. Кредит исправно платили. А через несколько лет в квартире родился второй ребенок. Остаток долга по кредиту решили погасить материнским капиталом. Банк дал положительное заключение. Когда в Пенсионном фонде предъявили сертификат к оплате, выяснилось, что эта квартира обременена правами другого ребенка, которого не наделили долей. Пенсионный фонд не разрешил обналичивать материнский капитал на покупку этой квартиры. Более того, Пенсионный фонд написал заявление в прокуратуру, прокуратура вышла на всех участников сделки. Это действие классифицировали как нецелевое использование бюджетных средств.
Проверка: выявить факт невыполненного нотариального обязательства сложно. Чаще всего, судить приходится по косвенным признакам. Например, наличию детей.
Анна Палажук
юрист ГК «Компаньон»
Необходимо заглянуть в паспорт продавцов – есть ли несовершеннолетние дети. Материнский капитал выплачивается за второго и последующего ребенка. Но дело в том, что рожденным ребенком считается человек, проживший всего одни сутки. В паспорте отметки еще может не стоять. Поэтому, даже если в паспорте продавца всего 1 ребенок, необходимо задавать вопрос продавцу про материнский капитал.
Может быть и так, что дети рождены с большим временным интервалом. Первый ребенок уже может «выбыть» из паспорта родителей (паспорт меняют в 45 лет). Для надежности юристы рекомендуют требовать от продавца письменных гарантий.
Людмила Плотникова
юрист УПН
Что я рекомендую – первый момент, брать с продавцов гарантийное письмо, что они гарантируют отсутствие поступления денежных средств за счет маткапитала. Второй момент, я советую покупателям попросить продавцов получить в банке справку о том, что погашение ипотечного кредита произошло без средств материнского капитала.
Покупка квартиры с жильцами
По документам квартира может не иметь обременений. Однако это совсем не значит, что в ней не будут проживать на законных основаниях посторонние люди. Люди, прописанные в квартире, но отказавшиеся в свое время от участия в приватизации, на всю жизнь сохраняют право проживания в этом объекте недвижимости. Причем, они могут выписываться и возвращаться обратно. И если очередной новый собственник откажется их впускать, их вселят насильно в судебном порядке.
Людмила Плотникова
юрист УПН
С чем столкнулись мы? Люди выписываются за полгода до сделки, квартира продается, покупателю показывают чистую справку формы №40 (в квартире никто не прописан). Через полгода после продажи квартиру покупателю приходит исковое заявление о вселении нанимателей ввиду того, что он был зарегистрирован на момент приватизации. Нанимателей прописывают и вселяют в судебном порядке, руководствуясь тем, что у него пожизненное право проживания в квартире.
Причем, закон не поясняет, у кого больше прав распоряжаться квартирой – у собственника или проживающих. В Екатеринбурге случился прецедент: право проживания в однокомнатной квартире сохранила семья из четырех человек. И эту квартиру купила другая семья.
Татьяна Сафарова
юрист АН «ЛиКом»
Когда-то люди работали на заводе и получили квартиру в общежитии. Семья, у которой не было возможности выкупить квартиру, осталась в ней жить. Несколько лет назад году эту неприватизированную квартиру продали с торгов. В 2014 году жильцам пришло исковое заявление – о вселении собственника. Квартира однокомнатная:у собственника – двое детей, у проживающего – такая же ситуация. Проживать совместно невозможно. Встал вопрос, как соотносятся права проживания собственника и несобственника. Закон это никак не регламентирует. Проживающие обращались в суд, требуя признать сделку продажи квартиры недействительной. На что все суды им ответили, что у сохранивших право проживания людей нет права выступать истцами по этому делу, т.к. они не являются собственниками. Сделка действительна, объект де-юре не обременен, и он сейчас находится в свободной продаже. Причем, продается по рыночной цене.
Проверка: Восстановить историю квартиры – поднять информацию обо всех проживающих, отказавшихся от приватизации, и их родственников с 1993 по 2005 годы, проблематично, если, вообще, реально. Титульное страхование добросовестным приобретателям в данном случае также мало чем поможет. Ведь новый жилец не претендует на владение долей жилплощади, право собственности полностью остается у нового хозяина жилья.
Все справки и гарантии того, что сохранившие права проживания жильцы не будут пользоваться своими правами в будущем, юридической силы не имеют.Если страшное уже случилось, и квартира с жильцами куплена, юристы рекомендуют наделить их долей в квартире и продать объект. В таком случае получится вернуть хотя бы часть потраченных средств.
Появление неучтенных наследников
Покупка унаследованной квартиры всегда классифицировалась юристами как рискованная. Всегда есть риск того, что остались наследники, которые будут претендовать на долю в квартире. Законом установлен срок – 6 месяцев для того, чтобы все желающие заявили о своих правах на наследство. Однако через шесть месяцев на наследство не смогут претендовать только те родственники, которые знали о смерти наследодателя. А тот, кто был не в курсе происходящего, сможет восстановить право и позже. Правда, уже только по решению суда.
Людмила Плотникова
юрист УПН
Эта история случилась совсем недавно в Верх-Исетском районе г.Екатеринбург. Квартира покупалась с участием риэлтора, все документы были проверены, они были «чистые». Квартира прошла дополнительную проверку в одном из банков. Никто не нашел обременений, покупатель вышел на сделку. А потом появился мужчина, вернувшийся из мест лишения свободы. Он своевременно не вступил в наследство (он пропустил отведенный срок вступления в наследство на 2 года). Он добился признания сделки недействительной.
Аналогичная ситуация – с несовершеннолетними наследниками. Если, к примеру, при распределении наследства были нарушены права детей (допустим, не учли интересы внебрачного ребенка), то для них устанавливается срок в шесть месяцев для обращения к нотариусу с момента достижения совершеннолетия.
Проверка: Узнать заранее о наличии неучтенных наследников невозможно. Однако есть несколько способов минимизации рисков оспаривания сделки. Наиболее эффективный – страхование. Участники рынка рекомендуют страховать на три года риск утраты права собственности. В случае наступления страхового случая, покупатель получит сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Есть еще один метод. Покупатель может предложить продавцу написать заявление о том, что все споры, которые могут в будущем возникнуть с другими наследниками, продавец обязуется урегулировать самостоятельно. Впрочем, суд может отказаться принимать эту бумагу к рассмотрению.
«Недействительный» договор и «непереданные» деньги
Эти риски относятся к покупке квартиры на первичном рынке. Они являются следствием возможного банкротства застройщика. Если у строительной компании что-то пойдет не так, дольщику придется записываться в реестр кредиторов или обманутых дольщиков. Однако в компенсации дольщикам будет отказано, если документы на покупку не оформлены должным образом.
Анна Палажук
юрист ГК «Компаньон»
На территории Челябинской области сейчас рассматривается дело о банкротстве застройщика. Большая часть требований кредиторов исключается, поскольку факт оплаты подтверждает только справка, выданная застройщиком. Но это – только дополнительный документ, свидетельствующий об оплате. Основной документ отсутствует.
Проверка: Главным документом, который подтверждает факт передачи наличных, выступает приходно-кассовый ордер. Если расчет осуществляется безналичным способом, у покупателя остается платежное поручение.
Договор может быть подписан лицом без соответствующих полномочий. Предъявить претензии строительной фирме после такого будет невозможно.
Анна Палажук
юрист ГК «Компаньон»
Директор строительной компании редко подписывает договоры долевого участия лично. Обычно это делегируется сотрудникам отдела продаж. В некоторых случаях эти лица, ответственные за подписание договора, не имеют полномочий для заключения договора долевого участия. Чаще всего, в компаниях ссылаются на то, что много сделок уже были зарегистрированы по такой схеме. Да, так бывает, первый регистратор Росреестра не заметил, что отсутствует право на подписание договора, а остальные сделки регистрировались по «накатанной».
Проверка: Юристы рекомендует спрашивать, кто из сотрудников компании подписывает договор. А потом требовать предъявления доверенности на осуществление этих действий.
