Не стоит ждать роста цен на квартиры после 1 июля 2019 года – эксперт

17.6.2019
1979

Ожидания роста цен стали одним из факторов оживления рынка в прошлом году. Они поддерживали спрос на квартиры в начале 2019, но чем ближе 1 июля, тем ниже темпы повышения цен.

Своими мыслями о том, стоит ли ждать немедленного вздорожания квартир после введения в строительство системы эскроу-счетов, делится руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Рост затрат застройщиков ≠ рост цен

Переход застройщиков на проектное финансирование чаще всего связывают с ростом себестоимости строительных проектов.

В этом процессе есть рост прямых затрат связанных с тем, что деньги от банков будут более дорогими, чем деньги дольщиков. Так или иначе продавцы должны будут стимулировать покупателей на начальной стадии строительства более привлекательными ценами и при этом платить проценты по кредиту. Скорей всего дисконты между ценами на котловане и в готовом доме будут меньше, но от них никуда не уйти.

Для того, чтобы продать все квартиры в доме нужно время. Если ты не начинаешь продавать на старте строительства, ты увеличиваешь срок реализации квартир в будущем. А это значит увеличиваешь собственные риски. Мы не знаем каким будет рынок через 2-3 года.

Кроме всего прочего, текущий рост затрат девелоперов будет связан с ростом организационных издержек. Пока рабочей системы проектного финансирования и работы через эскроу-счета нет. Нет практики решения спорных вопросов. Поэтому неизбежны рабочие проблемы, на решение которых потребуется время.

Но в текущих условиях рост затрат не означает немедленного роста цен на рынке жилья. Основные причины:

Многие девелоперы уже существенно подняли цены в 2018-19 гг.
Ожидания роста цен, как фактор повышения спроса, уже отыграны.
Спрос на рынке жилья в последние месяцы не растет на многих рынках.
Ипотечный сектор живет ожиданиями снижения ставки и уже не приводит на рынок жилья столько же покупателей, как в прошлом году.
На рынках многих городов сформировано избыточное предложение. Большой выбор и конкуренция делают рынки более дробными. Пока одни повышают цены, другие готовы предоставлять скидки.
Большинство объектов сохранят возможность продажи по старым схемам.

Мы не ждем, что старт реформы финансирования строительных проектов приведет к изменению сложившихся тенденций в 2019 году.

Рост цен = падение продаж

Конечно, на рынке остаются компании, которые активно используют фактор «1 июля» и продолжают утверждать, что рост цен неизбежен. В этом есть определенная логика. Вопрос, когда это произойдет и к чему может привести?

На наш взгляд продавцы смогут перенести на покупателей свои дополнительные издержки только в том случае, если спрос будет повышаться. Этого в 2019 году не наблюдается. Напротив во многих городах рынок возвращается к стагнации. Второй фактор - предложение. Повышение цен возможно, когда на рынках будет сформирован дефицит. Сейчас квартир на рынке слишком много и новые проекты продолжают поступать.

Сегодня рост цен на квартиры – это не рост доходов девелоперов, это падение продаж.

Если мы выйдем за рамки столичных рынков и крупнейших региональных центров, то столкнемся с тем, что на многих территориях роста цен как такового в последние годы не было. Рентабельность девелоперского бизнеса оставалась крайне низкой. Вот для них, рост затрат означает отказ от девелопмента. Поэтому для стагнирующих рынков реформа отрасли может быть наиболее критичной.

Пока в результате начатых изменений доходы будут расти лишь у банков, которые из года в год становятся более важным звеном на рынке жилья. Но какие риски скрываются в этом процессе мы сможем узнать через 2-3 года.

Автор Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН

Источник: REBURG