Ипотека. Ни дать, ни взять

Количество выданных жилищных кредитов в Свердловской области все-таки перекрыло показатели прошлого года. По данным Центробанка, в январе-феврале 2013 года было выдано на 5,5% жилищных кредитов больше чем за аналогичный период прошлого года. Однако рост был довольно вялым, учитывая показатели аналогичных периодов прошлых лет. К примеру, в 2012 году за январь-февраль было выдано на 58,5% больше жилищных кредитов, чем за тот же период в 2011 году, а в 2011 – на 124% больше, чем в 2010 г.

Гистограмма 1. Количество выданных жилищных кредитов за январь-февраль 2012 и 2013 гг. в Свердловской области

Гистограмма основана на данных ЦБ РФ

Малопривлекательные условия

По статистике Центробанка, за первые два месяца текущего года в Свердловской области средняя ставка по жилищным кредитам выросла на 0,6% и составила 12,9%. Для сравнения, в прошлом году ставка выросла на аналогичную величину за 12 месяцев.

График 1. Изменение средневзвешенной ставки по жилищным кредитам в Свердловской области в 2011-2013 гг.

График основан на данных ЦБ РФ

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:

«На вторичное жилье средняя ставка колеблется на уровне 12,5% – 13,5% годовых. На квартиры в новостройках процентная ставка – от 13% до 15%, после регистрации права собственности ставка снижается на 2%. Если квартира в новостройке покупается по госпрограмме в сданном в эксплуатацию доме, то ставка составляет 11% годовых, а если сдача запланирована до декабря 2014 года, то 12,5%».

При этом с начала года цены на жилье хоть и стабилизировались, но в целом, их называют довольно высокими, а некоторые эксперты даже считают их завышенными

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

«Роста цен на новостройки нет. Частично за счет стабилизации рынка и сбалансированности спроса и предложения. Кроме этого, средняя цифра по городу стабилизировалась за счет изменения структуры предложения – ухода новостроек в экономкласс на удаленные территории. А они по определению более дешевые. В среднем квадратный метр в новостройке в Екатеринбурге стоит 57 670 рублей, динамика - – 0,6% с конца декабря. Это минимальное изменение пока не говорит об устойчивом снижении, но является подтверждением остановки роста цен».

Чего хотят заемщики?

И рост процентных ставок, и высокий уровень стоимости квадратного метра – существенные ограничения финансовых возможностей покупателей жилья, но не принципиальные, утверждают риэлторы. Возможно, серьезной причиной стали завышенные запросы заемщиков к суммам кредитов. На портале metrtv.ru работает сервис «Заявка на ипотечный кредит», где пользователи могут получить информацию о существующих кредитных программах, и выбрать лучшую для себя. На основе запросов была сформирована статистика.

Размер кредита

Согласно статистике, основанной на данных сервиса «Заявка на ипотечный кредит» портала metrtv.ru, подавляющее большинство заемщиков претендуют на получение кредита, сумма которого превышает 2 млн рублей.

График 2. Суммы, которые заемщики планируют получить в кредит.

Отметим, что по наблюдению кредитных брокеров, наиболее распространенная сумма, которую сегодня выдают кредитные организации – это 2,2-2,5 млн рублей. Максимальный размер кредита во многих кредитных организация не установлен, но при обращении в банк за суммой более 3 миллионов, заемщики получают на несколько сотен тысяч рублей меньше, чем хотели бы.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:

«Если заявка на миллион, то столько и выдадут, а если заявляемся на три-четыре миллиона, в этом случае одобрят 2,8 на 3,5 млн, то есть занизят. По моему наблюдению, это уже стало правилом – требуемая сумма одобряется, но понижается процентов на 10-20%».
 

Исходя из сложившейся практики, риэлторы рекомендуют заемщикам указывать в заявке большую сумму, чем требуется для сделки. Впрочем, в кредитных организациях говорят, что в этом году заемщики стараются не брать в долг больше, чем требуется для покупки.

Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования:

«После 2012 года наметилась четкая тенденция – если до кризиса 2008-09 гг. огромное количество людей приходило и говорило: дайте столько, сколько возможно, мы все выплатим. А сегодня немалая часть людей, которой мы объясняем, что исходя из суммы их заработной платы они могут получить гораздо большую сумму, чем они указали, говорят, что чем больше заем, тем больше нагрузка на семейный бюджет. Люди стали осторожнее относиться к приобретению жилья, и стали больше сберегать, чем тратить».

Доля собственных средств

Большая часть заемщиков желает оформить ипотеку, имея первоначальный первый взнос в размере от 10% до 30%.

График 3. Доля собственных средств от стоимости объекта недвижимости

Сегодня практически все банки готовы предоставлять ипотеку размере 90% от стоимости жилья. Правда, в объеме уже выданных кредитов первый взнос чаще всего больше 20%.

Кузнецова Татьяна, начальник отдела организации продаж ипотечных кредитов Филиала ОАО «УРАЛСИБ» в г.Екатеринбург:

«Наиболее характерная величина первоначального взноса составляет 20-30% от стоимости жилья».

 

Сергей Кульпин, управляющий Уральским филиалом ВТБ24:

«Среднее соотношение первоначального взноса от стоимости объекта недвижимости составляет порядка 30%. Увеличивается доля ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий (первоначальный взнос формируется от продажи имеющейся недвижимости и в итоге составляет 50% и более)».
 

Что интересно, сегодня практически каждый пятый заемщик хотел бы получить кредит без первоначального взноса. Как видно из графика №3, 17% потенциальных заемщиков нацелены на получение кредита с первоначальным взносом менее 10%. Однако кредитование без первого взноса сегодня крайне непопулярно. А те банки, которые работают по таким программам, требуют предоставить в залог имеющееся жилье.

Приобретаемые объекты

Самой востребованной категорией жилья по-прежнему остаются однокомнатные квартиры экономкласса. Купить «однушку» до двух миллионов рублей собираются 18% потенциальных заемщиков, а за два-три миллиона – почти 40% заемщиков.

Приобретение двухкомнатной квартиры за 3-4 млн рублей в планах у 19% обратившихся за кредитом, а более дорогих квартир и индивидуальных домов – у 16%, комнаты – у 9%.

График 3. Стоимость объектов, которые заемщики планируют приобрести в ипотеку

Банки кредитуют покупку квартир с любым количеством комнат, ограничений в этом вопросе нет. А вот получить ипотеку на покупку комнаты гораздо сложнее – многое зависит от ее расположения в квартире и наличия других собственников.

Сергей Кульпин, управляющий Уральским филиалом ВТБ24:

«Наиболее востребованным остается приобретение квартир. Комнаты и доли банк кредитует в случае дальнейшего выкупа всего объекта. На них приходится 3% от всех выданных ипотечных кредитов. Наиболее востребованным остается приобретение однокомнатных и двухкомнатных квартир (в т.ч. квартиры-студии) – 73%, трехкомнатных и четырехкомнатных 24%».

Кузнецова Татьяна, начальник отдела организации продаж ипотечных кредитов Филиала ОАО «УРАЛСИБ» в г.Екатеринбург:

«Примерное соотношение такое: квартиры-студии – 2%, однокомнатные квартиры 25%, двухкомнатные – 40%, трехкомнатные – 30%, четырехкомнатные – 3%. Комнаты – 0%».
 

Сегодня участники рынка и представители банков отмечают высокий спрос не только на малогабаритные квартиры, но и на многокомнатные объекты. Это отчасти объясняется желанием многих семей улучшить жилищные условия с помощью «материнского капитала».

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:

«Спрос сегодня есть на все – и на трехкомнатные, потому что активно используется «материнский» капитал, либо сертификаты для многодетных семей, которые должны купить определенное количество квадратных метров. Сегодня одно-, двух- и трехкомнатные квартиры пользуются примерно одинаковым спросом».
 

Большая часть заемщиков, 56% от количества поданных заявок, планируют приобретать квартиру на вторичном рынке. Треть заемщиков собираются вложиться в квартиру в новостройке, а еще почти 15% сегодня собираются приобрести объект на загородном рынке.

Сроки кредитования

Большинство заемщиков хотели бы минимизировать переплату – оформить кредит на самый короткий срок, за который они в состоянии погасить кредит. Однако банки заинтересованы в том, чтобы нагрузка на бюджет заемщика была минимальной, и в случае изменения финансового состояния не появились просрочки по выплатам.

Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования:

«Конечно, заемщики говорят, что погасят кредит заранее. Но мы это уже проходили, есть горький опыт 2008-09 годов, когда ситуация ухудшилась, люди пострадали в финансовом плане и возник рост просроченной задолженности. Сейчас максимальный срок кредита – 30 лет. Средний срок, на который обычно берут кредит – от 18 до 25 лет. Притом, средний срок жизни кредита, тот срок, который люди пользуют денежные средства. В благополучное время – 5–7 лет, а с учетом кризисных явлений этот срок вырос где-то до 9-10 лет. Все 15-25 лет люди не готовы держать эту задолженность. По договорам без штрафных санкций возможно досрочное погашение».

В среднем срок оформления жилищного кредита в разных банках сегодня составляет 15 лет.

Портрет заемщика

Большинство заемщиков, желающих оформить ипотеку, принадлежат к возрастной группе 25-40 лет.

График 4. Возраст заемщиков

Многие обращаются за жилищным кредитом, имея другие непогашенные задолженности перед банками. Доля таких заемщиков в общем объеме поданных заявок – 40%. В большинстве случаев они имеют потребительские кредиты с небольшими ежемесячными платежами, однако некоторые претендуют на получение второй ипотеки.

Сергей Кульпин, управляющий Уральским филиалом ВТБ24:

«Доля клиентов, желающих взять второй/третий ипотечный кредит (с целью инвестирования) без погашения текущего, составляют порядка 2% от общего объема обращений. Порядка 5% составляют клиенты, желающие улучшить свои жилищные условия. Данная категория заемщиков рассматривается банком с условием обязательного полного погашения действующего ипотечного кредита до оформления нового (сделки)».

Желающие оформить новый жилищный кредит в 70% случаев имеют «белую» зарплату, и готовы подтвердить это справкой 2-НДФЛ. Отметим, что справки по форме банка принимаются практически во всех кредитных организациях и не являются препятствием для получения жилищного кредита. Правда, в некоторых случаях использование справки по форме банка вместо 2-НДФЛ приводит к увеличению процентной ставки в среднем на 0,5-1%.

Риэлторы делятся подозрениями

Запросы заемщиков назвать неумеренными сегодня нельзя. В целом, желания и возможности изменились мало. Единственное, на чем можно акцентировать внимание, так это на большей раскрепощенности в желании кредитоваться. А между тем, эти желания не имеют продолжения. Эксперты высказывают свои версии замедления темпов выдачи ипотечных кредитов. Некоторые участники рынка считают, что банки различными способами начали ограничивать поток клиентов. Например, путем увеличения срока рассмотрения заявок.

Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

«Сейчас мы видим первые отголоски – затягивание сроков рассмотрения заявок, увеличение количества отказов. То, что сейчас происходит на рынке, мне кажется, это предпосылки очередного витка изменений на рынке».

 

Кроме того, по статистике риэлторских компаний, участились отказы в выдаче ипотеки.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:

«Ужесточается кредитная политика, это не декларирует ни один банк. Пока это видно только изнутри, когда нашим же клиентам отказывают в выдаче ипотечного кредита. В ряде случаев мы были абсолютно уверены, что ипотеку клиенту дадут, но одному отказали, второму отказали, третьему отказали».
 

Еще одна проблема, с которой столкнулись заемщики в 2013 году – на покупку выдается на порядок меньшая сумма, чем требуется для сделки. Отметим, что многие эксперты не раз заявляли о том, что, по их мнению, жилье в Екатеринбурге переоценено, и делали прогноз, что в краткосрочной перспективе цены начнут снижаться. Пока этого не происходит. Но не исключено, что кредитные организации решили подготовиться к возможной корректировке заранее.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:

«Отказы наблюдаются, как и заградительные условия при получении кредита. Уменьшают сумму кредита, это делает непосредственно кредитная организация или оценочные компании. Либо оценочные компании получили указания со стороны кредитных организаций, или они сами приняли такое решение, но оценка квартиры происходит с занижением. Например, банк одобрил кредит на 2 млн, а выдается меньше. Рынок нам диктуют одни цены, а оценщики почему-то принимают решение, что объект должен стоить не просто на 10% дешевле, а буквально на 500 тысяч рублей. Началось это еще осенью, но это было редко, но тогда это были какие-то единичные казусы. А сейчас это сплошь и рядом».

***

Официально требования к заемщикам не ужесточались. Увеличилась лишь процентная ставка. В целом, по области жилищные кредиты выдают, и даже с превышением прошлогодних показателей. Между тем, риэлторы своих клиентов начинают предупреждать «на берегу» о возможных задержках выдачи кредита и особенностях новой кредитной политики. Впрочем, на фоне общего недекларируемого ужесточения условий кредитования, тем, кто собирается сегодня обращаться за ипотекой, рекомендуется внимательно следить за рынком ипотеки. Периодически банки заявляют краткосрочные акции, условия которых могут быть весьма выгодными.

Автор: Евгения Курмачева