При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости главной заботой покупателя и его агента становится проверка ее юридической чистоты. С новостройками, казалось бы, все просто: никаких прежних жильцов, никаких, соответственно, «скелетов в шкафах». Но здесь есть свои ловушки, которые тоже могут впоследствии дорого обойтись. Застраховать себя от них легче всего уже на этапе заключения договора. И дипломированным юристом для этого быть необязательно.
Шаг первый. Заключаем договор
Выбирая компанию, чтобы вступить в «долевку», обращайте внимание не только на то, сколько времени застройщик находится на рынке и как жильцы отзываются о построенных им домах. Поинтересуйтесь, действует ли компания в рамках Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года и заключает, соответственно, договоры долевого участия, или работает с дольщиками по другим типам договоров.
На сегодняшний день есть, обобщенно говоря, 2 схемы привлечения средств будущих собственников для строительства жилого дома: по Закону № 214 и по всем остальным договорам, которые не подпадают под действие этого закона.
Закон № 214
Часть строительных компаний заключают договоры в соответствии с законом № 214, который дал очень большие права гражданину-дольщику и при этом связал застройщика жесткими обязательствами. Например, это требование выплачивать покупателям неустойку, если после обозначенной в договоре даты объект еще не сдан. Неустойка (пеня) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в случае, если покупателем является гражданин, она удваивается. Сумма не очень большая в абсолютном выражении, но ощутимая для обеих сторон, если задержка продлится хотя бы неделю. Возьмем для примера «двушку» стоимостью 3 000 000 руб., и действующую на сегодняшний день ставку рефинансирования ЦБ РФ 8%. 1/300 от 8% составит 0,026%, а значит, от цены договора это будет 780 руб. в день. Для гражданина – уже 1560 руб. За неделю «набежит» 10920 руб. А ведь квартир в доме обычно не меньше сотни! И сумма для застройщика будет выражаться уже сотнями тысяч рублей.
«Никогда не соглашайтесь, если в договоре указан, скажем, срок сдачи – IV квартал 2011 года. Это значит, что сдавать вам дом будут 3 месяца. Спросите и настаивайте, чтобы прописали, какого числа точно это будет. Не сдали – пошла просрочка и неустойка за нее. Застройщики часто говорят: «Денег у нас нет, обращайтесь в суд», но отчаиваться не стоит, так как даже если в претензионном порядке договориться не удалось, то суд обычно встает на сторону дольщиков», –советует Алексей Мухин, партнер юридической компании «Консалтика-Право».
Важно – если у вас заключен договор с застройщиком по 214 закону, то он подпадает под действие закона о защите прав потребителей. «Покупателя этот закон, на мой взгляд, защищает очень серьезно. Более того, иногда приходится сталкиваться с ситуациями потребительского экстремизма, когда покупатели злоупотребляют своими правами, в том числе на компенсацию морального ущерба, на проценты от суммы покупки, которые начинают «капать», если продавец затягивает обмен некачественного товара, – рассказывает Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор». – Правда, есть статья 333 Гражданского кодекса РФ, которая говорит о том, что если размер неустойки явн о несоразмерен нарушенному обязательству, то судом она может быть уменьшена, и суд действительно корректирует до разумных пределов суммы, которые зачастую требуют люди». Словом, дольщик может не бояться, что его обманут, если дом строится по закону «О долевом участии в строительстве». Проблема только в том, что так строят не все компании.
Инвестиционные договоры
На остальные договоры, для которых существует собирательное название «договоры инвестирования», действие закона о защите прав потребителей не распространяется. В этом случае вы для государства не потребитель, а инвестор, то есть вкладываете деньги в строительство ради извлечения прибыли, и к вашим рискам у закона здесь отношение другое (подробнее об этом можно прочитать в нашем материале «Инвестиционные договоры и их слабые места»). Юристы предупреждают: прежде, чем добиться защиты своих прав через суд (к примеру, взыскать с застройщика компенсацию за обнаруженные в квартире дефекты и недоделки), вам придется сначала доказать, что ваш договор соответствует требованиям закона о долевом участии. «Если же он не соответствует, то возможность защиты прав инвестора будет зависеть от конкретных положений договора в соответствии с нормами гражданского законодательства», – говорит Артем Истомин, директор юридической компании «Консалтика-Право».
Что делать?
Заключая договор на приобретение квартиры в строящемся доме, обращайте внимание не только на прописанные в нем площадь и цену! Лучше всего показать договор юристам (анализ договора стоит в Екатеринбурге, в зависимости от сложности, в пределах 500-1500 рублей – согласитесь, мизерный процент от цены будущей сделки), они дадут устное или письменное заключение и рекомендации. Если застройщик заключает договоры, не соответствующие требованиям 214 закона, обязать его заключить такой договор именно с вами, конечно, нельзя. Но это не значит, что вам придется идти на риск или расставаться с планами купить квартиру в этой новостройке. Бывает, что договор называется по-другому, а по сути все равно является договором о долевом строительстве, юристы это легко определят. Но даже если это не так, «положения, защищающие интересы дольщика, можно внести в любой договор. Это вопрос переговоров. Не убедили – заключайте договор с этим застройщиком на свой страх и риск или ищите другого застройщика. Главное, не надо сразу соглашаться на все. Помните, что хотя на ваше место обязательно придет другой покупатель, деньги застройщику нужны все-таки сейчас, от вас и прямо здесь», – советует Артем Истомин, директор юридической компании «Консалтика-Право».
Шаг второй. Требуем гарантий
Даже самая качественная новостройка – «кот в мешке», потому что в первые 2-3 года любой дом дает усадку, обнаруживаются его скрытые дефекты, проверяются на прочность системы и конструкции. По 214 закону срок, в течение которого застройщик несет гарантийные обязательства по сданному дому, составляет 5 лет. Но такой срок начинает действовать, только если в договор не внесено иное. Как правило, застройщики не оставляют этот момент без внимания и прописывают гарантийный срок всего 2-3 года. Понятно, что чем меньше гарантия на такой сложный в конструктивных особенностях и в эксплуатации объект, как дом, тем больше его жильцы рискуют не только кошельком, но и безопасностью (например, дефекты арматуры, по словам директора Ассоциации «Стройдоктор» Евгения Лоскутова, выявляются только спустя несколько лет).
Совет внимательно читать договор и пытаться договориться с застройщиком о лучших условиях для себя здесь тоже актуален. Но проблема шире, и звучит она так: «Акт приема-сдачи подписан (см. наш материал «Новостройка без сюрпризов»), после этого в доме что-то случилось не по нашей вине, с кого спросить?» От мошенничества здесь полностью, к сожалению, застраховаться нельзя. «Есть интересная схема ухода от гарантии, – рассказывает Андрей Колясников, заместитель директора Ассоциации «Стройдоктор». – В процессе строительства сам же застройщик создает ТСЖ. Жильцов просто заставляют подписать заявление о вступлении в это ТСЖ, но на самом деле это просто формальность – они ведь никого не знают и реально не могут ни на что повлиять. По идее после того, как дом сдан в эксплуатацию, ТСЖ должно вместе с застройщиком просмотреть дом, принять его и подписать акт о выполненных работах. Соответственно, ему должна передаться вся документация, как строительная (проекты), так и исполнительная (инструкция по эксплуатации здания). На практике это не делается, ТСЖ в лице застройщика на бумаге «принимает» дом само у себя, «не замечает» никаких недоделок и 2-3 года морочит голову жильцам. Потом застройщик уходит из этого дома, а жильцам предъявить претензии уже некому, потому что гарантийный срок кончился. И происходит это очень часто».
Но все же, когда с таким домом случается что-то серьезное после истечения гарантийного срока, нужно знать, что по действующему законодательству «по каждому зданию, когда начинается строительство, назначается конкретное ответственное лицо, чаще всего – главный инженер организации, которая осуществляет функции генподрядчика. С него берется подпись в журнале учета выполненных работ. Если что-то со зданием случится, его можно найти и привлечь к ответственности» (Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор»). Если, например, в подъезде прорвало трубы – виновным не обязательно окажется хозяин квартиры, который «всех затопил». Возможно, что именно в этом подъезде были использованы трубы не новые, а б/у. Такие случаи в Екатеринбурге известны. Если удастся это доказать с привлечением независимой экспертизы – выплата компенсации ущерба по суду может быть возложена на застройщика.
Дом – единый организм, но его составляют отдельные жильцы-собственники. Прошли времена, когда голос отдельно взятого человека мало что значил, бумаги подписывали не глядя, и если страдали, то коллективно. В наше время нередки случаи, когда один и тот же дефект выявился во всем доме, но одному соседу на площадке приходится бегать и тщетно требовать компенсации, а второй сосед спокоен, потому что он заранее составил такой договор, что теперь получит эту компенсацию без вопросов. С кем вы окажетесь – зависит от вас.
