Новостройки назовут своими именами
Впервые в новейшей истории строительства недвижимости государство сделало заказ на разработку классификации. Сегодня разработка закончена, классификация направлена в фонд Развития жилищного строительства (РЖС). Внешним поводом к уточнению параметров нового жилья стало желание госструктур выяснить, какова рыночная цена жилья экономкласса в разных регионах страны. Сверхзадача – приведение фактической цены любого жилья в прямую зависимость от характеристик. Не исключено, что результаты классификационной работы специалистов Российской гильдии риэлторов (РГР) будут использованы, в том числе, и для уточнения налоговой базы. Сообществом риэлторов документ еще изучается, скорее всего, классификацию ждут корректировки. Застройщики по поводу возможных изменений на рынке молчат, а покупатели о них еще не знают.
«Спецпроект» разделили на классы
Терминология старого жилого фонда останется без изменений. Новая классификация касается новостроек и, так называемых, «спецпроектов» (домов, построенных не более 10 лет назад).

После того, как больше 20 лет назад строительство многоквартирных домов было отдано государством в руки частных застройщиков, на рынке начали появляться объекты с нестандартными планировками и оригинальными архитектурными решениями. Разные по характеристикам жилые здания риэлторы включали в одну группу – «спецпроект». Этот термин плотно вошел в обиход. Причем, квартиры-«спецпроекты» могли по цене в разы отличаться друг от друга.
Со временем «спецпроект» разделился на подклассы: «люкс», «элит», «премиум», «бизнес», «эконом». Инициаторами деления были застройщики. В свободном рынке они желали номинально выделить свои объекты из числа других. Однако ключевые параметры каждой подгруппы настолько были похожи, что дробление общего термина только запутало участников рынка недвижимости.

Риэлторы недовольны такой путаницей. Это мешает работать. И в размывании границ терминологии риэлторы винят только застройщиков. Часто из-за слишком размытых границ класса риэлторам приходится затрачивать больше усилий на поиск подходящего объекта.

Между тем, при разработке
Перед разработчиками классификации стояла еще одна задача – аргументировано объяснить застройщикам, что стоимость квадратного метра в большей части новостроек завышена. Классификация должна была найти и показать прямую зависимость между классом объекта и стоимостью квадратного метра.

Риэлторы вносят уточнения
Классификация составлена и передана федеральному фонду Развития жилищного строительства (РЖС). Впрочем, как рассказывают в Российской гильдии риэлторов, это еще не окончательный вариант. Риэлторы продолжают находить параметры, которые бы могли качественно изменить оценку объекта.

Среди поправок, которые, скорее всего, будут предложены для дополнительного обсуждения, – увеличение количества классов. За введение большего количества классов ратуют, в первую очередь, московские риэлторы. Столичный жилфонд сегодня особенно разнообразен. Идею поддерживают и на Урале. К примеру, в документе говорится, что минимальная площадь квартиры экономического класса – 28 кв. м. Между тем, в Екатеринбурге давно наметился тренд в сторону строительства малогабаритных квартир площадью менее 20 квадратных метров. Как называть новостройки, где есть такие компактные квартиры-студии – пока не ясно.

Возможно, будет добавлен еще один пункт – расположение объекта. В столичной классификации этой характеристики нет. А между тем, некоторые эксперты считают параметр удаленности от центра и экологически неблагоприятных объектов одним из ключевых.
Часть экспертов настаивает на том, чтобы также оценивалось качество строительных материалов и работ. По данным организаций, занимающихся строительной экспертизой, в новостройках всех сегментов встречаются нарушения. Обычно претензии экспертов относятся к звукоизоляции, уровню шума, качестве установки окон.

Что скажет рынок?
Разработчики федеральной классификации полагают, что рынок примет новую методику оценки новостроек. Не рассчитывая на лояльность застройщиков, риэлторы апеллируют к потребностям покупателей.

Между тем, еще новая классификация уже подвергается первым критическим замечаниям. Скептики против категоричности разработчиков. Они уверены, что потребители не станут вдаваться в детали новой методологии. Для покупателей определяющими факторами при покупке квартиры по-прежнему являются детали: местоположение, планировочное решение, репутация застройщика и цена объекта.

Практикующие риэлторы к появлению уточненной классификации отнеслись в целом спокойно. Ведь кардинальные перемены она в таком виде вряд ли внесет.

Идея сделать классификацию недвижимости не номинальной, а практической, т.е. поставить ее на уровень министерского приказа, – в кабинетах разработчиков витает в воздухе. Слишком непрозрачна деятельность строительных компаний, слишком разрознены риэлторы, слишком неграмотны покупатели. Однако активисты от риэлторов утверждают, что готовы заниматься пропагандой. Обещают, что, если будут поддержаны документальной основой, то дело может дойти даже до ультимативной формы.

В этом заочном диалоге сторона, интересы которой могут серьезно пострадать, если классификация станет руководством к действию, сохраняет молчание или нейтралитет. Логика застройщиков понятна. Если цены устанавливает рынок, то классификация, даже очень грамотная, не должна стать препятствием в его естественном развитии.
Покупатель, если классификация действительно даст ему новый квадратный метр по адекватной цене, выскажет свою позицию рублем. Между тем, уже известно, что государство прекращает в 2013 году стимулировать спрос на недвижимость. Сможет ли новая классификация стать по-настоящему рыночным инструментом регулирования рынка, остается открытым вопросом.
***
Столичная классификация недвижимости, разработанная для всей страны, пока будет носить рекомендательный характер. Впрочем, уже известно, что документ будет направлен в Минрегион для всестороннего анализа. Таким образом, классификация имеет шанс стать официальной и обязательной к применению для всех игроков рынка.
Автор: Евгения Курмачева