Нотариусы будут включены в процесс оформления сделок с недвижимостью. Соответствующие поправки в Гражданский кодекс были одобрены Госдумой в первом чтении в конце апреля. По логике законодателей обязательное обращение граждан к нотариусам благоприятно скажется на рынке недвижимости – совершение сделок станет абсолютно безопасным. Однако риэлторы к нововведениям относится скептически. Они уверены, это обернется новыми сложностями: в кабинеты нотариусов выстроятся огромные очереди, которые по времени ожидания превзойдут очереди в Росреестр, а в требованиях нотариусов не будет единообразия.
Хорошо забытое старое
Участие нотариусов в сделках с недвижимостью было обязательным вплоть до конца 90-ых годов. В 1996 году была введена вторая часть Гражданского кодекса РФ, где впервые прописали правила составления различных видов договоров. Позже был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вводил новый механизм учета и защиты прав на недвижимое имущество. Тогда появился Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). С появлением новой правовой базой, с 1998 года, для регистрации сделки с недвижимостью достаточно было самостоятельно составить договор.
Сегодня нотариальное удостоверение необходимо только при подписании завещания, а также договоров о залоге и ренты. В остальных случаях обращение к нотариусам носит добровольный характер. И как показывает практика, добровольно обратиться за услугами нотариусов желают немногие. Причина – высокая стоимость.
По статистике Российской Гильдии Риэлторов, в России лишь 2,5% сделок заключаются с участием нотариусов.
Суть законодательной инициативы
В соответствии поправками в ГК РФ, предполагается, что у нотариуса появится множество новых обязанностей, которые будут начинаться сбором пакета документов и заканчиваться выдачей документов гражданам после регистрации сделки в Управлении Росреестра. Помимо того, что нотариус должен будет самостоятельно собирать пакет необходимых документов, он будет проверять их юридическую чистоту. Для этого полномочия расширят, в частности, обеспечат доступ нотариусов к информационным базам госслужб, в том числе и к Единому государственному реестру прав (ЕГРП). В настоящий момент обязанность по проверке юридической чистоты документов возложена на Росреестр. И нотариус, по задумке законодателей, должен взять на себя часть государственных функций. В Росреестре надеются, что если эта обязанность будет переложена на нотариусов, специалисты государственного ведомства будут не так загружены.
Кстати, ранее риэлторское сообщество выходило с инициативой наделить этим полномочием агентов по недвижимости, так как, по мнению риэлторов, Росреестр свел эту процедуру к пустой формальности, и для проверки чистоты сделки с недвижимостью требовалось еще одно независимое звено с определенными полномочиями.
Законопроект предусматривает ответственность нотариуса в случае ошибки. Если обычная страховка не покроет всего ущерба (в Свердловской области минимальный размер страховой выплаты по персональной страховке нотариуса – 1 млн руб.), нанесенного пострадавшим из-за халатности нотариуса, то потери будут возмещены из средств гарантийной кассы, которая будет создана при Федеральной нотариальной палате России. Заметим, что до сегодняшнего дня в Свердловской области не было ни одного признанного страхового случая.
Предполагается, что расчеты между сторонами сделки будет безналичными. Проект закона о нотариате предполагает, что в будущем любые расчеты по желанию сторон можно будет производить через счет нотариуса, куда будут поступать платежи до исполнения обязательств.
Еще одна обязанность – передача документов на регистрацию в Управление Росреестра. Впрочем, это полномочие для нотариусов не ново – с 2010 года они вправе предоставлять на регистрацию прав нотариально удостоверенные договоры. Но если сегодня для этого нотариусам необходимо стоять в общей очереди, то в будущем предполагается, что будет возможность отсылать и получать документы в электронном виде.
Цена вопроса
По словам министра юстиции РФ Александра Коновалова, на услуги нотариусов будут установлены «экономически оправданные тарифы, которые не должны ввиду своего размера восприниматься гражданами и участниками оборота как необоснованное бремя расходов». Можно предположить, что корректировка тарифов будет сделана в сторону понижения. Впрочем, нотариусы снижения комиссии не ожидают.
В настоящий момент тарифы закреплены в Налоговом кодексе. При заключении сделки с объектом недвижимости стоимостью менее 1 млн комиссия нотариуса составляет 1% от стоимости объекта, указанной в договоре. А при стоимости объекта от 1 до 10 млн руб. комиссия вычисляется следующим образом: 10 000 руб. + 0,75% от стоимости объекта. Не составляет труда посчитать, что при реализации квартиры стоимостью 3 млн рублей, комиссия нотариуса составит – 32 500 тыс. руб. Кроме того, отдельной услугой является составление договора. Например, составление договора на отчуждение объекта недвижимости стоит 10 тыс. руб.
Вполне вероятно, что если тарифы не будут снижены, а участие нотариусов в сделках будет обязательным, у граждан появится дополнительный стимул для указания в договоре заниженной стоимости объекта. Чем это грозит покупателю – известно. В случае расторжения сделки или признания ее недействительной, суд постановит вернуть квартиру продавцу, а покупателю – денежную сумму, которая указана в договоре. Расписка с указанием реальной стоимости объекта, которые составляются в этом случае, суд вправе не счесть надлежащим доказательством.
Перспектива снижения тарифов на фоне многократного увеличения объема работы (при полной имущественной ответственности в случае ошибки) оптимизма у нотариусов не вызывает. Очевидно, что у нотариусов и без того при полной загрузке нет стимула принимать таких клиентов. И в личной беседе, некоторые прямо говорят, что будут придираться ко всем документам, чтобы не брать такие дела в работу.
Риэлторы vs нотариусы
До сих пор риэлтор вместе с клиентом подавали документы для регистрации напрямую в Управление Росреестра, а теперь будут отдавать их нотариусам. Казалось бы, для риэлторов разницы большой нет. Впрочем, агенты по недвижимости с этим утверждением не согласны. Работа Росреестра хоть и вызывала некоторые нарекания, но принцип взаимодействия был четко отработан. Чего ждать от нотариусов – пока не понятно.
В 2011 году только с вторичной недвижимостью в Екатеринбурге было совершенно 42 тыс. операций. Всего же за прошлый год общее количество зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Екатеринбурге составило 238 978. Приемом и выдачей документов для регистрации в Росреестре занимаются 50 специалистов. И эту работу планируется переложить на нотариусов, которых в Екатеринбурге насчитывается 62.
Нотариусы согласны с тем, что справиться с таким объемом работы буден непросто, но считают, что дело это поправимое.
Между тем, риэлторы замечают, что они проверяют документы на совесть, чего о нотариусах сказать не могут. Риэлторы уверены, что если проверку юридической чистоты передать нотариусам, количество афер на рынке точно не снизится.
Впрочем, у Нотариальной палаты иная статистика. По их данным средний коэффициент спорности в общем объеме сделок с участием нотариусов в Свердловской области составляет всего 0,00038%.
Риэлторов оставят без работы?
С принятием новых поправок в ГК роль риэлторов в сделках купли-продажи недвижимости, скорее всего, cократится. Риэлторы потеряют один из основных козырей – проверку юридической чистоты документов. Кроме того, из их обязанностей будет изъят сбор необходимых документов, подача документов в Росреестр, помощь в проведении расчетов между сторонами. Работа сведется к решению организационных вопросов, считают эксперты.
Между тем, некоторые агентства недвижимости, заранее стараясь обезопасить себя от непроходимых очередей, ищут способы взаимодействия с нотариусами. И некоторые негласные договоренности уже достигнуты. Так одной из риэлторских компаний удалось договориться с нотариусом о том, что юрист агентства недвижимости будет составлять договор и проверять юридическую чистоту документов, а нотариус будет ставить свою подпись на готовом договоре. Такого рода взаимодействие ставит крест на благих побуждениях законодателей, но позволяет не терять риэлтором времени на решении технических вопросов.
***
Планируется, что второе и третье чтение поправок в Гражданский кодекс РФ состоится до конца весенней сессии Госдумы. Вступить в силу закон может до конца 2012 года. Ожидается, что с этого момента совершать сделки с недвижимостью станет безопасно. И дорого.
