На Урале начинает формироваться судебная практика с применением вступивших в силу в середине августа поправок, касающихся процедур банкротства застройщика. Законодатель ввел понятие «участник строительства», который получает право заявлять требования отдельно от других конкурсных кредиторов, и несколько вариантов удовлетворения его требований. Ни одно из дел о несостоятельности застройщиков, находящихся в производстве Арбитражного суда Свердловской области, еще не рассматривалось с учетом произошедших изменений. Судьи отмечают некоторые «шероховатости» в законе и пока не готовы сказать, как новые положение будут трактоваться в процессе. По прогнозам участников рынка правоприменительная практика будет наработана не ранее чем через год.
В середине августа в России вступили в силу нормы об особенностях банкротства застройщиков. Глава 9 федерального закона №210- ФЗ «О банкротстве» была дополнена параграфом 7 – «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности процедуры для строительных организаций, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.
Принятия этих поправок, направленных на защиту интересов участников долевого строительства, юристы ждали еще год назад, когда в разгар кризиса во многих регионах России резко увеличилось число недостроев и начались акции протеста обманутых дольщиков.
По данным Арбитражного суда Свердловской области, с применением новых нормативов не рассматривался еще ни один из процессов о банкротстве, находящихся в производстве. Необходимая судебная практика только начинает нарабатываться – на основе поправок будут рассматриваться все дела о банкротстве застройщиков, поступившие в суд после 15 августа 2011 года. В процессах, начавшиеся ранее, но по которым еще не начались расчеты между сторонами, также частично могут применяться новые положения.
Эксперты, анализируя изменения в законодательстве, обращают внимание на несколько принципиальных моментов. Во-первых, жилой объект долевого строительства является имуществом участников этого строительства и не может быть отдан за долги строительной организации остальным кредиторам. Во-вторых, дольщики выводятся в особую категорию и расчеты с ними должны быть произведены в третью очередь, то есть ранее, чем с остальными конкурсными кредиторами.
«Ранее существовала следующая конструкция : все кредиторы озвучивают свои требования, устанавливают их в суде после чего формируется реестр на основании которого кредиторы голосую на собраниях и распределяется конкурсная масса. Теперь в эту известную конструкцию помещается еще и участник строительства, который получает право заявлять требования отдельно от других конкурсных кредиторов. Он может делать это в натуральной или денежной форме», – рассказывает арбитражный управляющий НП СРО АУ «Евросиб» Роман Ческидов.
Председатель одиннадцатого судебного состава Арбитражного суда Свердловской области Светлана Сушкова поясняет, что по закону предусмотрено, что закон устанавливает новый порядок распоряжения недостроенными домами. Первый вариант – продажа дома с торгов и распределение выручки, в том числе между дольщиками, с учетом их очередности, и второй вариант – создание жилищно-строительного кооператива или иного специализированного кооператива и передача дома кооперативу для дальнейшей достройки.
«Закон позволяет гражданам заявлять свои требования в деле о банкротстве не расторгая договора. Кроме того, закон предусматривает, что суд может признать наличие у дольщика требований к застройщику вне зависимости от формы договора. Суд будет исходить из существа правоотношений, что должно исключить применение застройщиком различных схем, позволяющих избежать ответственности», – сообщает Светлана Сушкова.
Теперь основанием для предъявления требований будут разные формы договоров, включая те, которые раньше использовали нечистоплотные застройщики. Суд признает право участника строительства при наличии договора участия в долевом строительстве; договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; договора внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; наличии векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; на основании внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Кроме того, в нормативную базу вводятся новые понятия. В частности, «участник строительства» – это физическое и юридическое лицо, субъект РФ или муниципальное образование, имеющее требования по передаче жилого помещения или денежные требования. При этом, прописано, что требование по передаче жилого помещения (на основе договора с застройщиком) не распространяется на таун-хаусы и объекты индивидуального жилого строительства, а исключительно на квартиры или комнаты в многоквартирном доме, который на момент привлечения средств или иного имущества не введен в эксплуатацию.
Эксперты отмечают что, несмотря на введение ряда важных деталей, в законе о банкротстве застройщиков есть шероховатости, которые затрудняют его правильное трактование. Так, говорит судья Федерального арбитражного суда Уральского округа Александр Крюков, в нормах содержится понятие «многоквартирный дом» и «застройщик».
«Но что такое многоквартирный дом? А пять квартир – это уже многоквартирный дом? А если там несколько инвесторов, вкладывавшие деньги в строительство. Один в пять квартир, другой – в десять и они в то же время привлекают средства других дольщиков. Их можно назвать застройщиками или нет? Кроме того, на мой взгляд есть некоторое несоответствие в норме закона 201.10, которая посвящена погашению требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства. Предусматривается возможность изменения требования жилого помещения путем перевода в денежную форму. Указывается, что в этом случае денежное требование кредиторов удовлетворяется в третьей и четвертой очереди. В то же время в ст. 201.9 говориться, что требования граждан-участников строительства удовлетворяются в третью очередь. Возникает вопрос, а когда возникает случай, когда эти требования будут удовлетворяться в четвертую очередь? И для чего это было написано?», – размышляет Александр Крюков.
Кроме того, выкуп жилого помещения, о котором говорится в пункте 201.11. возможен только при условии, что одновременно будут соблюдены все 11 требований, предусмотренные статьей. «Чтобы все их соблюсти…Если кому-то удастся, мне кажется – это будет редчайший случай…Так же, как норма о финансовом оздоровлении. В законодательстве норма есть, а в действительности такого не происходит», – резюмировал судья Крюков
Арбитражный управляющий Ческидов считает также, что проблемы в процессах могут возникать в ситуациях, если застройщик, например, использовал так называемые «бартерные сделки» либо продавал через посредников или кооперативы застройщиков. То есть, если с подрядчиком, который не является застройщиком, рассчитались недостроем, и он обязался его передать на каких-то условиях, чтобы вернуть свои деньги.
На вопрос о том, как будут применяться нормы новой главы, особенно некоторые ее принципиально новые положения, арбитры отвечают просто: «мы пока не знаем». Юристы отмечают, что законодательство совершенствуется, а потому сложные ситуации возникают постоянно.
«Так, в 90-х годах было очень мало судебной практики по принятому закону «Об акционерных обществах», а споров хозяйствующих субъектов и рейдерских захватов – много. Со временем практика была наработана и сейчас при рассмотрении корпоративных споров в судах уже существует представление о том, как они могут быть разрешены. Подобное будет происходить и сейчас при использовании норм о банкротстве застройщика. Появятся большое число самых разных решений, будут отменяться прежние судебные акты. Не потому что вердикт какого-то судьи был непрофессиональным или носил коррупционный характер, а потому, что судья может иметь мнение, основанное на своем толковании закона. Но общая практика, может сформироваться иначе», – считает адвокат Олег Ярушин.
Источник:
