Елена Мухамадеева - Председатель Международного Клуба инвесторов и брокеров в зарубежную недвижимость при ВШН, консультант в сфере зарубежной недвижимости, бизнес-тренер.
После предыдущего общения с совладелицей компании Hansen Properties, юристом по оформлению сделок с недвижимостью Екатериной Щербининой, Испания успела доказать на деле – кто тут главный. И самый футбольный. Быть может, именно поэтому мы чуток запоздали с обещанным материалом по нюансам, связанным с процессом покупки и возможностью стать хозяином испанских апартаментов или виллы с получением ипотеки?
Екатерина, июльская жара давит на виски единственным вопросом – куда бы деться, в какую прохладу?
- Давайте все к нам на Средиземное. На Коста дель Соль. Обещаю максимальный комфорт, ведь нас на побережье спасают горный ветерок и морской бриз, образующие своеобразный кондиционер нон-стоп. Поэтому лето в этом регионе не такое изнуряющее и даже сами испанцы из Кордобы, Гранады и других городов приезжают сюда как в спасительный оазис. Кстати, в августе проходит традиционная «Ферия» в Малаге, так что всем любителям карнавальных шествий и открытых танцевальных турниров – добро пожаловать!
Заодно, успеют выбрать и оформить недвижимость….
- Думаю, что такой вариант вполне возможен. Ведь законодательство Испании позволяет совершать все действия, связанные с оформлением сделки, включая ипотеку, подписанием основного документа «эскритуры» у нотариуса и уплату налогов и сборов по доверенности.
Получается покупателю нужно приехать всего один раз, только для выбора недвижимости?
- Да, но с пониманием всех тонкостей процесса. Давайте по порядку. Допустим, что объект вы уже выбрали, будучи в России. Брокер грамотный попался и предложил вам подходящий вариант, полностью удовлетворяющий ваши потребности. (см. предыдущее интервью___Ссылка)
Итак, вы приехали, выбрали объект из предложенных агентством, далее подписываем предварительный договор купли-продажи, в котором указываем описание объекта, данные о покупателе и продавце, график платежей и дату подписания основного договора (Escritura) у нотариуса.
Если не ошибаюсь, необходимо внести залог?
- Все верно, как только вы внесли залог за выбранный объект - продавец обязан снять выставленный объект с продажи. После чего начинаем оформлять идентификационный номер иностранца или сокращенно N.I.E. Этот номер необходим для совершения любых сделок на территории Испании. Таких как: купля-продажи квартиры, машины и т.д. Наша компания оформляет этот номер в Полиции, как по доверенности, так и с личным присутствием клиента. При дальнейшем получении вида на жительство или прав на вождения транспортного средства этот номер будет являться единым на всех документах иностранца в Испании.
А от чего зависит срок оформления?
- Тут все просто. Все зависит от того, нужна ли ипотека. В случае готовности покупателя самостоятельно внести необходимую сумму можно сразу же оговорить дату подписания основного договора у нотариуса. После подписания «эскритуры» у нотариуса уплачивается налог в размере 8% от суммы сделки (если это вторичное жилье) или 4% от суммы сделки (если это первичное жилье). Затем объект регистрируется в Едином реестре собственности. Все! Приятного владения, пользования и распоряжения!
Так, а что делать, если нужные заемные средства?
- Смотрите, в случае с ипотекой банк сначала изучает документы покупателя, которые подтверждают его платежеспособность (наша компания полностью консультирует клиента по этому вопросу и представляет интересы клиента по вопросу ипотеки в банке). Мы получаем для наших клиентов ипотеку до 70% от стоимости объекта и до 30 лет.
Затем банк отправит своего оценщика.
Отсюда читаем буквально по слогам, ибо с этого момента у многих покупателей может начаться путаница в голове, так как все рассчитывают получить ипотеку от согласованной с продавцом цены. Но банк дает ипотеку от цены купли-продажи только в том случае, если оценка банка выше этой цены или такая же. Если банковская оценка ниже цены, о которой вы договорились, то ипотека рассчитывается от оценки банка. Поэтому наша компания всегда подбирает объекты, которые будут высоко оценены банком.
Так вот зачем все-таки нужны посредники… и грамотные юристы.
- Вот именно! Как не иронично бы это звучало, но эти посредники и юристы являются вашей экономией средств, да, да, экономией, так как Вы избегаете ненужных трат и возможных ошибок. А посредники, вы видимо, имеете в виду агентство по недвижимости…никак не влияют на цену выбранного объекта, так как их работу оплачивает продавец, а не покупатель. А мы даже торгуемся при любой возможности с продавцом о снижении цены, если наш клиент реально заинтересован в покупке. После согласования в банке всех вопросов (а это при хорошей работе вашего юриста занимает не более двух недель), банк назначает дату подписания сделки у нотариуса. Ваш юрист по доверенности подписывает от вашего имени сделку купли-продажи и нотариальный акт ипотеки.
Получается, если до приезда покупатель найдет грамотную компанию, которая проконсультирует и подготовит все «подстилочки»…
- То ипотеку он сможет оформить за 3-6 недель. При отсутствии необходимости оформления ипотеки ваш клиент сможет уложиться в 2 недели.
Хорошо, а что с доверенностью. Допустим, у клиента нет возможности прилетать каждый раз самостоятельно и осуществлять все этапы в сопровождении юриста.
- В этом случае все оформит юрист компании: начиная с оформления номера иностранца в полиции, подписания всех документов, связанных с ипотекой, подписания основного договора купли-продажи у нотариуса, и заканчивая подключением электричества, газа, воды, телефона на имя покупателя, уплатой налогов и сборов, связанных с подписанием сделки.
Замечу, что рисков при оформлении сделки по доверенности не возникает, ибо юрист не может совершить никаких действий в собственных интересах в отношении объекта собственности, так как его полномочия очень четко прописаны в доверенности.
Да, но что делать с управлением счетом?
- Спокойно, всё, что касается страхов в отношении управления счетом на время совершения сделки, клиент, во-первых, отслеживает все операции со своим банковским счетом по интернету, а, во-вторых, может просто переводить ровно необходимое количество денежных средств для уплаты тех или иных обязательных сборов.
Хвала телекоммуникации!
- И не только ей. Вы же понимаете, что в Европе менталитет и все, что касается законопослушания…имеет совсем другой окрас и подход. Так после подписания сделки мы, как правило, интересуемся у клиента, желает ли он продолжать отношения с нашей компанией в плане управления объектом (по ремонту, сдаче в аренду, любым техническим и юридическим вопросам). Если клиент по каким-либо причинам не желает продолжать отношения с нами, то мы сами рекомендуем отозвать доверенность.
А с какого момента клиент может начать пользоваться своей недвижимостью?
- Этот момент совпадает с моментом подписания основного договора купли-продажи «эскритуры» у нотариуса, то есть, фактически, еще даже до уплаты всех государственных сборов и налогов.
Все-таки мне самой как-то ближе ипотечная схема. Даже если брать во внимание размер одной лишь ставки.
- Согласна, вообще все, что касается ипотеки, я бы рекомендовала этот способ тем, у кого нет возможности выплатить всю стоимость выбранного объекта разом. Ну и тем, кто не хочет вынимать все оборотные средства из своего бизнеса.
Теперь по реальным преимуществам ипотеки. Первое - вы не выплачиваете всю сумму разом, и можете владеть недвижимостью вашей мечты, даже если не располагаете необходимыми всеми денежными средствами в полной мере.
Второе - вы можете сдавать в аренду свой объект и таким образом покрывать все расходы по ипотеке за год, а далее, при необходимости продать, вложив всего 30 или 40% стоимости объекта.
Третье – вы в любой момент можете выставить вашу недвижимость на продажу без необходимости предварительного погашения ипотеки, так как ваш покупатель либо погашает ипотеку из собственных средств, либо при получении им ипотеки, это делает за него его банк. Более того, в нашей практике успешно проводились схемы, при которых покупатели получали ипотеку и оформляли депозит с тем же банком, проценты по которому покрывали проценты по ипотеке.
Четвертое - при ипотечном кредитовании обязательным является страхование на жизнь, поэтому если оформляют в собственность двух и более собственников, то они не являются в дальнейшем должниками по выплате ипотеки, так как бенефициаром по страхованию жизни выступает банк.
Естественно, главным минусом ипотеки, наверное, является так называемая переплата, если оценить все платежи за 20 или 30 лет. Но этот «недостаток» (я не ошибаюсь, взяв его в кавычки) встречается при любых кредитах, займах, выплатах товара в рассрочку…Более того, если вы сдаете в аренду свою недвижимость, то вы можете покрывать расходы по ипотечным выплатам.
Пока мне все ясно. Остается еще один вопрос, который мне, как брокеру приходится проговаривать почти в каждом случае – открытие счета.
- Понимаю. Если честно, то страхи русских, если таковые еще существуют при открытии счета, совершенно напрасны. Наверное, это где-то наш национальный инстинкт самосохранения бояться всего, так как мы думаем, что нам многое запрещено, а законодательство постоянно меняется. И это, возможно, даже где-то генетическая память о о былой наказуемости совершения операций с валютой. Открыть счет российским гражданам за рубежом совершенно не запрещено. Единственное, что вам придется сделать – так это впоследствии уведомить налоговую инспекцию РФ об открытии этого счета. И именно эта отметка послужит хорошую службу тем, кто не захочет афишировать приобретение недвижимости за рубежом. Так, при любых переводах денежных средств со своего российского счета на свой счет за рубежом при соответствующей отметке налоговой инспекции об уведомлении вам не придется объяснять - по какой причине вы переводите денежные средства.
О, отличные новости, а что касается любителей расплачиваться чемоданчиками?
Для них напоследок добавлю, что наличные средства русским разрешено вывозить в количестве, разрешенном на данный момент законодательством РФ. Я даже не буду указывать эту цифру, чтобы она не утеряла свою актуальность на момент прочтения материала, так валютное законодательство меняется достаточно часто. Но существует возможность снимать свои денежные средства за рубежом с кредитных карт, а также переводить денежные средства на уже открытый собственный счет в европейском банке. Как это принято у цивилизованных людей.
Екатерина, спасибо за доступное объяснение столь важной для потенциальных клиентов информации. Я не прощаюсь, жду вас на следующей неделе в скайпе. Предлагаю обсудить конкретику – всё, что касается постоянного проживания. Знаю, что большинство уже наслышаны о готовящемся законе, благодаря которому оформление ВНЖ будет возможным сразу после приобретения недвижимости.
- Говорить пока на все сто процентов рано. Но правительство Испании делает все, чтобы максимально быстро исполнить русскую мечту о постоянном домике возле чарующих волн моря и ласкающих лучей солнца. ¡Bienvenidos! Y hasta pronto.
