Отправляясь в банк за ипотечным кредитом, не забудьте дома супруга и визитку своего начальника – следование этой и подобным рекомендациям во многих случаях может упростить и ускорить получение кредита на покупку жилья. Эксперты насчитали несколько десятков мелочей, о которых большинство ипотечных заёмщиков даже не догадывается, но которые могут поставить крест на планах человека купить квартиру/дом в кредит.
Растущая популярность и доступность ипотечных кредитов сыграла злую шутку с потенциальными заёмщиками. Люди «потеряли страх» и часто не осознают, какими финансовыми нагрузками и рисками чревата покупка жилья в кредит.
Брызгалова Екатерина
директор АН «Ранчо»
Сегодня встречаются клиенты, которые не знают, что использование банковского кредита при покупке квартиры означает, что собственник переплатит за квартиру до ста процентов её стоимости. А в некоторых случаях и ещё больше.
Размер переплаты по кредиту зависит от срока кредита и процентной ставки. Если при покупке квартиры первоначальный взнос был невелик – порядка 10-15%, а срок кредита превышает 20 лет, то в итоге за квартиру человек заплатит две цены даже если процент по кредиту достаточно скромный – порядка 9-10%. Точно рассчитать размер переплаты, общую сумму выплат по кредиту и размер ежемесячного платежа можно с помощью ипотечного калькулятора, размещённого на портале METRTV.ru. Калькулятор подходит для расчета кредита, получаемого в любом банке.
Дополнительные расходы
Ещё один момент, о котором помнят не всегда – накладные расходы при оформлении ипотечного кредита.
Ольга Новоселова
директор офиса АН «Новосёл»
Многие ипотечные заёмщики думают, что если им банк одобрил кредит, то остаётся просто пойти и взять его. Однако на пути к получению денег придётся понести определённые затраты. Во-первых, заплатить за оценку объекта от 2,5 до 5 тысяч. Во-вторых, часто банки требуют дополнительные справки, в том числе требующие нотариального заверения, на это стоит зарезервировать 3-5 тысяч. В-третьих, госпошлина за регистрацию сделки – это ещё 2 тысячи рублей. И, в-четвёртых, затраты на страховку – обычно это 0,5-1,2% от стоимости кредита.
К перечисленным обязательным платежам может добавиться стоимость услуг предлагаемых или навязываемых банком. Например с октября 2017 года Сбербанк выдаёт ипотечные кредиты в Екатеринбурге только при условии, что производится электронная регистрация сделки (5 тыс. руб.) и включается услуга по безопасному расчёту – фактически через аккредитив (2 тыс. руб.).
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о трёх методах проведения безопасных расчётов при сделках с недвижимостью.
Страховка и методы её удешевления
Комплексная ипотечная страховка предполагает защиту от двух рисков – страхуется жизнь и здоровье заёмщика и конструктив квартиры от повреждений. Если приобретается вторичная квартира, то дополнительно может включаться страхование титула (риск утраты права собственности в результате двойных продаж или мошенничества).
Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
По закону об ипотеке необязательно страховать жизнь и здоровье заёмщика, но если человек от этой страховки отказывается, для него включается повышенная процентная ставка. Как правило, заёмщику выгоднее застраховать жизнь, чем идти на повышенную ставку. Расклад в среднем такой: страховка жизни для 35-летнего мужчины при сумме кредита 1 миллион составит порядка 6 тысяч. Если он отказался от страховки, то кредит ему дадут не под 10%, а под 12%. При сроке кредита 15 лет это означает увеличение ежемесячного платежа на 1,5 тысячи. То есть 18 тысяч в год.
Формально каждый банк обязан предоставить заёмщику возможность выбрать страховую компанию из нескольких аккредитованных организаций. Но сегодня наиболее крупные игроки ипотечного рынка прямо направляют клиента в дочернюю страховую компанию, расценки которой могут оказаться в разы выше, чем в среднем по рынку.
Брызгалова Екатерина
директор АН «Ранчо»
Мы столкнулись с тем, что 46-летнему заёмщику при сумме кредита 2,2 миллиона насчитали стоимость страховки в размере 48 тысяч руб. в год. Это в разы дороже, чем в других страховых компаниях. Пообещали, правда, что уже на следующий год полис ощутимо подешевеет, но пока сумма такая. Банк заманивает низкой ставкой по кредиту, но зарабатывает на страховке.
Как замечает ведущий специалист отдела ипотеки ООО « БК-Недвижимость» Ирина Халикова, если человек пришёл в банк без юриста или риэлтора, то он почти наверняка будет вынужден застраховаться в аффилированной с банком компании по завышенному тарифу. Впрочем, это касается в первую очередь крупных банков с госучастием. Малые коммерческие банки ещё дают клиенту возможность выбора страховщика.
Наталья Девкина
исполнительный директор, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Лучше иметь несколько вариантов одобренного ипотечного кредита от разных банков. Тогда можно сопоставить суммарные затраты для каждого варианта – платежи по кредиту и по страховке с учётом характеристик выбранного объекта и уже тогда сделать выбор в пользу оптимальных расходов на обслуживание ипотечного кредита.
Предлагают специалисты и другие приёмы для снижения затрат по ипотеке.
Анна Кашина
агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Дороже всего страховать жизнь и здоровье. Поэтому если кредит берёт пара, то основным заёмщиком лучше сделать женщину. Коэффициент у женщин меньше, чем у мужчин. Для 30-летнего мужчины он составит 0,93% от суммы займа, а для его ровесницы – только 0,49%. Также стоит помнить, что чем моложе заёмщик, тем дешевле страховка. Также коэффициент меняется при несоответствии стандартов вес/рост, или если заёмщик работает на опасном производстве, или занимается опасными видами спорта. Признаюсь, что некоторые страховые начисляют настолько высокий процент, что туда можно идти, только если уж совсем нет альтернативы.
Об этом надо помнить при подачи заявки на кредит
Самая распространённая проблема, всплывающая при получении одобрения на кредит – неблагополучная кредитная история заёмщика.
Ольга Новоселова
директор офиса АН «Новосёл»
Часто человек даже не помнит, что у него было в кредитной истории. Он закрыл все кредиты и уверен, что всё в порядке. А то что когда-то были просрочки – или забыл или не придаёт этому значения. Но все эти факты хранятся в электронной базе. Крупные банки смотрят кредитную историю заёмщика за всё время. И забытая просрочка вполне может стать причиной для отказа в кредите. Малые коммерческие банки проверяют кредитную историю за 2-3 года. Если в этот период «прегрешений» у заёмщика не было – кредит он почти наверняка получит.
Ольга Новосёлова также напоминает, что если ипотеку оформляет человек семейный, то его супруг/супруга обязательно выступает созаёмщиком, а значит, его/её кредитную историю также будет изучать банк.
Ольга Новоселова
директор офиса АН «Новосёл»
Бывает, что клиенту отказывают в займе из-за плохой кредитной истории супруга. Если бы человек сразу учёл эту возможность, он мог бы подстраховаться. Например, в подобной ситуации банки дают кредиты, если семья заключила брачный контракт, в котором прописано, что второй супруг не может претендовать на долю в ипотечной квартире. Либо это же указывается в нотариально заверенном договоре между супругами. Главное клиенту следует всё это решить до подачи заявки на кредит, чтобы не получить отказ.
Кстати, как замечают сами банкиры и риэлторы, одна из распространённых ошибок заёмщиков – они забывают взять с собой супруга, а ведь с ним, как с созаёмщиком банк также заключает договор. Впрочем, забывчивость распространяется и на другие моменты. Задержки при подаче документов на кредит возникали, например, когда заёмщик не мог назвать ФИО руководителя своего предприятия, адрес офиса и другие факты, которые он, вроде бы должен помнить.
Ирина Халикова
эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость»
Вот ещё один пример забывчивости – если человек продаёт квартиру, чтобы купить в ипотеку более дорогое жильё, то может оказаться, что он забыл наделить долями несовершеннолетних, являющихся совладельцами продаваемого объекта. Конечно органы опеки не дают разрешения на продажу – сделка проваливается. Если бы наделение было оформлено, то, человек мог получить деньги в ВТБ или Сбербанке. Они готовы кредитовать подобные сделки, при этом в новой квартире несовершеннолетние автоматически надёляются долями.
Опыт показывает, что органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще. Были случаи, что перед сделкой с квартирой ребёнка-совладельца прописывали по адресу в другом районе (ведь место проживания и расположение собственности могут не совпадать), в котором органы опеки лучше идут на диалог.
Наталья Девкина
исполнительный директор, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Есть ещё один момент, который может воспрепятствовать получению кредита. На рынке присутствуют банки требующие на сделку справку из ЕРЦ об отсутствии долгов по коммуналке у продавца квартиры. И может оказаться, что нынешний владелец не открыл лицевой счёт на своё имя – а просто платит по квитанциям, приходящим на имя прежнего собственника. Банк бумаги не принимает. А на открытие счёта в ЕРЦ и перерасчет на нового владельца требуется 1 месяц. Скорее всего, сделку потом придётся выстраивать заново.
К сожалению, кроме забывчивости существует ещё и невнимательность.
Анна Кашина
агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Не стоит указывать себе космический доход, если идёте по двум документам. Банки строго следят за соответствием дохода и должности. Например продавец спортивных товаров, указывает доход 80 тысяч. А если посмотреть вакансии, на эту должность предлагают зарплату не выше 45 тысяч. Банк будет рассчитывать условия ипотеки, исходя из среднего показания по рынку этой позиции, а не по данным указанным заёмщиком. Отдельно хотелось бы предупредить о фиктивных документах. Был случай – клиент пришёл к риэлтору после того, как год назад с помощью какого-то «эксперта по ипотеке» получил отказ во многих банках. Как оказалось, тогда ему помогли наработать стаж. То есть, попросту сделали фиктивные документы. Банк это заметил, отказал и добавил формулировку: «без повторного рассмотрения» или «подделка документов». Если при отказе по ряду других причин можно вновь подать заявку через некоторое время, то в такой ситуации дорога – по крайней мере, в этот банк – человеку заказана навсегда.
Аккуратность следует соблюдать не только при заполнении бумаг, но и при разговоре с банкирами.
Ирина Халикова
эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость»
Был случай – человек подал заявку на ипотечный кредит и ждал ответа. Банк, соответственно, проводил проверку. И вот звонит сотрудник банка клиенту и спрашивает – находится ли тот на работе. Человек как раз в тот день взял отгул и был дома, но растерялся и ответил – что да, на работе. «Хорошо, мы вам перезвоним на офисный телефон», – говорит представитель банка и кладёт трубку. Человек срывается и несётся на работу в Арамиль, чтобы быть на месте. В итоге кредит ему одобрили, но день он себе испортил. А ведь мог просто сказать, что находится в отгуле. Банк на это нормально реагирует.
Банкиры тоже ошибаются
Ошибки совершают не только заёмщики, но и банкиры. И об этом надо помнить.
Ольга Новоселова
директор офиса АН «Новосёл»
Человеку отказали в кредите на том основании, что он имел судимость и отбывал срок. Но у него в биографии такого факта не было. Стали выяснять, в чём дело. Оказалось, что осуждён был полный тёзка клиента. А банк не увидел разницы между этими людьми. Пришлось брать дополнительно справки из милиции, подтверждающие отсутствие судимости у человека.
Не стоит расслабляется и на оформлении сделки. Довольно часто ошибки встречаются в кредитном договоре.
Анна Кашина
агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Пару раз нам приходилось исправлять процентную ставку, указанную в договоре. Она была выше оговоренной ранее – не уверена, что банк поменял бы условия, после подписания кредитного договора и выдачи кредита. Бывало, что в договоре указывали не тот срок кредита. А ведь это очень важное условие, от которого зависит размер ежемесячного платежа. Была даже такая ошибка: банк не указал данные заемщика. Одна сторона договора есть, второй нет – это конечно исправляется, но в процессе регистрации права Росреестром будет приостановка. Подобные вещи можно урегулировать в ходе оформления сделки. Главное держать «ушки на макушке».
Анна Кашина рассказала ещё об одном случае из своей практики – человеку, уже получившему ипотечный кредит, стали звонить из банка и требовать принести документы, причём те, которые клиент уже предъявлял в банк, и без которых выдача кредита невозможна. Грозили штрафами, в связи с невыполнением условий кредитного договора. В результате, документы заёмщику пришлось повторно предъявлять в банк.
Требования к приобретаемому объекту
Каждый банк досконально прописывает требования, которым должен отвечать объект недвижимости, на который выдаётся ипотечный кредит. Например, большинство банков не кредитуют покупку квартир в домах ниже 4 этажей и в домах с деревянными перекрытиями. Но самым проблемным моментом при рассмотрении объекта остаётся его прошлое.
Наталья Девкина
исполнительный директор, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Особенно нужно быть внимательными, если приобретается объект недвижимости, доставшийся собственникам по наследству и срок владения им небольшой. Обычно страховые компании не берутся страховать такие объекты от риска утраты права собственности (страхование титула). А нет страховки – нет ипотеки – нет сделки.
Как замечает советник гендиректора ГК «Северная казна» Елена Мяло, в подобных случаях приходится обращаться в десяток страховых компаний, пока удаётся найти ту, которая согласится страховать титул сложного объекта. И цена страховки оказывается весьма высокой. Впрочем, даже если оформление страховки и кредита прошли без сложностей, это не гарантирует покупателя объекта от проблем в будущем.
Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
Когда человек обращается за ипотекой, он считает, что служба безопасности банка всемогуща и с гарантией проверит чистоту приобретаемой квартиры. На самом деле, никаких гарантий банковская проверка не даёт. Покупателю или его юристу всё равно надо самим вникать во все тонкости, внимательно проверять документы.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как проверить квартиру «на чистоту»,а также предложил пошаговую инструкцию по покупке квартиры без риэлтора и юриста. Человек с неидеальной кредитной историей, испытывающий трудности с получением ипотечного кредита, может воспользоваться альтернативным инструментом – лизингом для приобретения жилья. Кроме того, на портале METRTV.ru действует сервис «Заявка на ипотечный кредит». Здесь можно оставить заявку и получить предварительный расчёт со сравнением условий ипотечного кредитования в нескольких банках.
Получение кредита и оформление сделки по покупке жилья в ипотеку не означает, что заёмщику больше не следует ждать «сюрпризов» со стороны банка. Как показывает опыт, в процессе погашения кредита даже дисциплинированные заёмщики могут забыть о необходимости ежегодно продлять страховку (или же игнорируют это требование сознательно). Итог такой забывчивости – увеличение процентной ставки на 1-1,5%. Как правило, именно такая норма содержится в кредитном договоре. Бывает, и так, что клиент оплатил полис вовремя, но страховая компания не передала эту информацию в банк. И опять у заёмщика сложности. Ну а самое интересное начинается, когда человек решает закрыть кредит досрочно или рефинансировать его по более низкой ставке. В ближайшее время портал METRTV.ru расскажет о неочевидных проблемах, с которыми может столкнуться заёмщик в процессе перекредитования ипотеки и её закрытия – досрочного или по окончании срока кредита.
