Как оформить ипотеку заемщику с плохой кредитной историей

  • 30.1.2018
  • 1522

Человек с испорченной кредитной историей всё-таки может получить ипотечный кредит. Для этого надо либо обратиться в банк лояльный к штрафникам, либо улучшить кредитную историю с помощью новых займов (но не микрокредитов!). Можно даже попробовать исправить своё кредитное досье через суд. Хотя шанс на победу невелик. А кому-то везёт получить предложение «ипотеки с откатом» от серого маклера. У этого «везения» больше подводных камней, чем кажется. Ну и конечно не надо верить рекламе, обещающей очистку кредитной истории.

Что такое плохая история

Всем понятно, что такое идеальная кредитная история – это когда человек несколько лет пользуется кредитами и за всё время не допустил ни одной даже самой маленькой просрочки по платежам. Гораздо сложнее определить, что такое «испорченная кредитная история», лишающая заёмщика возможности получить новый кредит. Любой банк однозначно откажет человеку, имеющему непогашенную просроченную задолженность. Если же просрочки были закрыты, то возможный ответ банка не столь очевиден.

Сергей Кульпин
управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО
Для принятия банком решения по возможности выдачи кредита оценивается сумма всей задолженности клиента и просроченной задолженности по отношению к ней. Также рассматриваются длительность просрочки, систематичность задержек платежей по открытым и погашенным обязательствам. Если по ранее взятым кредитам у клиента есть просрочки 30 дней и более, то банк, обычно просит разъяснений о причинах их возникновения.

Наиболее критичными считаются просрочки продолжительностью свыше 90 дней, допущенные в течение последних 3-5 лет. Даже если они уже погашены, риск отказа в кредите — как в ипотечном, так и в потребительском — весьма высок.

Ольга Новосёлова
директор офиса АН «Новосёл»
Банки учитывают все несвоевременные платежи по кредитам. Они ранжируют просрочки по срокам: до 30, до 60 и до 90 дней. Если хоть один платёж по кредиту просрочен более чем на 3 месяца, кредит считается негативным. Количество негативных кредитов – важный показатель при принятии решения банком. Впрочем, предугадать, откажет конкретный банк в кредите конкретному заёмщику невозможно. Решение зависит от слишком большого количества «переменных» – от скоринга, андеррайтинга, службы безопасности и т.д. Впрочем, опыт показывает, что если у человека негативные кредиты были даже 5 или 10 лет назад, а позже вообще не было позитивных кредитов, то на ипотеку ему рассчитывать не стоит.

С другой стороны, как замечает эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость» Ирина Халикова, даже если у заёмщика ранее были серьёзные просрочки, но в течение последних трёх лет был хотя бы один благополучно погашенный кредит, то его шанс на получение ипотечного кредита достаточно высок.

Банки ведут себя по разному

У каждого банка свои критерии оценки кредитной истории ипотечного заёмщика. Основное различие — глубина «исторического погружения». Например, Сбербанк и ВТБ учитывают всю кредитную историю клиента, включая займы взятые 10 и более лет назад (если таковые были).

Менее крупные игроки ипотечного рынка определяют благонадёжность заёмщика по его кредитной истории за последние 3-5 лет. Обычно так работают Абсолют Банк, банк «Уралсиб», Райффайзенбанк, Транскапиталбанк, СМП Банк, АИЖК. Самыми «недальновидными», по наблюдениям кредитных экспертов, считаются банки: «Открытие», Примсоцбанк, Промсвязьбанк, Ак Барс Банк, УБРиР — они обычно рассматривают кредитную историю ипотечного заёмщика за последние 2-3 года.

Ольга Новосёлова
директор офиса АН «Новосёл»
Но не стоит строить иллюзий. Банки часто меняют срок давности по кредитной истории. Коме того, если у клиента последние 3-5 лет с кредитами было все благополучно, но имеется большое количество негативных займов в предшествующие годы, то в ипотечном кредите ему скорее всего откажут.

Банки различаются не только по глубине погружения в историю своего клиента, но и по более или менее терпимому отношению к его «проступкам».

Ирина Халикова
эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость»
Достаточно лояльно к ипотечным заёмщикам относятся Абсолют Банк и ДельтаКредит. Они могут одобрить заёмщика, имевшего за последние три года до трёх просрочек по 30, 60 или даже 90 дней. Но с четырьмя просрочками уже не одобрят. Довольно терпимо к просрочкам относится Транскапиталбанк. Здесь главное, чтобы у заёмщика не было незакрытых просрочек по кредитам. Также гражданам с небезупречной кредитной историей можно рекомендовать обратиться за ипотекой в УБРиР.

Из лояльных к заёмщикам-штрафникам банков риэлторы называют ещё «Русский стандарт».

Сергей Кульпин
управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО
Если кредитная история испорчена, и клиенту отказывают в топ-5 банков РФ, то есть вероятность, что найдется другой банк, который все-таки выдаст клиенту кредит, но уже по повышенной ставке с учетом кредитного риска.

Все заёмщики равны, но некоторые ровнее

Потенциальный заёмщик может запретить банку заглядывать в его историю. Достаточно отказаться подписывать согласие на просмотр своего кредитного дела. В этом случае банк почти наверняка откажет клиенту в ипотеке, а если и выдаст кредит на покупку жилья то на самых невыгодных условиях — под максимальный процент и с условием большого первоначального взноса. Впрочем, для сильно проштрафившегося заёмщика и такой вариант может быть приемлемым.

Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
Чаще к положительному результату приводит правильно выстроенный диалог заёмщика с банком. Если человек аргументировано объяснит, что просрочки возникли не по его вине — например из-за задержки зарплаты или технического сбоя. Если просрочки не были систематическими, то андеррайтер скорее всего примет такое объяснение. Кредитный комитет сквозь пальцы посмотрит на просрочки, если заёмщик — человек с хорошим доходом, семейный, имеет машину дачу. К просрочкам молодого заёмщика имеющего небольшой доход, отношение будет менее терпимым. Впрочем, почти во всех банках сегодня решение принимает скоринговая система. Даже перспективный клиент может получить отказ автоматом, до того, как его заявка дойдёт до кредитного комитета. Такому заёмщику следует в момент подачи заявки на кредит донести до банковского менеджера все свои плюсы, тогда выше шанс, что его заявка пойдёт через кредитный комитет, а не через скоринг.

О возможности индивидуального подхода банков к клиентам с испорченной кредитной историей говорит недавний случай, о котором рассказали риэлторы: один из самых строгих банков — ВТБ — одобрил заявку на ипотечный кредит человеку, у которого по предыдущим кредитам было 10 просрочек. Правда все небольшие по 2-3 дня и заёмщик предоставил бумаги, из которых следовало, что платежи опаздывали по техническим причинам, так как кредит оплачивала бухгалтерия из зарплаты.

Анна Кашина
агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Место работы также имеет значение. Я, конечно, не призываю всех уволиться и пойти работать на завод, но есть компании, сотрудники которых проходят банковскую проверку с легкостью, а есть и такие, к персоналу которых банки относятся с осторожностью. К крупным компаниям, которые давно присутствуют на рынке, доверия больше.

Как незаметно для себя просрочить 8 кредитов

Даже сегодня среди тех, кто обратился за ипотечным кредитом, нередко встречаются граждане не представляющие себе сколько печальных моментов содержит их кредитная история.

Сергей Кульпин
управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО
Бывает, человек не помнит или не знает о случаях, приведших к ухудшению его кредитной истории. Особенно внимательными нужно быть с кредитными картами. Некоторые имеют их по несколько штук, и при этом уверены, что могут и дальше увеличивать их число. Иногда они не успевают за ними следить.

Директор офиса АН «Новосёл» Ольга Новосёлова вспомнила недавний случай – в агентство обратилась женщина, желающая купить жильё в ипотеку. Она уверяла, что кредитами никогда не пользовалась. Тем не менее риэлтор запросил кредитную историю клиентки. Выяснилось, что у той было 8 кредитов, из них 4 – негативные. Тогда женщина вспомнила, что действительно оформляла какие-то кредитные карты и давала пользоваться ими родственникам. Поэтому, кстати, большинство агентств недвижимости почти всегда запрашивают кредитные истории клиентов.

Анна Кашина
агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Потенциальному ипотечному заёмщику очень важно точно знать свою кредитную историю – когда и какие у него были просрочки. Только так можно построить диалог с кредитной организацией. Если потенциальный заёмщик сможет аргументировано объяснить причины возникновения просрочек, то банк вполне может принять положительное решение.

Как получить свою кредитную историю

Чтобы ознакомиться со своим кредитным досье, необходимо обратиться в бюро кредитных историй (БКИ). Сегодня в России имеется 17 БКИ, впрочем, 95% кредитных историй россиян сосредоточено в четырех крупнейших бюро. Это Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), «Эквифакс Кредит Сервисиз», Объединенное кредитное бюро и кредитное бюро «Русский Стандарт». Заёмщику, чтобы узнать, в каком именно бюро находится его история, надо сделать запрос в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ). Однако на практике так почти никто не поступает. Процедура запроса в ЦККИ обставлена таким количеством формальностей, что обычному гражданину проще напрямую направить запрос в НБКИ, Почти наверняка его кредитная история найдётся там. Формально за такой запрос даже не надо платить.

Анна Кашина
агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
По закону гражданин один раз в год может получить свою кредитную историю бесплатно. Но реально воспользоваться этим правом могут только тот, кто лично посетит офис бюро кредитных историй, то есть это либо москвичи, либо гости столицы. Всем остальным россиянам придётся отправлять в БКИ запрос заверенный нотариально либо телеграмму, также официально заверенную работником почты.

Для справки: нотариально заверить запрос в БКИ в Екатеринбурге будет стоить 1100 руб. (плюс стоимость пересылки письма), стоимость заверенной телеграммы – от 400 руб. При этом придётся лично посетить нотариуса либо отстоять очередь в почтовом отделении. Поэтому своим «бесплатным» правом на получение кредитной истории сегодня почти никто не пользуется – по факту дешевле и быстрее заказать кредитную историю в отделении банка или иной партнерской компании НБКИ. Стоимость кредитной истории в этом случае составит от 500 до 1200 руб. срок ожидания – от 15 минут до 3 дней.

Если кредитная история испорчена не по вине заёмщика

Запрашивать кредитную историю перед походом за ипотекой надо ещё по одной причине – чтобы убедиться в отсутствии в ней ошибок. Екатеринбургские риэлторы приводят множество примеров, когда дисциплинированным заёмщикам отказывали в жилищных кредитах из-за того, что по вине банка или бюро кредитных историй в личное дёло заёмщика попадали недостоверные данные.

Ирина Халикова
эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость»
В кредитной истории женщины была информация о незакрытой полугодовой просрочке по кредиту банка. При этом у неё самой на руках была справка о полном погашении этого кредита и квитанции о внесении всех платежей. Оказалось, банк сам не списал последний платёж. Женщине пришлось требовать, чтобы банк исправил свою ошибку и уведомил об этом НБКИ. Плохая кредитная история была исправлена.

Как замечают банкиры, процедура внесения исправлений в ошибочно испорченную кредитную историю уже достаточно неплохо отработана.

Сергей Кульпин
управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО
Если субъект кредитной истории уверен, что плохая история сформирована по вине конкретного банка, он может обратиться в эту кредитную организацию с целью разобраться в ситуации и внести необходимые изменения. Такие ситуации крайне редки, но действия заёмщика в этом случае очень простые. Человек подает в кредитную организацию претензию в письменном виде с описанием ситуации. Если банк признает свою ошибку, он самостоятельно направляет запрос в БКИ на изменение информации и восстановление кредитной истории клиента. В БКИ информация обновляется, как правило, в течение нескольких дней. Как только банк увидит, что информация изменилась, он официально уведомляет клиента о том, что его кредитная история чиста. Если заёмщик не знает, по чьей именно вине была сформирована неверная кредитная история, он может направить запрос сразу в БКИ и попросить ее исправить, указав, в чем именно ошибка. После рассмотрения запроса БКИ примет решение о её корректировке.

Разумеется, система исправления ошибок не всегда работает гладко.

Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
Жительница Екатеринбурга планирует с помощью ипотечного кредита разменять свою квартиру на две, чтобы разъехаться с взрослой дочерью. Однако уже два года не может получить заём. В её кредитной истории оказались данные о просроченных кредитах полной тёзки, проживающей в Новосибирске. Женщина писала в банки и в бюро кредитных историй, но её историю так и не исправили. Мы собрали необходимые бумаги. Теперь наша землячка будет добиваться внесения исправлений в её кредитную историю через суд.

Можно ли убрать из истории данные о реальных просрочках

Периодически заёмщики через суд пытаются убрать из своей кредитной истории информацию о просрочках реально допущенных самим заёмщиком. Это противоречит основному принципу формирования кредитных историй. По закону досье заёмщика должно отражать все факты из его кредитной биографии – как хорошие, так и плохие. Туда можно добавлять новые, но старые убирать нельзя.

Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
Тем не менее, есть судебная практика по очищению кредитной истории человека от негативной информации. Сначала заёмщик полностью закрывает кредит, по которому были просрочки, после чего обращается в банк, с просьбой отозвать негативную информацию из БКИ. Банк отказывает. Тогда составляется судебная претензия.

Юристы замечают, что решение подобных судебных дел в пользу заёмщика – это скорее исключение, нежели правило. Человек не может просто потребовать, чтобы ему почистили кредитную историю от негатива, он должен найти некие формальные зацепки. Например, были прецеденты, когда заёмщик пытался расторгнуть договор о хранении персональных данных (на основании которого банк передаёт информацию о заёмщике в БКИ). Если такой договор теряет силу, то информация о человеке, имеющаяся в БКИ, должна быть уничтожена. Впрочем, пока нет сведений о подобных делах, решённых в пользу истца.

Не исправить, но улучшить…

Время от времени в Екатеринбурге появляется реклама организаций, предлагающих исправить плохую кредитную историю. Несколько лет назад услугу по «восстановлению кредитной истории» начал продвигать Совкомбанк. На самом же деле во всех этих случаях организация просто предлагает гражданину взять и погасить заём (кредит), после чего информация о позитивном кредите будет передана в БКИ.

Ольга Новосёлова
директор офиса АН «Новосёл»
Разумеется, никакой очистки кредитной истории пи этом не произойдёт. Информацию из базы НБКИ никто не может убрать. Весь негатив какой был, там и останется. Последующие позитивные кредиты несколько улучшат позиции заёмщика, однако гарантий хорошего отношения со стороны банков не дают. Особенно если ранее были очень серьёзные нарушения кредитного режима.

Тем не менее программа с получением и последующим аккуратным погашением новых кредитов – единственный способ для заёмщика-штрафника если не исправить, то хотя бы улучшить кредитную историю. Прежний негатив из истории не исчезает, но «поверх него» накладывается информация о новых вовремя погашенных кредитах.

Анна Кашина
агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Если с момента погашения кредита с просрочками прошло три года, человек уже может рассчитывать на получение ипотеки, причём даже в случае, если по кредитам были приняты судебные решения. Но необходимо, во-первых, закрыть действующие кредиты, во-вторых, погасить все штрафы и налоги какие имеются. Также для улучшения кредитной истории можно брать небольшие кредиты и погашать их в срок. Иногда это работает.

Чаще всего для улучшения кредитной истории люди покупают в кредит мебель, бытовую технику или иные не очень дорогостоящие предметы. Получить связанный кредит для покупки товара даже не очень надёжному заёмщику проще, чем взять кредит наличными.

Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
Часто проблемным заёмщикам для улучшения кредитной истории предлагают брать микрозаймы в микрофинансовых организациях (МФО). Категорически нельзя этого делать! Если человек берёт деньги в МФО, значит, ему не хватает средств на жизнь, как же он будет гасить ипотеку? – Именно так рассуждает банк.

Кредит для плохого заёмщика с откатом

Но чудеса случаются! Периодически безнадёжные заёмщики получают предложения по оформлению ипотеки. Правда, при условии отката – некоторый процент от суммы кредита заёмщик должен отдать посреднику. Причём на таких условиях ипотечные кредиты предлагают даже гражданам, имеющим незакрытые просрочки по кредитам. В редакцию METRTV.ru обратился заёмщик с вопросом – что ему грозит, если он согласится на участие в подобной сделке, предложенной агентом по недвижимости. Эксперты пояснили, что преследование по закону такому заёмщику не грозит. Формально он взял кредит и заплатил комиссию агенту. Правда возникает вопрос, как он будет гасить новый ипотечный кредит, если не может справиться с уже имеющимся займом?

Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
Маклер по недвижимости действует в сговоре с сотрудником банка. И надо помнить, что их интерес не только в денежном откате. Часто такая «кривая» ипотека оформляется на объект с плохой историей. Это может быть квартира с безвестно отсутствующим жильцом или квартира, один из жильцов которой отказался от приватизации (и имеет право пожизненного проживания в ней). Покупатель такого объекта почти наверняка столкнётся с проблемами в будущем.

Кстати, откат маклеру при описанной схеме обычно не так уж велик – обычно порядка 30-40 тыс. руб., плюс примерно такая же сумма за услуги по подбору объекта для покупки и сопровождения сделки.

Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
Иногда история имеет необычное продолжение. Был случай: заёмщик с плохой кредитной историей взял кредит на условиях отката на покупку плохого с юридической точки зрения объекта. Маклер имел свой интерес с продажи этой недвижимости. Однако заёмщик, после получения одобрения кредита, отказался от покупки оговоренного объекта, перевёл кредит в другое отделение банка и приобрёл совсем другое жильё.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о ситуациях, в которых лучше отказаться от покупки квартиры. А также о механизме покупки жилья в лизинг, которым могут воспользоваться люди с испорченной кредитной историей.

comments powered by HyperComments
Прямая линия: