Родители тратят средства семейного капитала на улучшение жилищных условий, но не наделяют детей долями. При последующей продаже квартиры такие действия квалифицируются как обналичивание сертификатов. Между тем, государство, ранее не передавшее ни одному из ведомств полномочия по контролю, начинает фиксировать первые нарушения. Информацией об ущемлении прав детей заинтересовалась прокуратура.
При использовании средств материнского капитала на покупку квартиры или строительство дома у родителей есть выбор – сразу переписать часть покупаемой квартиры на ребенка или сделать это в будущем. Если родители не спешат наделять ребенка долей, то они подписывают нотариальное обязательство сделать это в течение шести месяцев после покупки. Размер доли законодательно не регулируется. Это может быть как 1/100 квартиры, так и 1/1000, говорят юристы.
Причина, по которой родители уклоняются от своих обязанностей, – слишком проблематично продать квартиру, где один из собственников несовершеннолетний. Для этого надо наделять ребенка долей в другой квартире, получать разрешение на продажу от органов опеки. Чтобы избежать сложностей, родители предпочитает не распространяться о том, что не выполнили своих обязательств.
Законодатель не наделил ни Пенсионный фонд, ни органы опеки и попечительства полномочиями по контролю соблюдения нотариального обязательства. Вопрос, кто же должен контролировать исполнение, поднимался не раз. Однако законодательный пробел до сих пор позволяет беспрепятственно продавать квартиры, обремененные правами детей.
А между тем, для покупателя приобретение такого жилья может грозить большими неприятностями. Состоялся прецедент, когда новый собственник чуть не лишился честно купленной квартиры.
Татьяна Сафарова, юрист АН «ЛиКом»:
«Есть конкретный пример. Семья, в которой двое совершеннолетних детей, появился третий ребенок. Жилищные условия позволяли – у семьи была четырехкомнатная квартира. Улучшать себе жилищные условия у них не было интереса. На эти деньги они решили купить квартиру своей бабушке. Пенсионный фонд дал добро на покупку этой квартиры. Квартиру купили, но бабушка отказалась переезжать. И эта квартира стала ненужной. По правилам, ребенка необходимо было наделить долей в этой квартире. Но этого никто не сделал, и квартира была выставлена на продажу. Ее купила в ипотеку семья, у которой был один ребенок. Кредит исправно платили. А через несколько лет в квартире родился второй ребенок. Остаток долга по кредиту решили погасить материнским капиталом. Банк дал положительное заключение. Когда в Пенсионном фонде предъявили сертификат к оплате, выяснилось, что эта квартира обременена правами другого ребенка, которого не наделили долей. Пенсионный фонд не разрешил обналичивать материнский капитал на покупку этой квартиры. Более того, Пенсионный фонд написал заявление в прокуратуру, прокуратура вышла на всех участников сделки. Это действие классифицировали как нецелевое использование бюджетных средств. Все закончилось хорошо, поскольку все стороны были заинтересованы в том, чтобы решить эту проблему. Они добровольно расторгли договор купли-продажи, и первоначальный продавец наделил ребенка долей в квартире».
Кроме того, добросовестным приобретателям может быть нанесен удар с еще одной стороны. Даже если бы Пенсионный фонд не вычислил нарушителей, в будущем сами дети могут заявить о своих правах на квартиру. Оспорить сделку в суде это они смогут сразу после достижения совершеннолетия.
Татьяна Сафарова, юрист АН «ЛиКом»:
«Максимальный срок исковой давности в сделках, где ущемлены права несовершеннолетних, – 10 лет – начинается с момента достижения ребенком совершеннолетия».
Между тем, если родители скрывают факт использования сертификата, покупателю узнать о правах ребенка на квартиру, практически, не возможно. Пенсионный фонд не разглашает данные о том, какие квартиры были куплены с участием маткапитала. Риэлторам приходится вычислять такие объекты по косвенным признакам.
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»:
«Хорошо, если в договоре купли-продажи есть ссылка на то, что квартира покупается с участием материнского капитала. Если это не указано в договоре, то покупатель об этом может просто не узнать. Когда я покупаю квартиру своим клиентам, то первым делом узнаю о количестве детей, и о том, когда они рождены. Если дата их рождения подпадает под действие данной программы, то велика вероятность, что был использован семейный капитал».
Однако документы не всегда дают полную картину. Так, например, в истории с семьей, о которой рассказано выше, в паспорте матери не было сведений о двух совершеннолетних детях (замена паспорта в 45 лет). В документе женщины значился только последний, третий ребенок. В свидетельстве о праве собственности не было информации об ипотеке (на покупку оформлялась ссуда). Юристы рекомендуют для надежности требовать от продавца письменных гарантий.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Граждане приходят на прием и спрашивают, как быть в этой ситуации, как проверить, был использован маткапитал или нет. К примеру, у собственника двое маленьких детей, квартира куплена в ипотеку, про материнский капитал не сказано ни слова. Что я рекомендую – первый момент, брать с продавцов гарантийное письмо, что они гарантируют отсутствие поступление денежных средств за счет средства маткапитала. Второй момент, я рекомендую покупателей попросить продавцов получить в банке справку о том, что погашение ипотечного кредита произошло без средств материнского капитала».
Если продавец обманет покупателя, и дети предъявят в будущем права на квартиру, то у покупателя будет шанс доказать в суде свою добросовестность. Не исключено, что суд переадресует иск детей от покупателя к родителям, не исполнившим обязательств.
А между тем, эксперты уверены, что есть способ выявления квартир с невыполненным нотариальным обязательством. Такие объекты должны подлежать обязательному обременению, информация о котором должна храниться в едином государственном кадастре недвижимости. Информация о квартире будет отражаться в справке из ЕГРП. Правда, для этого должны произойти изменения на законодательном уровне. А сегодня в Госдуме подобные инициативы даже не выносились на рассмотрение.
