Квартиры сокращают метражи

Западный стандарт

Малогабаритная квартира в США – это, скорее, нонсенс и информационный повод для СМИ, чем строительный норматив. За океаном квартиры-студии давно уже не строят, а площадь однокомнатной квартиры (квартиры с 2 комнатами – гостиной и спальней) редко бывает меньше 40 метров. Однако, как отмечают эксперты, жилищная политика меняется. Недавно мэр Нью-Йорка Майкл Блумберг заявил о необходимости уменьшать площади квартир и поставил перед застройщиками задачу – проектировать 65% квартир в новостройках не более 28 м².

Илья Битков, риэлтор Coldwell Banker Residential Brokerage (США):

«В Нью-Йорке и его окрестностях малогабаритные квартиры присутствуют в старых домах, часто довоенной постройки. Самая маленькая из упоминавшихся в прессе студий Нью-Йорка по площади сравнима разве что с "комнатой гостиничного типа" – 175 SF - около 16,5 м², подобных вариантов немного. Действительно, продаваемыми студии будут только в перенаселенных районах Нью-Йорка и других крупных городах США. В Нью-Джерси же, например, продать студию будет сложно».

В Европе малогабаритные квартиры-студии представлены также преимущественно старым жилым фондом. Эти квартиры появились благодаря изменению назначения старинных особняков. Например, 9-метровая квартира в центре Парижа появилась на месте комнаты прислуги. А в одном из престижных районов Лондона квартиру сделали в одном из бывших чуланов. Общая площадь квартиры всего 5,6 м². Причем, такие объекты имеют все необходимое: спальное место, кухню-нишу, прихожую и санузел. Квартиры любой площади, расположенные в центре североевропейских мегаполисов, пользуются устойчивым спросом.

На юге Европы ситуация противоположная. В докризисные годы ставка делалась на квартиры и дома большого метража на морском побережье. А «малометражки» в старых домах в центре были неликвидом, которые покупали или арендовали в основном студенты и приезжие.

Никос Нефидис, инженер консалтинговой компании Nefidis.gr (Греция):

«Площадь самой маленькой квартиры, которая мне встречалась, была всего 10 метров. Это был дом, построенный в середине прошлого века. В основном малогабаритные квартиры (от 15 кв.м) находятся в самом центре, притом стоимость у них низкая. До кризиса эти квартиры пользовались спросом только среди студентов и мигрантов. В последние полтора года те, кто живет в пригороде, начали считать расходы на бензин (у нас литр стоит 1,7 евро) и подумывать о переезде. Жилье в центре снова входит в моду».

Сегодня малогабаритные квартиры в Европе не строят. Попытки создать компактное жилье можно назвать, скорее, экспериментами. Один из опытов принадлежит немецкому изобретателю Бо Ле-Менцелю – автору проекта пластикового дома площадью один метр. В доме есть только дверь, окно и стул. Для организации спального места предлагается класть дом на бок. Проект был презентован общественности летом. Пока не ясно, получит ли распространение в Германии дом-пенал.

А вот в Китае двухметровые квартиры-капсулы пользуются огромной популярностью. Такие комплексы – своеобразные аналоги общежитий. Туалет, кухня и прачечная являются общественными. В самой ячейке расположена только кровать и письменный стол; окон в квартирах нет.

Вообще, идея строительства квартир-капсул заимствована у всемирно известного японского архитектора Кисе Курокава, построившего в 80-ых годах в Токио комплекс с квартирами/апартаментами площадью 2,5 на 4 метра. В японской квартире-капсуле (в отличие от китайского аналога) есть все необходимое: кровать, санузел, шкаф, ящики, рабочий стол, микроволновая печь и окно.

Местные порядки

Построить в России жилые квартиры-капсулы не позволяет закон. Жилое помещение по действующим нормативам (СНиП 02.08.01 – 89, «Жилые здания, п. 2.4) должно включать: жилую комнату и подсобные помещения: кухню, переднюю, ванную или душевую, уборную, кладовую (или хозяйственные встроенные шкафы).

Минимальная площадь единственной комнаты не может быть меньше 14 кв.м. В однокомнатной квартире допускается размещение кухни-ниши. Ее минимальная площадь – 5 кв.м. В строительных нормах и правилах есть еще один пункт – «вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений (кроме жилых помещений, предназначенных для семей с инвалидами) не допускается». Таким образом, у строителей появляется обязанность сделать еще и тамбур, чтобы дверь из санузла не открывалась напрямую в кухню. Планировка приобретает приблизительно такой вид, как на изображении слева.

Выходит, что по закону минимальная площадь жилой комнаты с кухней-нишей составляет 19 м², вместе с тамбуром и санузлом получается около 25 м².

Разумеется, эксперты отмечают, что СНиП двадцатилетней давности отчасти утратили свою актуальность. И некоторые пункты для строителей являются факультативными.

Михаил Ананьин, доцент кафедры архитектуры строительного института УрФУ:

«Ситуация с обязательностью и необязательностью норм запутана. Обязательность требований следует выявлять относительно законодательных и нормативных актов. В соответствии с ФЗ «О техническом регулировании» мы полагаем, что положения СНиП, определенные в Советские времена, могут носить рекомендательный характер. Впрочем, если пункт СНиПа подпадает под требование какого-либо Федерального закона, то это обязательно к применению. В данном случае, минимальная площадь квартиры может быть обязательной к применению нормой, поскольку она касается здоровья, это санитарно-гигиенический показатель. Проектировщик может отойти от этого положения только в том случае, если докажет соблюдение санитарно-гигиенических норм».

Вместе с тем, в Свердловской области действуют местные нормы градостроительного проектирования. «Минимальный уровень жилищной обеспеченности на территории Свердловской области составляет 18 кв. м» – сказано в НГПСО 1–2009.66. Впрочем, в министерстве строительства и развития инфраструктуры считают эту норму рекомендацией.

Дмитрий Нисковских, замминистра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:

«У нас есть регламент, установленный в Свердловской области – не менее 18 м², речь идет об общей площади квартиры. Ограничений с точки зрения размеров помещения квартиры область не может устанавливать, это закреплено на уровне рекомендации».

И городские власти к строительству малогабаритных квартир, в целом, относятся лояльно.

Михаил Волков, заместитель начальника департамента Главархитектуры:

«Такие квартиры уже появляются. Если это не нарушает действующие нормативы – почему нет? Если это сейчас пользуется спросом – пожалуйста, мы не возражаем. Главное, чтобы такой дом прошел государственную экспертизу».
 

Вместе с тем, в мэрии предлагают не забывать об основном недостатке малометражных квартир – высокой плотности проживающих. По мнению чиновников, разница в традициях и привычках при плотном соседстве может привести к росту социального напряжения.

Сергей Мямин, заместитель главы администрации Екатеринбурга:

«Администрация ратует за то, чтобы жилье было более комфортным. Маленькие квартиры-студии, с одной стороны, это доступность, с другой стороны, есть понятие «муравейника». И кто приходит в этот «муравейник» жить? Мигранты! Хотим ли мы их видеть рядом с собой?».
 

Впрочем, статистика продаж показывает, что маленькие студии обычно приобретают молодые специалисты в качестве первого жилья.

Ольга Николаенко, ведущий специалист отдела продаж ООО «Корпорации Маяк»:

«Квартирами-студиями интересуются, в основном, молодые семьи и пенсионеры. Пенсионеры продают свои одно-двухкомнатные хрущевки и покупают маленькие квартиры в новостройках – большой метраж им не нужен, и платить коммунальные платежи за большую квартиру накладно. Молодые семьи покупают такие квартиры, так как им не хочется покупать комнату, хочется собственное отдельное жилье, а большую квартиру позволить себе пока не могут».

Мал золотник, да дорог

Цены на однокомнатные квартиры в Екатеринбурге в течение последних лет показывали самую высокую динамику. С конца 2010 года однокомнатные квартиры подорожали на 29%, двухкомнатные – на 18%, а трехкомнатные – на 21%, свидетельствуют данные УПН. Аналитики УПН также указывают, что в сегменте однокомнатных квартир самую большую популярность у покупателей завоевали малометражные квартиры-студии. Впрочем, как говорят участники рынка, малогабаритное жилье – товар дефицитный.

Игорь Обухов, директор АН Антей:

«Квартир-студий очень мало. Такие объекты пользуются огромной популярностью. Студии у застройщиков появились не так давно. Это тенденция началась в экономический кризис. Необходимо было привлекать все группы покупателей. Главным фактором привлечения была цена, за которую можно было приобрести обособленное жилье.
Кроме того, на рынке недвижимости есть в чем-то похожий формат, пользующийся не меньшим спросом: комнаты в бывших общежитиях, имеющие статус квартир. Они чем-то похожи на квартиры-студии: собственный санузел, кухня оборудована в прихожей. Общая площадь таких помещений порядка 20 кв.м. Жилая – порядка 12-15 м². Мне встречались квартиры общей площадью 12,8 м², где жилая комната была всего 9,8 м²».

Популярность предложения сказалась на стоимости квадратного метра студий. Несмотря на относительно низкую общую стоимость таких объектов, квадратный метр студии в среднем стоит на 10-20% дороже, чем «квадрат» обычной однокомнатной квартиры в том же доме.

Свердловские миниатюры

Несмотря на нормы СНиПа и местные нормы городского строительства, в Екатеринбурге появились малогабаритные квартиры. Так, например, в жилых комплексах «Тихий берег-2» и в ЖК «Рощинский» есть студии площадью 18 кв. м, в ЖК «Соловьи» – 23 кв. м.

Студии большего метража есть в жилых комплексах «Иволга» (28,5 кв. м), «Дружба» (30 кв. м).

Часть объектов с «малометражками» еще в проекте. По данным участников рынка, в Кольцово проектируют квартиры площадью 16 квадратных метров.

Крупные застройщики готовы закладывать в проекты квартиры-студии, но на серьезное урезание метража не идут. Большинство девелоперов не собираются строить студии площадью меньше 30 кв. м. Так, например, «ЮИТ Уралстрой» будет строить студии по 30-35 метров на Старой Сортировке. «Синара-Девелопмент» спроектировала жилой дом, где четверть квартир будет 30-35-метровыми квартирами-студиями.

Часть девелоперов считает, что уменьшение метражей – это шаг назад, возвращение к коммунальным квартирам и «малосемейкам». И сохранение площадей квартир, позволяющих жить комфортно, называют одной из своих миссий.

Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс»:

«У нас исторически сложилось, что вся страна жила в коммуналках и малосемейках. Жилое пространство было ограничено. Квартиры маленьких площадей – это некоторый компромисс. Нам он не нравится. Если говорить о нашей компании, то мы всегда отличались тем, что старались строить достаточно комфортное жилье. Меньше 38-40 м² мы никогда не строили. «Малометражки» дают возможность иметь собственное жилье, но комфорт проживания не увеличивается. Поэтому множить такую тенденцию не хотелось бы. Это вопрос миссии и подхода к жилищному строительству, формированию потребительской культуры».

Однако некоторые строители уверены, что для комфортного проживания достаточно и гораздо меньшего пространства. Сокращение метража допустимо, но в разумных пределах.

Вячеслав Трапезников, руководитель СК «Астон-групп»:

«Наша компания не собирается выходить на площади менее 25 кв. метров. Мы считаем, что это нижний предел. Я мне хорошо помню, что в 2006-07 году я впервые услышал про 28 метров – мне показалось, что это ад, кошмар. Но в целом, я за то, чтобы было много квартир хороших и разных. Нет ничего страшного в том, чтобы семья переезжала раз-два в год. Если первая квартира – 16 м², – он не живет с родителями, и слава богу! Через два года переедет в квартиру площадью 35 м²».

Между тем, эксперты считают, что большого распространения в России малометражные студии не получат.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

«Не нужно делать строительного бума этих «клетушек». Миллиона квадратных метров такого жилья строить точно не будут. Понятно, что этот сегмент имеет ограниченный спрос. Потребность в таком маленьком жилье со временем нивелируется».
 

По некоторым подсчетам, в общем объеме строительства в Екатеринбурге малометражные студии составляют менее 10%. И в настоящий момент нет предпосылок для существенного увеличения их доли.

Автор: Евгения Курмачева