Квартиры сокращают метражи

  • 30.10.2012
  • 9900

Зарубежным архитекторам уже удалось доказать миру, что проекты апартаментов в два квадратных метра пользуются невероятной популярностью. Екатеринбург в общем тренде. Если еще 5 лет назад в столице Урала минимальная площадь «однушки» составляла в среднем 33 кв. м, то в годы экономического кризиса в новостройках стали появляться квартиры-студии площадью 18-25 квадратов. Впрочем, пока малогабаритных квартир в общем объеме предложения мало. И крупные девелоперы не спешат превращать свои объекты в «муравейники».

Западный стандарт

Малогабаритная квартира в США – это, скорее, нонсенс и информационный повод для СМИ, чем строительный норматив. За океаном квартиры-студии давно уже не строят, а площадь однокомнатной квартиры (квартиры с 2 комнатами – гостиной и спальней) редко бывает меньше 40 метров. Однако, как отмечают эксперты, жилищная политика меняется. Недавно мэр Нью-Йорка Майкл Блумберг заявил о необходимости уменьшать площади квартир и поставил перед застройщиками задачу – проектировать 65% квартир в новостройках не более 28 м2.

Илья Битков, риэлтор Coldwell Banker Residential Brokerage (США):
«В Нью-Йорке и его окрестностях малогабаритные квартиры присутствуют в старых домах, часто довоенной постройки. Самая маленькая из упоминавшихся в прессе студий Нью-Йорка по площади сравнима разве что с "комнатой гостиничного типа" – 175 SF - около 16,5 м2, подобных вариантов немного. Действительно, продаваемыми студии будут только в перенаселенных районах Нью-Йорка и других крупных городах США. В Нью-Джерси же, например, продать студию будет сложно».

В Европе малогабаритные квартиры-студии представлены также преимущественно старым жилым фондом. Эти квартиры появились благодаря изменению назначения старинных особняков. Например, 9-метровая квартира в центре Парижа появилась на месте комнаты прислуги. А в одном из престижных районов Лондона квартиру сделали в одном из бывших чуланов. Общая площадь квартиры всего 5,6 м2. Причем, такие объекты имеют все необходимое: спальное место, кухню-нишу, прихожую и санузел. Квартиры любой площади, расположенные в центре североевропейских мегаполисов, пользуются устойчивым спросом.

На юге Европы ситуация противоположная. В докризисные годы ставка делалась на квартиры и дома большого метража на морском побережье. А «малометражки» в старых домах в центре были неликвидом, которые покупали или арендовали в основном студенты и приезжие.

Никос Нефидис, инженер консалтинговой компании Nefidis.gr (Греция):
«Площадь самой маленькой квартиры, которая мне встречалась, была всего 10 метров. Это был дом, построенный в середине прошлого века. В основном малогабаритные квартиры (от 15 кв.м) находятся в самом центре, притом стоимость у них низкая. До кризиса эти квартиры пользовались спросом только среди студентов и мигрантов. В последние полтора года те, кто живет в пригороде, начали считать расходы на бензин (у нас литр стоит 1,7 евро) и подумывать о переезде. Жилье в центре снова входит в моду».

Сегодня малогабаритные квартиры в Европе не строят. Попытки создать компактное жилье можно назвать, скорее, экспериментами. Один из опытов принадлежит немецкому изобретателю Бо Ле-Менцелю – автору проекта пластикового дома площадью один метр. В доме есть только дверь, окно и стул. Для организации спального места предлагается класть дом на бок. Проект был презентован общественности летом. Пока не ясно, получит ли распространение в Германии дом-пенал.

А вот в Китае двухметровые квартиры-капсулы пользуются огромной популярностью. Такие комплексы – своеобразные аналоги общежитий. Туалет, кухня и прачечная являются общественными. В самой ячейке расположена только кровать и письменный стол; окон в квартирах нет.

Вообще, идея строительства квартир-капсул заимствована у всемирно известного японского архитектора Кисе Курокава, построившего в 80-ых годах в Токио комплекс с квартирами/апартаментами площадью 2,5 на 4 метра. В японской квартире-капсуле (в отличие от китайского аналога) есть все необходимое: кровать, санузел, шкаф, ящики, рабочий стол, микроволновая печь и окно.

Местные порядки

Построить в России жилые квартиры-капсулы не позволяет закон. Жилое помещение по действующим нормативам (СНиП 02.08.01 – 89, «Жилые здания, п. 2.4) должно включать: жилую комнату и подсобные помещения: кухню, переднюю, ванную или душевую, уборную, кладовую (или хозяйственные встроенные шкафы).

Минимальная площадь единственной комнаты не может быть меньше 14 кв.м. В однокомнатной квартире допускается размещение кухни-ниши. Ее минимальная площадь – 5 кв.м. В строительных нормах и правилах есть еще один пункт – «вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений (кроме жилых помещений, предназначенных для семей с инвалидами) не допускается». Таким образом, у строителей появляется обязанность сделать еще и тамбур, чтобы дверь из санузла не открывалась напрямую в кухню. Планировка приобретает приблизительно такой вид, как на изображении слева.

Выходит, что по закону минимальная площадь жилой комнаты с кухней-нишей составляет 19 м2, вместе с тамбуром и санузлом получается около 25 м2.

Разумеется, эксперты отмечают, что СНиП двадцатилетней давности отчасти утратили свою актуальность. И некоторые пункты для строителей являются факультативными.

Михаил Ананьин, доцент кафедры архитектуры строительного института УрФУ:
«Ситуация с обязательностью и необязательностью норм запутана. Обязательность требований следует выявлять относительно законодательных и нормативных актов. В соответствии с ФЗ «О техническом регулировании» мы полагаем, что положения СНиП, определенные в Советские времена, могут носить рекомендательный характер. Впрочем, если пункт СНиПа подпадает под требование какого-либо Федерального закона, то это обязательно к применению. В данном случае, минимальная площадь квартиры может быть обязательной к применению нормой, поскольку она касается здоровья, это санитарно-гигиенический показатель. Проектировщик может отойти от этого положения только в том случае, если докажет соблюдение санитарно-гигиенических норм».

Вместе с тем, в Свердловской области действуют местные нормы градостроительного проектирования. «Минимальный уровень жилищной обеспеченности на территории Свердловской области составляет 18 кв. м» – сказано в НГПСО 1–2009.66. Впрочем, в министерстве строительства и развития инфраструктуры считают эту норму рекомендацией.

Дмитрий Нисковских, замминистра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:
«У нас есть регламент, установленный в Свердловской области – не менее 18 м2, речь идет об общей площади квартиры. Ограничений с точки зрения размеров помещения квартиры область не может устанавливать, это закреплено на уровне рекомендации».

И городские власти к строительству малогабаритных квартир, в целом, относятся лояльно.

Михаил Волков, заместитель начальника департамента Главархитектуры:
«Такие квартиры уже появляются. Если это не нарушает действующие нормативы – почему нет? Если это сейчас пользуется спросом – пожалуйста, мы не возражаем. Главное, чтобы такой дом прошел государственную экспертизу».
 

Вместе с тем, в мэрии предлагают не забывать об основном недостатке малометражных квартир – высокой плотности проживающих. По мнению чиновников, разница в традициях и привычках при плотном соседстве может привести к росту социального напряжения.

Сергей Мямин, заместитель главы администрации Екатеринбурга:
«Администрация ратует за то, чтобы жилье было более комфортным. Маленькие квартиры-студии, с одной стороны, это доступность, с другой стороны, есть понятие «муравейника». И кто приходит в этот «муравейник» жить? Мигранты! Хотим ли мы их видеть рядом с собой?».
 

Впрочем, статистика продаж показывает, что маленькие студии обычно приобретают молодые специалисты в качестве первого жилья.

Ольга Николаенко, ведущий специалист отдела продаж ООО «Корпорации Маяк»:
«Квартирами-студиями интересуются, в основном, молодые семьи и пенсионеры. Пенсионеры продают свои одно-двухкомнатные хрущевки и покупают маленькие квартиры в новостройках – большой метраж им не нужен, и платить коммунальные платежи за большую квартиру накладно. Молодые семьи покупают такие квартиры, так как им не хочется покупать комнату, хочется собственное отдельное жилье, а большую квартиру позволить себе пока не могут».

Мал золотник, да дорог

Цены на однокомнатные квартиры в Екатеринбурге в течение последних лет показывали самую высокую динамику. С конца 2010 года однокомнатные квартиры подорожали на 29%, двухкомнатные – на 18%, а трехкомнатные – на 21%, свидетельствуют данные УПН. Аналитики УПН также указывают, что в сегменте однокомнатных квартир самую большую популярность у покупателей завоевали малометражные квартиры-студии. Впрочем, как говорят участники рынка, малогабаритное жилье – товар дефицитный.

Игорь Обухов, директор АН Антей:
«Квартир-студий очень мало. Такие объекты пользуются огромной популярностью. Студии у застройщиков появились не так давно. Это тенденция началась в экономический кризис. Необходимо было привлекать все группы покупателей. Главным фактором привлечения была цена, за которую можно было приобрести обособленное жилье.
Кроме того, на рынке недвижимости есть в чем-то похожий формат, пользующийся не меньшим спросом: комнаты в бывших общежитиях, имеющие статус квартир. Они чем-то похожи на квартиры-студии: собственный санузел, кухня оборудована в прихожей. Общая площадь таких помещений порядка 20 кв.м. Жилая – порядка 12-15 м2. Мне встречались квартиры общей площадью 12,8 м2, где жилая комната была всего 9,8 м2».

Популярность предложения сказалась на стоимости квадратного метра студий. Несмотря на относительно низкую общую стоимость таких объектов, квадратный метр студии в среднем стоит на 10-20% дороже, чем «квадрат» обычной однокомнатной квартиры в том же доме.

Свердловские миниатюры

Несмотря на нормы СНиПа и местные нормы городского строительства, в Екатеринбурге появились малогабаритные квартиры. Так, например, в жилых комплексах «Тихий берег-2» и в ЖК «Рощинский» есть студии площадью 18 кв. м, в ЖК «Соловьи» – 23 кв. м.

Студии большего метража есть в жилых комплексах «Иволга» (28,5 кв. м), «Дружба» (30 кв. м).

Часть объектов с «малометражками» еще в проекте. По данным участников рынка, в Кольцово проектируют квартиры площадью 16 квадратных метров.

Крупные застройщики готовы закладывать в проекты квартиры-студии, но на серьезное урезание метража не идут. Большинство девелоперов не собираются строить студии площадью меньше 30 кв. м. Так, например, «ЮИТ Уралстрой» будет строить студии по 30-35 метров на Старой Сортировке. «Синара-Девелопмент» спроектировала жилой дом, где четверть квартир будет 30-35-метровыми квартирами-студиями.

Часть девелоперов считает, что уменьшение метражей – это шаг назад, возвращение к коммунальным квартирам и «малосемейкам». И сохранение площадей квартир, позволяющих жить комфортно, называют одной из своих миссий.

Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс»:
«У нас исторически сложилось, что вся страна жила в коммуналках и малосемейках. Жилое пространство было ограничено. Квартиры маленьких площадей – это некоторый компромисс. Нам он не нравится. Если говорить о нашей компании, то мы всегда отличались тем, что старались строить достаточно комфортное жилье. Меньше 38-40 м2 мы никогда не строили. «Малометражки» дают возможность иметь собственное жилье, но комфорт проживания не увеличивается. Поэтому множить такую тенденцию не хотелось бы. Это вопрос миссии и подхода к жилищному строительству, формированию потребительской культуры».

Однако некоторые строители уверены, что для комфортного проживания достаточно и гораздо меньшего пространства. Сокращение метража допустимо, но в разумных пределах.

Вячеслав Трапезников, руководитель СК «Астон-групп»:
«Наша компания не собирается выходить на площади менее 25 кв. метров. Мы считаем, что это нижний предел. Я мне хорошо помню, что в 2006-07 году я впервые услышал про 28 метров – мне показалось, что это ад, кошмар. Но в целом, я за то, чтобы было много квартир хороших и разных. Нет ничего страшного в том, чтобы семья переезжала раз-два в год. Если первая квартира – 16 м2, – он не живет с родителями, и слава богу! Через два года переедет в квартиру площадью 35 м2».

Между тем, эксперты считают, что большого распространения в России малометражные студии не получат.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:
«Не нужно делать строительного бума этих «клетушек». Миллиона квадратных метров такого жилья строить точно не будут. Понятно, что этот сегмент имеет ограниченный спрос. Потребность в таком маленьком жилье со временем нивелируется».
 

По некоторым подсчетам, в общем объеме строительства в Екатеринбурге малометражные студии составляют менее 10%. И в настоящий момент нет предпосылок для существенного увеличения их доли.

Автор: Евгения Курмачева

comments powered by HyperComments
Прямая линия:

Новости рынка недвижимости